등기하지 않는 실거래가격은 뭐지?
고소득자도 최저생계비로 살게 만드는 대출 원리금.
아파트를 사면 돈을 다 준 당일에 '이 집의 소유주는 000이다.'라고 동사무소에 등기합니다. 당연히 돈을 다 주고 계약서가 있어도 등기하지 않으면, 법적으로는 아파트는 등기부등본의 소유자 것이므로 돈을 다 줬다면 당일에 바로 등기하는 것이 일반적입니다. 그리고 법으로도 가격을 다 지불한 날로부터 60일 이내에 등기를 마쳐야 합니다.
그런데, 실거래가 신고는 돈을 다 주지 않고도 계약서만 있으면 신고가 가능합니다. 즉, 돈을 다 주지 않는 계약서로 고액의 실거래가를 신고함으로써 아파트의 실거래가격이 오른 것처럼 착시를 만들 수 있는 것이 현실입니다.
그래서 국토교통부 실거래가 사이트를 보면 계약을 했다고 실거래가 신고는 되었는데, 60일이 지나도록 등기가 안된 12억, 20억짜리 아파트 거래가 있어요. 계약서에 도장을 찍은 실거래가만 보면 20억과 12억에 거래된 것으로 보이지만 5달이 지나도록 잔금을 치르지 않았거나, 잔금을 다 줬다면 사기를 당하도록 등기를 안 하고 있는 '실거래'가 있다는 이야기입니다.
20억을 주고 샀다는데,
5개월이 지나도록
소유권을 가져오지 않는 실거래가 있습니다.
경기도 유명지역의 실거래가격을 국토교통부 자료(2023년 7월 20일)에서 확인했습니다.등기되지 않은 실거래가를 보고 아파트 가격이 올랐다고 말하는 것에는 등기 없이 가격만 올리는 '가계약'이 있을 수 있어요. 아파트를 소유한 사람들의 손해를 기원하는 것은 아니지만, 가짜 거래로 가격이 올라가는 것처럼 꾸미는 행위를 주식에서 했다면 시세조정행위로 처벌을 받을 수 있는 행위입니다.
연봉 7천만원인 사람의 실제 월 급여는 480만원 정도입니다.
아파트 가격에 한 참 못 미치는 고작 3.5억을 30년으로 4.5% 대출받으면 매달 180만원 정도 원리금을 내야 합니다. 연봉 7천만원의 사람에게 3.5억의 대출도 매달 40%에 육박하는 비용을 30년간 지불해야 하는 일이죠. 그러면 급여에서 남는 돈은 3인가족 최저 생계비(2,660,890원) 수준입니다. 풍요로운 삶이 아니라 최저의 생계를 유지하는 비용이 2,660,890원(2023년 기준)입니다. 연봉 7천만원의 사람을 최저생계비 수준으로 만드는 대출을 지난 몇 년간 대부분 연봉 7천 혹은 그 이하의 서민들도 선택을 했고, 이제는 선택을 하고 싶어도 대출이 나오는 사람이 없어서 집을 살 수 있는 사람이 없으니, 집 값이 오르지 않는 것입니다.
이 상황에서 10억이 넘는 집의 대출 원리금을 감당할 수 있는 사람이 대한민국에 얼마나 될까요?
물론, 5개월이 넘도록 등기는 되지 않은 아파트가 있는 경기도 저 지역에서 20억 아파트의 대출 원리금 400만원가량을 매달 내면서 1년에 4,800만원을 비용으로 쓰고도 생활을 할 수 있는 사람이 있을 수 있지만, 20억을 넘는 작은 집을 사려는 거래가 등기가 되지 않는다면 실거래가를 올리기 위한 시세조정행위가 아닌지를 의심해 봐야 합리적인 투자자일 것입니다.
우리가 가진 자산의 가치가 오르는 것은 좋은 일입니다. 하지만, 그 가치를 올리기 위해서 다른 누군가의 삶이 피폐해져야 한다면, 그건 폭탄을 넘겨서 돈을 벌겠다는 욕심이 될 뿐입니다.
우리나라의 경제 수준에서 정상적인 상황이라면 구매 수요자의 능력부족으로 집 값이 더 오르는 것이 불가능해 보이지만, 여전히 서울의 집 값이 다시 오른다는 식의 뉴스가 보이는 현실입니다. 경제규모가 큰 미국보다 낮은 금리를 유지하는 경제적으로 비상식적인 대한민국에서 불가능한 일은 아니지만, 지금 대한민국의 집 값이 더 오르는 것은 정상은 아닙니다.
집을 사시려는 분들은 주변의 시세를 부동산에서 묻는 것도 좋지만, 주변의 최근거래를 직접 확인하시고 등기되지 않은 실거래는 진짜 거래가 아닐 수 있음을 염두하세요.
아파트 구매 전에
실거래가 확인 - 국토교통부
