집 값 상승이 멈춘 시기.매매or월세. 기준을정해준다.
집이 오를 것 같으면 그냥 사면되지만, 정체 혹은 하락인 상황에서는??
5억짜리 집을 살지, 월세를 살지 기준을 정해드립니다.
집 값이 2년 후 똑같다고 예상한다면,
LTV 70%,
3.5억 30년, 대출 금리 4.5%
보다
월세 150만원이 더 낫습니다.
다른 대출이 하나도 없는 월 440만원 급여자의 경우에,
DSR40% 한도에서 3억5천만원이 30년 4.5%로 대출이 가능합니다.
대출로 집을 사면 매달 원금도 갚으니까 비슷한 이자를 내는 것이 월세보다 나을 것이라고 막연히 느껴집니다. 하지만, 처음 2년은 원금을 갚는 것이 매우 미미합니다. 그래서, 집 값이 오르지 않는다면 대출이자와 비슷한 금액의 월세가 나을 수 있습니다.
집 값이 오르지 않을 때
대출과 월세의 선택기준은 대출 원리금입니다.
원리금보다 싼 월세라면,
월세를 선택하는 것이
현금흐름과 재무상태 측면에서
유리합니다.
대출을 받으려면 집 값의 30%는 가지고 있어야 하는 것을 고려할 때,
보증금이 30% 미만에 월세가 원리금 미만이면
집을 대출로 사는 것보다 월세 컨디션이 더 나을 것 같습니다.
.3.5억 대출과 150만원 월세 비교 계산 과정
1) 대출의 매달 비용
대출의 이자 금리는 사람마다 다르기 때문에 가장 이자가 낮은 '특례보금자리론'을 참고하여 대출 이자를 4.5%로 계산했습니다. 4.5%의 금리를 받는 사람이 매우 적으므로, 대출 원리금이 더 많은 경우가 일반적입니다.
원리금은 네이버 대출이자 계산기를 이용했습니다.
3.5억을 빌리면 매월 178만원 정도를 30년간 내면 됩니다.
30년간 낸 이자는 2.9억입니다.
2.9억을 30으로 나누면, 매년 이자를 천만원정도를 낼것 같은데, 아니에요.
30년 중 전반 15년은 이자가 더 많고, 후반 15년은 이자가 적어지죠.
즉, 전반에 이자가 더 많기 때문에,
장기 대출은 이점은
후반까지 유지해야 유리한 방법입니다.
따라서, 짧은 기간에 되 팔계획에서는
장기대출은 불리합니다.
2) 177만원 중 2년간 순수이자와 150만원 월세의 비교
24개월 동안 약 4,256만원을 냈는데 이자가 3,000만원도 더 나왔어요.
원금은 1,200만원만 갚았죠.
5년 후에 집을 팔면 1억 640만원을 냈어요. (이자 7,500만원 , 원금 3,100만원 ) 대략 월세 120만원
10년 후에 집을 팔면 2억 1,280만원을 냈어요. (이자 1억4,200만원 원금 7,000 만원) 대략 월세 118만원
대출 원리금으로 매달 177만월 냈는데, 그 중에 이자로 사라진 돈이 130만원이었어요.
거기에 취등록세가 국민평형 이하여서 5억에 550만원, 재산세가 매년 80만원인 것, 건보료 상승분을 고려하면 대략 150만원 정도의 월세와 상황이 비슷합니다.
더욱이 집 값이 떨어지고 있다면 집 값뿐만 아니라, 매달 지출하는 비용도 손해를 보는 셈입니다.
당연히 집 값이 오른다면 매매가 유리합니다.
하지만, 환율이 오르거나(원화가치 하락) 대출금리가 하락한다면 집 값이 같아도 매매가 손해입니다.
물론 집 값이 떨어져도 매매가 손해입니다.
집 값이 오를지 떨어질지를 고민하면서 월세와 매매를 고민하고 있다면,
집 값이 오르지 않는 시기에는
대출 원리금 수준의
월세가 나을 수 있다는 것도 함께 고려하세요.
서울 강북에 있는 24평 7억원 대 아파트(최근 6억원대)는 전세가 3억원 대, 월세는 1억/90만원선 입니다.
유사 위치의 44평 13억원 대 아파트(최근 10억원대)의 전세가 8억 혹은 월세 3억/100만원 선입니다.
대출을 받기 위해서 최소 매매금의 30%를 가지고 있어야 한다면, 보증금을 내고 월세를 지불하는 것이 좀 더 좋은 컨디션에서 거주할 수 있는 시기입니다.
