전세사기 당했을 때 대처방법
보증보험을 신청하는 절차 및 주의 사항입니다.
전세 보증보험에 가입되지 않았다면 전제사기에 당했을 때 전혀 도움을 받을 수 없어요.
당시에는 보험이 선택인 줄 알았는데, 금리가 오르고 나니 전세는 보험이 필수인 잠재적 사기였나 봅니다.
계약이 끝났는데도, 보증금을 돌려주지 않거나
계약 만료 전이라도 계약을 끝내겠다고 말을 해도 보증금을 돌려주지 않는 경우에
우리를 도와주는 것이 '보증보험'입니다.
보증보험에 가입이 되었다면 임대인이 보증금을 안 돌려주는 사기꾼인 것을 알았을 때, 우리가 해야 할 일입니다.
보증보험에서 돈 받으려면
계약 시, 계약 중 반드시 지켜야 하는 사항.
계약시 특약을 아무리 넣어도, 어차피 임대인에게 사기의 피해 보상을 받는 것은 어려워요. 그래서, 보증보험이 빨리 진행될 수 있는 것에 집중하는 것이 훨씬 효율적입니다.
ㄱ. 무조건 이사하는 날에 전입신고를 해야 한다.
ㄴ. 집주인이 바뀌면, 보증보험에 집주인 변경 신청을 해야 한다.
집주인은 임차인에게 알리지 않고 집을 팔 수 있어서, 바뀐 집주인은 '모든 권리 의무를 포괄적 승계'한다는 조건 때문에 보증금을 새 집주인에게 받아야 합니다.
주의) 계약서를 새 집주인과 새로 쓰면 안 돼요. 기존의 계약서를 유지해야 우리의 대항력과 우선변제권이 지켜질 수 있어.
ㄷ. 전세계약 만료 6개월~2개월 이내에 계약 만료 의사를 통보한다.
2개월도 안 남은 시점에 만료 통보하면 보증보험에서 돈 안 줘요. (내용증명 혹은 문자메시지 확인 응답)
ㄹ. 계약 종료 후 임차권 등기 명령 신청(계약 만기 다음날부터 가능)
전세 사기꾼이라는 것을 알았다면,
무조건 빠르게 대응해야 한다.
1. 전세 집에서 나갈 것이라는 의견을 6개월 전부터 임대인에게 강력하게 어필한다.
-어차피 연락이 닿지 않을 테니 문자를 보내서 자료를 남깁니다.
2. 집주인이 잠수를 타면서, '내용 증명' 조차 받지 않을 경우 '공시송달'을 해야 합니다.
송달받을 새로운 집주인의 주민번호 뒷자리까지가 필요합니다.
그래서 계약만기 6개월 전부터 준비해야 '보증보험' 신청 기한에 관련 서류를 첨부하실 수 있어요.
공시송달 효력이 계약만기 한 달 전에 완성이 되어야 하므로, 공시송달은 최소 계약만기 한 달 2주 전에는 신청이 되어야 합니다.
참고) 퇴거통보(1과 2)의 과정이 시간 내에 이뤄지지 않으면, '보증보험 이행 청구'가 3개월로 밀려서 '전세자금대출'을 1달 더 연장해야 합니다. 대출연장이 필요하지 않다면, 바로 3-2의 절차를 따르면 됩니다.
3. 퇴거통보가 늦어져서 '전세자금대출' 연장을 해야 한다면,
3-1. 은행에서 '임대인변경신청'을 하고, 은행에 대출연장을 신청합니다. 대출 심사 기간도 걸리므로 전세계약 만기 전에 서둘러 진행하셔야 해요.
3-2. 전세계약 만기일에 '임차권등기 명령'을 하고, 등기부등본에 '임차권'이 등기가 된 후 '보증보험'에 이행청구를 합니다.
참고) 이행청구 서류의 종류는 기관에 따라 다르겠지만, 16가지 정도 되므로 꼼꼼히 확인하셔야 해요.
4. 이사하는 날 - 명도확인 담당자의 확인 후 '보증금'이 은행으로 입금되면서 마무리됩니다.
