지구단위계획으로 도시계획 용도변경시 이슈
도시계획 실무노트
1. 용도지역간 변경시 공공기여량을 감정평가하여서 기부채납 받아야 하는지 여부
- 근거 : 국토계획법시행령 제42조의3(지구단위계획의 수립) 제1항 12호
- 그러나 1종일주에서 제2종일주로 변경하는 것은 감정평가 대상이 아니다. 왜냐면 국토계획법시행령 제42조의3(지구단위계획의 수립) 제1항 12호에 의하면 “제45조제2항 후단”이라는 전제를 두었다. 제45조제2항의 후단은 주로 사전협상에 의한 ‘용도지역간 변경’을 의미하는 것으로 주거지역간 종세분화까지를 포함하지 않기 때문이다.
2. 제1종에서 제2종일반주거지역으로 변경할 때 건축물 용도완화 근거는? 즉. 아파트를 허용하지 않은 제1종 일 주에서 아파트 허용하는건 용도완화 인데 가능한지
- 국토부 지구단위계획수립지침 3-2-1에 있다. 거기를 보면 “지구단위계획구역에서는 용도지역상 불허되는 용도라도 주거지역․상업지역․녹지지역의 테두리안에서 허용되는 용도․종류․규모의 건축물을 지구단위계획으로허용할 수 있다.‘라고 하고 있다. 그 지침에는 예시적으로 ’제2종전용주거지역이라도 제3종일반주거지역에서 허용되는 건축물을 허용할 수 있음‘이라고 해설되어 있어 용도완화는 가능하다.
3. 제1종에서 제2종일반주거지역으로 변경할 때 건폐율, 용적율, 높이제한 완화 근거는?
- 지구단위계획수립지침 3-2-2에 의하면 지구단위계획에서 대지의 정의를 ‘사업부지와 이와 인접한 공공시설 부지를 포함한다’라고 규정되어 있다.
- 그런데 이 지침 3-2-2에는 건폐율, 용적률, 높이를 완화하는 근거가 있으나 건축물 용도를 완화하는 근가가 없다. 건축물 용도 완화근거는 3-2-1이다.
4. 지단구역 밖에 기반시설 설치가능 여부
- 공동주택 건립을 위한 지구단위계획구역 지정 요건에 단독주택지를 제한하려고 구상함에 있어 고민이 생겼다. 그럼 낙후된 단독주택지는 깨진 '유리창의 법칙'처럼 계속 낙후되어야 하는지 였다. 이에 대한 대안으로 공동주택 건립을 위한 용적률이나 높이 제한 인센티브를 인근의 낙후지역의 기반시설을 하여 준다면 낙후 지역 도시재생을 도모할 수 있다는 생각이 들었다. 이때 관건은 과연 지단구역외의 지역에 공공시설을 설치하여 인센티브를 받을 수 있는 법적 하자는 있는지 여부였다. 그에 대한 검토 결과는 다음과 같이 어려웠다.
가. 일반적 원칙
ㅇ 지구단위계획구역에서 대지면적의 일부가 공공시설로 기부채납되는 것으로 계획되는 경우에는 건폐율, 용적률, 높이를 각각 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있음(시행령 제46조 제1항)
- 다만, 지구단위계획구역에 다른 기반시설이 충분히 설치되어 있는 경우에 한정하여 지구단위계획구역밖의 「하수도법」제2조제14호에 따른 배수구역에 공공하수처리시설을 설치하여 제공하는 경우에는 가능(시행령 제46조제1항)
ㅇ 원칙적으로 당해 개발사업과 관련이 있는 기반시설을 기부채납하도록 하고 특별한 사유가 없는 한 해당 사업과 관련이 없는 기부채납은 지양(지구단위계획수립지침 3-17-3)
나. 역세권 및 사전협상 대상의 경우에 한하여 가능
ㅇ 지구단위계획구역 내 기반시설이 충분할 경우, 해당 구역 밖의 관한 시․군․구에 지정된 지역에 기반시설을 설치하거나 설치비용을 부담할 수 있는 근거는 있음
- 국토계획법 시행령 제42조의 3 제2항 제13호
ㅇ 그러나, 이 경우는 시행령 제45조 제2항 후단에 따른 경우에 한정하고 있어 지구단위계획구역 밖에 기반시설을 설치하기 위하여는 시행령 제45조 제2항 후단의 내용에 따라“법 제51조제1항제8호의2 및 제8호의 3에 따라 지정된 지구단위계획구역”에 해당되어야 가능함
- 법 제51조제1항제8호의2 및 시행령 제43조제1항의 지구단위계획구역은“준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요하며 도시기본계획에 반영된 경우로서 역세권 등”을 말함
- 법 제51조제1항제8호의3 및 시행령 제43조제2항의 지구단위계획구역은 대규모 이전적지 사전협상 대상지를 말함
ㅇ 위 2가지에 해당되지 않은 지구단위계획구역에서는 당해 구역 밖에 기반시설 설치를 할 수 없는 근거가 없는 실정
