매물A 계약일
덕천키친 준비 2.
본업이 아닌 사이드 허슬로, 손양화님과 함께 덕천에서 #공유주방 프로젝트를 시작합니다. 저는
마케팅/콘텐츠 제작담당으로 참여를 하고 동업자 양화님께서는 덕천키친 브랜드 디렉터로 공간운영 등 모든 업무를 맡아 준비중에 있습니다.
공간선정부터 인테리어 과정 하나하나를 브런치에 담을 예정인데요, 살아있는 시행착오와 운영 경험에 대한 썰을 과감없이 풀겠습니다.
공간 선정하기: 한계를 정확히 파악하고 목표를 분명히 설정할 것
예산도 많지 않지 않고 리스크를 감당하기엔 콘텐츠나 내공이 부족했습니다. 그래서 나름의 조건을 나열해보았습니다.
[우리의 조건]
1. 권리금은 무조건 없거나 500만원 이하 → 비용을 최소화 하자!
2. 월 임대료는 무조건 30만원 이하 → 리스크를 줄이자!
3. 메인상권에 벗어나도 어느 정도 유동인구가 있고 젊은 상권 일 것 → 주위 분위기가 중요하다!
4. 거주지 인근일 것 → 관리가 쉬어야 한다!
덕천 번화가 인접이지만 한적한 느낌이 나는 이 곳, 느낌이 왔다!고심끝에 지역은 덕천으로 정했습니다. 물론 트렌드 속도나 손님 성향을 파악한다면 서면/전포가 맞지만 권리금이 최소 1천만원이 넘어가는 터라 도무지 예산이 맞지 않았습니다. 활용할 수 있는 인테리어가 전혀 없어도 입지만으로 형성되는 권리금이 1천만원~2천만원이더라구요.
사실 매출이 월 몇 백이 나는 구조면 충분히 들어갈 만하지만 덕천키친은 공유주방이 메인 콘텐츠 중 하나이고 매우 영세하기 때문에 매출 또한 한계가 있습니다. (만실이라도 월 200도 안되는 구조입니다) 그렇기에 낮은 월세와 투자비용을 통해 지역 주민, 고객과 함께 많은 콘텐츠를 쌓는 것이 덕천키친의 목적입니다.
계약하기: 누구도 완벽한 내 편은 없다!
임대료 등 여러 요소를 감안해 지역을 덕천으로 잡고 약 한달간을 뒤지고 다닌 후, 드디어 이번주 임대차계약을 했습니다. 사실 덕천을 돌아다녔던 첫 날, 위 사진의 매물을 보곤 '아 여기하면 딱 이겠네! 매물로 있으면 좋겠다'라고 생각했는데 마침 여기 매물이 운명처럼 딱 있더라구요. 문제는 역시 머니머니해도 권리금!
보통 이런 임대 매물을 계약하면 4명의 이해관계자가 협상을 하게 됩니다.
중개사님, 건물주님, 이전 임차인, 새로운 임차인(저)
각자 입장별 이해관계 또한 명확합니다.
1. 중개사님: 세명 모두 만족하는 거래 성사는 힘든데..(어떻게 잘 구슬릴까..)
2. 건물주님: 적절한 월세를 놔야하는데.. (이왕이면 올리고 싶은데..)
3. 이전 임차인: 최대한 권리금을 많이 받고 넘기고 싶은데..
4. 새 임차인: 어떻게든 싸게 월세를 계약해야하는데...
4번 입장이었던 제 입장에선 제일 난감한 부분은 권리금이었습니다. 계약서에 명시된 것도 아니고 얼마를 받고 들어가셨는지 모르는 상황에서(입지도 그정도의 입지는 아닌데) 천 만원을 주고 들어가는건 납득이 안되는 상황인거죠. 그래서 우선 여러 주위 매물을 보며 입지별 매물의 권리금을 파악했습니다.
제가 생각하기에 납득가능한 수준으로 권리금을 제시했고 이전 임차인 분께서는 그렇게 손해볼 수는 없다며 거부하시더라구요. 정확한 정보가 없는 상황에서 지금 하는 거래가 제게 좋은 거래인지 아닌지 판단하는데엔 중개사님의 역할이 크다는 것을 느꼈습니다.
우리가 가용가능한 예산안에서 최대 권리금을 말씀드리고 어필했습니다. 이게 마지노선이라구요. 결국 백만원 범위에서 조율을 하다 이전 임차인 분께 바로 컨텍을 했습니다. 여쭤보니 얼마를 줬고 지금 손해를 얼마 보고 있다고 하시더군요. (사실 제 입장에선 100% 믿을 수 없는 부분이죠) 어쨌든 입지가 입지이고 매장을 여는 타이밍도 중요하다보니 계약을 빨리 진행했습니다.
* 계약에선 생각보다 감정적인 부분이 많이 들어가고 이해관계자에게 줄 것은 주고 좋은 거래였다고 느끼게끔 만드는 소통능력이 중요함을 다시 느꼈습니다.
인테리어: 예산이 없으면 할 수 있는 방법 찾기
인테리어는 마침 As ever design studio를 운영하는 지인이 도맡아 주시기로 했습니다. 대학시절 봉사동아리 FromYou ToNepal로 이어진 인연이 이렇게 일로 이어지니 참으로 기쁘기도 하고 느낌이 이상하더라구요.
한정된 예산으로 많은 스트레스를 (저 때문에) 받고 있지만 하나씩 조율하고 방법을 찾아나가는 중입니다. 오늘 저녁 미팅에서 세부사항을 확정짓고 내일부턴 인테리어에 들어갈 예정입니다. 하나씩 변화해가는 덕천키친의 모습 기대해주세요!
