귀농귀촌 꿈 싹틔울 땅 구하기

농민신문 전원생활 2024년 3월호 정기칼럼 written by 임창덕

※ 해당 칼럼은 농민신문사 월간지 전원생활 3월호에 실린 정기 칼럼이며, 4월호가 나오는 시점이나 게재합니다. 농민신문 전원생활에는 귀농 귀촌을 위한 다양한 정보가 실려있습니다. 보시기도 편안할 겁니다. 많은 구독을 바랍니다.

귀농귀촌 꿈 싹틔울 땅 구하기 내게 맞는 토지는?

새싹이 움튼다. 귀농귀촌의 꿈도 새싹처럼 자란다. 이때 중요한 것은 내 꿈의 무대를 정하는 일, 즉 귀농귀촌의 목적에 맞는 땅을 구하는  일이다.

글과 사진 임창덕(한국열린사이버대학교 연구교수), 각 사이트 갈무리

Q 귀농귀촌할 지역은 어떻게 선택할까? 귀농과 귀촌은 도시에서 1년 이상 거주한 사람이 농촌지역으로  주민등록을 옮기는 일이다. 귀농은 농사를 목적으로, 귀촌은 농 사 이외의 목적으로 농촌지역으로 이주하는 것을 말한다. 그렇 다면 농촌은 어디를 말하는 것일까? 농업·농촌 및 식품산업 기본법에 농촌의 정의가 명시돼 있다. 농촌은 행정구역상 군·읍· 귀농귀촌 꿈 싹틔울 땅 구하기 내게 맞는 토지는? 새싹이 움튼다. 귀농귀촌의 꿈도 새싹처럼 자란다. 이때 중요한 것은 내 꿈의 무대를 정하는 일, 즉 귀농귀촌의 목적에 맞는 땅을 구하는  일이다. 글과 사진 임창덕(한국열린사이버대학교 연구교수), 각 사이트 갈무리 Q 귀농귀촌할 지역은 어떻게 선택할까? 귀농과 귀촌은 도시에서 1년 이상 거주한 사람이 농촌지역으로  주민등록을 옮기는 일이다. 귀농은 농사를 목적으로, 귀촌은 농 사 이외의 목적으로 농촌지역으로 이주하는 것을 말한다. 그렇 다면 농촌은 어디를 말하는 것일까? 농업·농촌 및 식품산업 기 면·리 단위의 지역을 말하며, 동 단위 지역은 원칙적으로 도시로  본다. 다만 농림축산식품부 장관이 고시하는 동 지역은 예외로  농촌지역으로 보고 있는데, 국토계획 및 이용에 관한 법률상 도 시지역 중 녹지지역(생산녹지·보전녹지·자연녹지), 관리지역,  농림지역, 자연환경보전지역이라면 농촌지역으로 본다. 또한  특별시·광역시 등 자치구의 동이 녹지지역 중 생산녹지·보전녹 지 그리고 관리지역 중 보전관리지역·생산관리지역·농림지역· 자연환경보전지역에 있다면 농촌으로 본다. 귀농과 귀촌지를 선택하는 기준은 개인마다 다양할 것이다. 농 촌지역에서 태어나 학업이나 직업 등의 이유로 도시에서 생활 하다가 다시 농촌으로 이주하는 대부분의 유형을 ‘U-Turn 형’이 라 부른다. 농촌에서 거주하다가 도시생활한 후 고향이 아닌 다 른 곳으로 이주하는 ‘J-Turn 형’, 도시에서 태어나 생활하다가 농 촌으로 이주하는 ‘I-Turn 형’도 있다.

Q 살 수 있는 땅, 살 수 없는 땅이 있다던데?       

토지와 관련해 귀농인지 귀촌인지에 따라 구분해 판단해야 한 다. 귀농은 말 그대로 농촌지역으로 이주해 농업을 경영하는 전 문 농업인이 되는 것이다. 농업·농촌 및 식품산업 기본법이나 농지법 등에 명시된 농업 인 기준을 보면 1000㎡ 이상의 농지에서 농작물을 경작하거나,  330㎡ 이상의 고정식 온실·버섯재배사·비닐하우스 등을 설치 하여 농작물을 경작하는 자, 소와 같은 대가축 2두, 돼지·양·염 소·사슴 등 중가축 10두, 이보다 작은 소가축 100두, 닭·오리 등 가금 1000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이 상 축산업에 종사하는 자, 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매 액이 120만 원 이상인 자, 농장주 등에 고용되어 90일 이상 농업 에 종사하는 자 중에 하나라도 충족되면 자동으로 농업인이다. 이에 농업경영체까지 등록하면 진정한 농업인이라 할 수 있다.  농업경영체 등록은 해당 지역을 관할하는 농산물품질관리원이  담당하며, 일종의 사업자등록과 같은 기능을 한다. 농업경영체에 등록하면 공익직불금 지급, 농지전용부담금 면제, 농지 취득 후 2년 이후에는 취득세 50% 감면 등의 혜택이 있어 대부분 등록한다. 참고로 농지 소유자뿐만 아니라 해당 조건의 임차인도  농업인이므로 농업경영체로 등록할 수 있다. 농업경영, 즉 농업이 주목적이 아니라 귀촌 후 여가를 위한 텃밭  등으로 농지를 구입하는 경우도 있다. 이를 ‘주말 체험 영농’이 라고 한다. 농업인이 아니라면 농지법에 근거해 1000㎡ 미만까 지 구입할 수 있다. 참고로 주말 체험 영농 목적의 농지는 농림지 역 중 농업진흥지역(농업진흥구역·농업보호구역) 안에 있으면  취득할 수 없다. 농업진흥지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법 률에 따라 녹지지역(특별시는 제외)·관리지역·농림지역·자연 환경보전지역에 있는 토지를 대상으로 지정한다.

 구입하려는 토지의 용도지역은 인터넷 사이트 토지이음(www.eum.go.kr)에서 지번을 입력하면 쉽게 확인할 수 있다. 거주지나 거주지와 맞닿은 시군구가 아닌 곳의 농지는 농지관리위원회의  심의를 통과해야 구입이 가능하니 이점 유념해야 한다. 한편 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 토지는 도시지 역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 용도지역을 나 눈다. 농사를 짓거나 농업 관련 공장을 지을 목적이라면 농림지역이나 자연환경보정지역 토지를 구입하는 게 좋다. 다른 용도지역보다 저렴하다. 식당(일반음식점)이나 카페(휴게음식점) 등  2종 근린생활시설을 건축할 계획이 있다면 도시지역이나 관리 지역 중 계획관리지역의 토지를 구입해야 한다. 관리지역에서 도 생산관리지역·보전관리지역에서는 카페 등은 운영할 수 없 다. 단, 농촌융복합산업 육성 및 지원에 관한 법률에 따라 농촌 융복합산업(6차 산업) 사업자로 인증을 받았다면 생산관리지역 이라고 하더라도 지자체 조례가 허용하면 식당·숙박시설·관광 시설을 설치할 수 있다. 간혹 상수원보호구역이나 농업보호구 역에 카페라는 이름을 달고 영업하는 경우가 있는데, 이런 구역 에서는 1종 근린생활시설(편의점 등)만 운영할 수 있으므로 편 의점으로 허가받고 기계로 내린 커피를 파는 형태로 운영하는 것이다.

Q 토지를 잘 구하는 방법이 있나?

토지는 무조건 도로와 접한 것이 좋다. 나중에 주택을 지을 경우  건축법상 대지는 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상을 접해야 하므 로, 한 면이 최소한 2m 이상 도로와 접한 토지를 구입해야 한다. 농촌지역의 농지는 바둑판처럼 네모반듯하게 된 곳이 많다. 보기 좋다고 이런 땅을 구입하면 농사  외에는 활용하기 어렵다. 그리고 바둑판 농지 사이 에 잘 포장된 도로가 있어도 외견상 도로일 뿐 농로 인 경우가 많다. 이런 경우는 건축법에 해당하는 도 로가 아니어서 건축이 불가하다. 따라서 지자체나  건축사 사무소에 건축 가능 여부와 건축법상 도로 인지를 확인하고 구입해야 한다. 임도와 농로는 건 축법상 도로로 인정되지 않는다. 가장 이상적인 토지 구입은 좋은 토지를 싸게 구입 하는 것이다. 차선으로는 최소한 속고 사지는 말아야 한다. 다음과 같이 시세를 확인하고 구입하면 후회하지 않을 것이다. 원하는 매물이 나오면 해당 지역의 공인중개사사무소에 거래 시세를 물어보는 게 좋다. 그리고 해당 매 물이 네이버 부동산에 등재돼 있을 확률이 높으므로 올라온 가 격을 확인할 필요가 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.  molit.go.kr)과 실거래가 조회 모바일 애플리케이션(앱)인 ‘디스코’ ‘땅야’ 등에 해당 지번을 입력하면 근처의 토지 매매가, 평당  가격이 확인되니 터무니없는 가격을 지불할 일은 없다.

Q 농지를 임대차하고 싶은데, 가능할까?

귀농귀촌을 할 때 토지를 구입하지 않고 임대하는 방법도 있다.  해당 지역의 농어촌공사(농지은행)에 문의하면 합리적인 비용 으로 임대할 수 있다. 그리고 현재 농지 임대차는 원칙적으로 불 법인데, 1996년 1월 1일 이전에 소유권 이전된 농지만 임대차를  허용한다.  합법적인 방법은 농어촌공사를 통해 농지를 임대차하는 방법밖 에 없다. 농지는 농업경영을 위한 농지라면 면적에 관계없이 한  필지 이상 농어촌공사에 위탁할 수 있다. 2023년 8월 16일부터  시행되는 농지법에 따라 3년 이상 보유해야 의뢰할 수 있다. 이 렇게 맡긴 지 8년이 넘은 농지는 사업용 토지로 인정받아 양도 세 10% 중과를 피할 수 있다. 도시지역 중 주거지역·상업지역· 공업지역 안에 있는 농지, 필지 경계가 현황과 다른 농지, 농지이용 실태조사 결과 처분명령을 받은 농지, 주말 체험 영농 목적 으로 취득한 농지 등은 위탁이 불가하다.  공부상 지목이 전·답·과수원이 아니더라도 실질적으로 농지로  활용하는 경우에는 위탁이 가능하며, 임야는 농지로 산지전용  허가받은 임야만 가능하다. 임대차 기간은 최초 5년 이상 10년  이내에서 가능하며 재계약 시 3년부터 10년 이내로 재계약할 수  있다. 임대료는 임대인과 임차인이 서로 협의해서 정하며, 임대 료의 5%는 임대 수수료로 농지은행이 차감하고 지급한다. 참고 로 임대차계약 이후에 소유권이 변동되는 경우에는 3년 이상 보 유한 농지만 농지은행에 위탁할 수 있다는 농지법 규정 때문에  계약이 해지된다. 상속된 경우에는 상속인이 재계약할 수 있다. 한편 각 지자체에서는 매년 농지 이용 실태조사를 하고 조사 결 과 농사를 짓지 않는 경우에는 1년의 농지 처분 의무 기간을 준 다. 그 기간에 처분하지 않으면 다시 6개월의 처분명령을 내리 고, 그 기간 안에 처분하지 않으면 농지 처분 시까지 매년 농지의  감정평가액 또는 개별공시지가 중 높은 가액의 25%를 이행강 제금으로 부과하니, 농지 취득은 신중해야 한다.  농지 처분이 어렵다면 농지 처분 의무 기간 안에 농어촌공사에  위탁을 의뢰하면 되는데, 앞에서 언급한 바와 같이 농지 이용 실 태조사에서 농사를 짓지 않은 것으로 적발된 농지는 위탁 대상 3 이 아니므로 처분할 수밖에 없다.

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농정원 귀촌 귀촌 전문 강사 : 임창덕

강연문의 : 010-8949-4937

이메일 : limcd2002@naver.com

강사소개

상담학박사, 숲생태심리학자, 스토리 마이너, 국가기술자격(수목치료기술자, 조경기능사, 이용사), 숲해설가, 숲사랑지도원, 식물보호산업기사(2차 진행중), 직업상담사(2차 진행중), 도시농업관리사, 공인중개사, 사회복지사(1급), 요양보호사(1급), 바리스타, 부동산공경매사, 청소년지도사, 심리상담사, 노인심리상담사, 한국어교원, 긍정심리학전문강사, 재무설계사(AFPK), 펀드투자상담사, 파생상품투자상담사, 여신심사역, 신용관리사(국가공인), 경영지도사(마케팅), TOEIC 885점, 평생교육사, 창업지도사(삼일회계법인),매일경제, 동아일보 등 200여 편 기고, 저서(SNS로 브랜드 가치를 높여라, 성공을 부르는 SNS 마케팅, 단 하나의 질문, 노력은 배신하지 않는다. 팬데믹 시대, 멈춰진 시간들의 의미)등

강의분야

경영학개론/조직심리학/심리학개론/마케팅원론/ 소비자행동론/귀농귀촌의 이해/농업법률/실전 농지 & 농가 구입 실패 사례/ 로컬푸드와 생명으로 돌아가기/숲치유/산림치유/ 농촌관광/MZ세대 슬기로운 직장생활/은퇴 후 자아 통합감 찾기/퍼스널 브랜딩/브랜드 정체성과 조직시민행동/협동조합 이해와 정체성/사회적 경제의 이해/청소년 진로탐색/앱을 활용한 스마트 워킹/SNS 홍보 마케팅/바로 써먹는 심리학/ 노인심리상담의 이해/부동산 재테크(실천)/부동산 공경매/ 농업세무/재무설계/공무원 및 일반인 은퇴설계/써드 에이지 노후 준비/재미있는 나무 이야기/숲해설 기법/화가 고흐 인문학/식탁위의 인문학/음식과건강/숲해설 방법 등

강사약력

농식품부 귀농귀촌전문강사, 농식품교육문화정보원 영농네비게이터, 의왕시 바르게살기협의회 부회장, 現 한국열린사이버대학교 연구교수, 現 강원종합뉴스 논설위원,現 한국키르기스스탄 협력위원회 위원장