시골에 땅 샀는데, 뭐부터 해야 돼요?
땅사고, 집지을 때까지
택지개발을 할 때, 토목과 건축의 업무가 다르다는 것을 정확히 알아야 한다. 만족스러운 공간을 만들기 위해서는 기획부터 설계, 공사까지 모든 과정을 차근차근 밟아야 공간을 만들 수 있다. 또 전문가와 토지주가 자주 만나고 소통할수록 만족도가 높아진다.
첫 번째, 큰 틀과 방향을 잡고 내가 준비해야 할 것은 무엇인지 정하세요.
처음 땅을 사면 지인이나 정보망을 총동원해 어떤 사람에게 일을 맡길지 정한다. 그때, '기획력'을 가지고 있는 전문가와 함께 일하면 수월하게 일 할 수 있다.
토지주가 개발하고자 하는 택지의 지번을 받아, 개발해도 되는지(사업성 검토), 내가 하고 싶은 것이 법적으로 가능한지, 별도로 받아야 하는 허가사항이 있는지(법규 검토), 어떤 방향으로 만들어나갈지(개발방향 설정), 예산은 얼마가 필요한지(추정 예산 및 수지분석) 얼마인지, 투자 대비 효율성을 높일 수 있는 방법은 무엇인지 등을 파악한다.
[기획[은 여러 가지 방법 중 가장 합리적이고 효과적인 방법을 찾아냅니다.두 번째, 꿈꾸었던 공간을 상상하며 이야기 나누고 설계하기
기획으로 대략적인 방향과 콘셉트가 나오면 본격적으로 설계에 들어간다.
설계는 크게 토목설계과 건축설계로 나뉜다. 토목설계는 토목설계사무소에서 하고, 건축설계는 건축설계사무소에서 한다. 쉽게 이야기하면 토목설계는 땅을 디자인하는 것이고, 건축설계는 건축을 디자인하는 것이다.
이때 토목설계와 건축설계를 동시에 진행해야 한다. 목적에 맞는 택지 개방 방법과 합리적이고 경제적인 택지 활용방법을 찾을 수 있기 때문이다.
땅 없이, 건물을 올릴 수 없다.세 번째, 개발행위허가와 건축 인허가받기
설계가 끝나면 행정업무, 즉 ‘허가’에 들어간다. 허가에 필요한 도면(공사를 어떻게 하겠는 계획)과 각종 서류를 제출한다. 농지나 임야 등을 건축 가능한 땅으로 만들기 위해서는 개발행위허가를 신청해야 한다.
특히, 전원생활을 하기 위해 관리지역(시골)에 땅을 사는 경우가 많은데 '개발행위허가'를 놓치는 토지주가 있다. 개발행위허가는 시간이 비용이 들어가는 일이 때문에 반드시 첫 번째(기획 과정)에서 미리 검토해야 한다.
개발행위허가를 해야 하는 경우 예시 (출처:네이버)과거에는 농지에 건물을 짓는 농지전용허가, 산지에 건물을 짓는 산지전용허가로 분리되어 있었는데, 현재는 개발행위허가 안에 농지전용과 산지전용이 포함되어 있어 농지전용허가, 산지전용허가라는 말을 사용하지 않는 추세다. 남아있는 것은 농지개발에 다른 농지전용부담금과 산지개발에 따른 대체산림자원 조성비(=산지전용부담금)이다.
농지냐, 산지냐 에 따라 허가에 필요한 서류가 다르기 때문에 미리 확인하는 것이 좋다. 허가는 개발행위 허가 자격을 가지고 있는 토목 설계사무소에서 진행한다.
땅 사용의 허가를 받았다면, 이제는 그 땅 위에 건축을 해도 되는지 허가받을 차례다. 건축 인허가는 규모에 따라 건축신고와 건축허가로 나뉜다. 이는 비용과도 연관이 있기 때문에 설계할 때 설계사무소와 협의하여, 건축신고를 할 것인지 허가를 할 것인지 결정하면 된다.
출처:픽사 베이네 번째, 토목공사와 건축 공사하기
개발행위허가와 건축 인허가를 받고, 공사하겠다는 착공계를 접수하면 공사할 수 있다. 허가를 받기 전에는 땅을 훼손하거나, 나무를 벨 수 없다. 토목공사는 벌목, 땅 다듬기, 도로 만들기, 옹벽 세우기, 배수관 묻기, 도로 포장하기, 조경 등을 하며, 이를 ‘대지조성공사’라고 한다.
출처:픽사베이대지조성공사가 끝나면 건축공사를 한다. 건물 앉을 수 있는 터를 만들고, 골조를 세우고, 벽과 지붕을 만든다. 외벽과 지붕 마감공사를 하고, 실내 바닥, 벽, 천장 등의 인테리어 공사를 한다. 창문과 현관문을 달고, 조명과 콘센트 등을 설치한다. 데크 설치, 마당잔디, 조경 등을 하면 건축공사가 끝난다.
출처:픽사베이다섯 번째, 준공받기
공사가 끝이 나면, 개발행위허가 신청 때 제출한 도면대로 잘 시공이 되었는지, 안전에 문제가 없는지, 조경면적을 확보했는지 등을 확인하고 토목준공허가를 받는다. 건축도 건축인허가 신청 때 제출한 도면대로 잘 시공이 되었는지 등을 검사받고, 문제가 없으면 건축물 준공허가를 얻는다. 준공허가까지 얻으면 완공된 것이다. 단, 건물을 짓지 않으면 준공허가를 받을 수 없다는 것을 꼭 기억하자.
출처:픽사베이마지막, 행정철차 마무리
준공허가를 받으며 마지막 남은 행정절차를 마무리한다. 우리나라는 무언가를 내 이름을 가지면 그에 맞는 세금을 내야 하는데, 땅과 건축물도 마찬가지이다.
소유권을 가지기 위한 건축물 신축에 따른 보존등기(건물의 출생신고), 지목변경(지목변경에 따른 취득세 납부), 개발행위허가에 따른 개발부담금을 납부한다.
기한이 넘으면 가산세가 붙을 수 있기 때문에 제한 기간 안에 납부한다.
땅 사서 집짓기 과정99% 성공할 수 있는 방법
나의 고민을 나누고 조언해줄 수 있는 조력자가 "처음부터 끝까지" 함께 해야 한다.
기획하기 -> 설계하기(토목설계, 건축설계) -> 개발행위허가받기 -> 대지 조성하기 -> 건축 허가 및 신고하기 -> 건축 공사하기 -> 준공허가받기 -> 행정절차 마무리.
땅을 개발한다는 것은 짧게는 1년, 길게는 3년 이상 걸리는 오랜 작업이다. 그 속에 연결되어 있는 협력업체와 지자체의 부서를 합치면 수십 곳이 넘는다. 토지주가 모든 과정을 하나하나 다 챙길 수 없다. 그래서 반드시 조력자가 필요하다.
조력자는 기획력을 가지고 있어야 한다. 택지개발의 전 과정을 이해할 수 있어야 하며, 빠른 상황판단능력, 뛰어난 의사소통능력이 요구된다.
전문가는 당신의 고민을 함께 풀어나가는 조력자다.과정 시작 전 모두가 한자리에 모여 이야기를 나누자
지금까지 택지개발은 토목과 건축의 설계변경을 수반하는 형식적 관계로 이루어져 왔다. 그 결과 시공환경과 도면이 달라 도면대로 설계할 수 없는 상황이나, 설계도면을 그리는 사람이 시공현장에 대한 이해가 부족에서 예산에 맞는 설계를 못해 공사비용이 더 많은 드는 경우도 생겼다.
일은 따로 하더라도 의견은 하나로 모아야 한다. 각 분야의 전문가가 서로 협업하여 의견을 나누면 더 좋은 개발방향을 찾을 수 있다. 과정을 시작하기 전에 반드시 각 분야의 전문가가 모여 이야기를 나누자.
(만남) 기획하기 -> (만남) 설계하기 -> 개발행위허가받기 -> (만남) 대지 조성하기 -> 건축 허가 및 신고하기 -> (만남) 건축 공사하기 -> 준공허가받기 -> 행정절차 마무리.
가장 먼저 누구에게 찾아갈까.
믿을 수 있는 사람은 있을까
토목설계사무소, 건축설계사무소, 토목 시공사, 건축시공사…
어디를 먼저 가는 것은 중요하지 않다.
기획을 바탕으로 토목과 설계가 함께 협업할 수 있는 프로세스를 가진 곳이라면
토지주에게 바른 길을 안내해 줄 것이다.
김용만
생태건축가, 펜타건축사사무소·품건축(주)대표이사, 마스터플랜/기획설계/계획설계/PM/CM/건축인허가
홈페이지/ www.행복집짓기.com
정해광
라온이엔씨 대표이사, 도시관리계획/지구단위계획/공장설립승인/개발행위허가/토목실시설계
박은일
은성토건 대표이사, 부지조성/토목공사/매립/조경/보강토
