계약금을 줬는데 계약을 취소해야 할 때,
법률사무소 봄 정현주변호사
계약을 체결한 후 여러 가지 이유로 후회를 하게 되어 계약을 취소하고 싶다는 생각이 들 때가 있다. 그런데 이미 계약서에 서명도 하였고 계약금 10%도 지급한 경우에는 어떻게 해야 할까? 매수인의 변심에 의한 것이라면 당연히 민법 제565조에 따라 해약금 해제(계약 이후 이행의 착수 전에 매도인의 경우 받은 계약금의 2배를 돌려주고 매수인의 경우 지급한 계약금을 포기하여 계약을 해제하는 것)를 하면 되겠지만, 만약 중요 부분에 착오가 있었거나 또는 매도인이 기망을 하였다거나 하여 계약의 체결 과정에서 억울한 과정이 있다고 생각이 든다면 계약 전체를 취소하여 계약금을 반환받는 방법은 없을지 고민하게 된다.
남양주 법률사무소 봄을 찾아주신 의뢰인 봄씨는 최근에 집을 매수하는 계약을 체결하였다. 대부분의 경우가 그렇듯이 수억 원에 이르는 매매계약을 체결하는 경험은 일생에 많지 않다. 봄씨 또한 처음으로 직접 명의자가 되어 부동산을 매수하게 된 것인데, 나름 알아본다고 알아봤지만 봄씨로서는 처음 있는 매매계약이다 보니 굉장히 긴장을 했다.
공인중개사와 매도인은 봄씨에게 ' 좋은 집을 정말로 잘 골랐다. '라고 말하며 절차를 빨리빨리 진행하려는 듯 보였다. 사실 봄씨가 이 집과 토지를 구매하게 된 이유는 노후화된 집을 수리하여 전원주택을 짓고 가족들과 평온한 삶을 살기 위해서였는데 이 집이 위치도 괜찮았고 가격도 시세 대비 적당하다고 느껴졌기 때문이었다.
공기도 맑고 동네가 무척 조용하여 봄씨는 그런대로 마음에 들었다. 봄씨는 떨리는 마음에 공인중개사의 설명도 제대로 듣지 못하고 우선은 계약금인 5,000만 원을 그 자리에서 이체하고, 잔금 기일을 한 달 뒤로 잡고 계약서를 작성하였다.
그리고 며칠이 지났을까, 봄씨는 자신이 계약한 땅이 도시계획에 지정된 사실을 알게 되었다. 도시계획에 지정된 곳은 건물 신축이 어려울 수도 있다는 것이다. 또한 땅의 20평 정도가 도로에 편입이 될 수도 있다는 이야기, 이곳은 공용도로가 없어 사실상 맹지라는 이야기 등 처음에는 잘 몰랐지만 사실상 문제가 많은 곳이라는 것을 알게 되었다.
' 변호사님, 저는 지금까지 한 번도 문제를 일으키면서 살아 본 적이 없어요. 아마도 제가 계약을 잘못 한 거겠죠? 잘 알아보고 계약했어야 하는데.... 이거 취소하면 계약금을 전부 물어줘야 하나요? 저 이것 때문에 요즘 잠도 못 자고 있어요...
법률사무소 봄 정현주 대표 변호사 2024. 3. 생생정보마당 '생생법률상담소' 출연 영상봄씨는 억울했다. 자신이 잘 알아보지 못한 것은 사실이지만 이대로라면 불안해서 수억 원에 달하는 잔금을 치를 수도 없고 그렇다고 5,000만 원이나 되는 계약금을 포기하고 해제를 할 수도 없었던 것이다. 법적인 부분은 잘 모르지만 자신이 한 결정을 지금에 와서 되돌릴 수는 없는 노릇이었다.
'선생님, 처음 계약하실 때 건물을 신축하신다는 이야기를 매도인에게 하신 거죠? 그리고 땅의 일부가 도로에 편입이 될 수 있다는 이야기는 못 들으신 거구요. 맞으신가요? '
봄씨는 맞는다고 하였다. 정확하게 기억은 안 나지만 이미 집이 상당히 노후화되었기 때문에 전원주택을 새롭게 지을 것이라는 이야기도 했었고, 도시계획에 지정되었다는 것은 알았지만 땅의 일부가 도로에 편입이 된다는 이야기는 듣지 못했다는 것이다. 만약 그렇게 중요한 이야기가 있었으면 틀림없이 기억했을 거라고 하면서 말이다.
' 그렇다면 착오로 계약 취소를 하거나 사기로도 계약 취소를 하시는 방법을 고려해 볼 수 있을 것 같아요. 계약을 취소하게 되면 계약금을 포기하는 것이 아니라 오히려 부당이득 반환 청구가 가능해지시니까요. '
봄씨가 건물을 신축할 목적으로 위 땅과 집을 매수하는 것은 사실 동기의 착오로도 볼 수 있다. 하지만 법원에서는 '건물을 신축할 것'이라는 것을 동기의 착오로 보더라도 그와 같은 사정이 계약 체결 과정에서 현출되어 매도인도 이를 알고 있었던 경우, 동기는 매도인과 매수인과의 관계에서 매매계약의 내용으로 표시되었다고 보고 내용의 중요 부분이라고 한다면 계약의 취소를 인정한다. 다만 이 경우 취소를 하려는 쪽에서 중대한 과실이 없어야 한다.
민법 제109조[ 착오로 인한 의사표시 ] ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
하지만 봄씨 입장에서는 억울한 부분이 당연히 많기 때문에 이렇게 계약 취소 주장을 해 봐야 한다. 아니라면 5,000만 원을 그대로 날리는 셈이 되니까 말이다.
또한 곧바로 소송을 하는 것이 아닌, 상대방에게 내용증명을 보내어 원만하게 합의를 시도해 볼 수 있다. 봄씨의 경우에는 과실이 있는 것은 분명하므로 상대방이 소송에서 중대한 과실이라는 주장을 할 수도 있기 때문이다. 소송은 늘 100%가 아니다. 당연히 이길 거라고 생각하더라도 질 수도 있고 질 수 있다는 부분을 충분히 감안하고 일을 진행하는 것이 맞다. 따라서 이런 부분들을 고려하여 내용증명을 통해 적절한 합의를 하고 싶다는 의사를 밝히는 것이 중요하다.
만약 내용증명을 본 매도인이 법률적 검토를 거쳐 5,000만 원 전부가 아니라 일부를 감액하여 반환하고자 한다면, 봄씨 입장에서도 변호사 비용 및 소송으로 걸리는 시간적 · 정신적 손해를 피할 수 있고, 상대방도 마찬가지로 불필요한 변호사 비용 등을 지출하지 않아도 된다.
법률사무소 봄 변호사 회의법률사무소 봄에서는 이처럼 소송으로는 바로 진행하고 싶지 않더라도 억울한 상황에 놓인 의뢰인분들이 많이 찾아주신다. 문제의 해결 방안에 대하여 함께 고민해 보게 되는데, 당연히 처음부터 소송을 권유하지는 않는다. 때로는 당장 소송을 해야겠다고 주장하는 의뢰인을 말리는(?) 상황이 생기기도 하는 것이다.
봄씨는 우선 매도인에게 법률적 검토를 거친 내용증명을 보내보기로 하였다. 그다음 매도인의 태도에 따라 최후 수단으로 소송을 고려하는 것이 맞겠다는 조언에 따른 것이다.
