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Apr 01. 2024
농민신문 전원생활-몸과 마음의 안식처, 집
written by 임창덕
※ 해당 칼럼은 농민신문사 월간지 전원생활 4월호에 실린 저의 정기 칼럼입니다. 농민신문 전원생활에는 귀농 귀촌을 위한 다양한 정보가 실려있습니다. 보시기도 편안할 겁니다. 많은 구독을 바랍니다.
몸과 마음의 안식처, 집
어떤 주거지에서 살까?
어린 새는 둥지에서 자란다. 홀로서기 전까지 험한 세상에서 지켜주는 울타리가 되는 둥지. 귀농귀촌인은 어떤 집을 둥지 삼아야 할까? 글과 사진 임창덕(한국열린사이버대학교 연구교수), 그린대로 사이트 갈무리
Q 귀농귀촌, 주거 형태는 어떤 게 좋을까?
귀농귀촌 시 주거지를 해결하는 방법으로 농촌에 있던 주택을 구입하는 것을 선호하는 이가 많다. 이때 고려할 점은 지역과 주 택 형태, 마을에서의 입지, 기존 주택 처분 여부 등이다. 이왕이 면 연고가 있는 지역이 좋으며, 지역 선택 후에도 정착할 입지의 선정 또한 중요하다. 이미 오래전에 마을을 형성한 집성촌으로 이주하기보다는 도시민이 많이 사는 주택단지나 농촌지역 중에 서도 다양한 사람이 살고 있는 도심에 주택을 구입하는 것이 좋 다. 혹시 모를 주민 간 갈등이나 텃세를 방지하기 위해서다. 농촌주택은 저렴하게 매수하는 것도 중요하지만, 만에 하나 도 시로 돌아갈 때를 대비해야 한다. 단독주택이나 타운하우스보 다 매도하기 쉬운 아파트나 연립과 같은 공동주택을 추천한다. 농촌주택의 모습으로 기와나 슬레이트 지붕, 처마와 서까래가 있는 단독주택을 생각하기 쉽지만, 시·군의 읍·면에 있다면 아 파트나 연립 같은 공동주택도 농촌주택이다. 단독주택 형태의 농촌주택은 2017년 12월 이후부터 2022년 이 전까지 준공한 주택을 구입하는 것을 권장한다. 2017년 12월 1일 이후 착공하는 주택은 건축법상 내진설계를 의무화했고, 2022 년 이전에 지어진 주택이라면 자잿값 상승분이 집값에 이미 반 영됐을 개연성이 높기 때문이다. 물론 준공 시기와 관계없이 튼 튼하고 좋은 주택도 많다.
단독주택을 구입했다면 마당의 풀 관리도 신경 쓰이는 법이다. 훗날 쓰러질 정도로 빈집을 방치하면 과태료 부과 대상이 될 수 있다. 농림축산식품부가 2023년 4월 20일부터 농촌 빈집 정비 규정을 강화했기 때문이다. 빈집 철거 대상이 된 후 철거 명령을 따르지 않으면 이행강제금까지 부과할 수 있다. 한편 농촌에는 미등기 건물이 존재하는 게 현실이다. 예전에는 건축 허가를 받지 않아도 농촌에 건물을 지을 수 있었다. 2006 년 5월 9일 법이 개정되면서 모든 건축물은 건축 허가를 받도록 하고 있다. 미등기 주택을 취득하면 비거주용 부동산 취득세율 인 4.6%가 적용된다. 일반 취득세율보다 높다. 비록 미등기 건물 이라도 실제로 거주하면 1세대 다주택자로 간주할 수 있으니 유의해야 한다.
Q 농촌주택을 구입할 때 혜택도 있나? 한편 정부는 도시의 주택을 보유한 채로 농촌주택을 구입할 때 다양한 세제 혜택을 준다. 도시에 주택 한 채를 보유한 도시민이 농촌의 주택 한 채를 추가로 구입하는 경우다. 소득세법과 조세 특례제한법에 근거해 2025년 말까지 취득하는 농촌주택의 토 지와 건물 합계액을 기준으로 3억 원(한옥은 4억 원) 이하라면 취득세 중과 배제, 종합부동산세 대상 판단 시 주택 수 제외(단 과세 표준에는 포함), 양도소득세 계산 시 주택 수 제외 등의 혜 택이 있다. 여기서 농촌주택은 서울 등 수도권(연천군·옹진군 제외) 이외 지역, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역, 주택법상 조정대상지역, 부동산 거래 신고 등에 관한 법률상 토지거래 허가구역, 관광진흥법상 관광단지 내에 있는 주택이 아 니어야 한다. 도시지역에 있는 주택은 원칙적으로 농촌주택이 아니지만, 시 지역의 지방 소멸을 막기 위해 구입 당시 기준, 시 인구가 20만 명 이하의 지역(현시점 기준, 전국 26개 시)에 소재한 주택이면 농촌주택으로 본다. 농촌주택 기준 금액인 3억 원(한옥은 4억 원)은 매도 시점이 아 닌 구입 당시를 기준으로 하며, 실제 구입 가격이 아닌 개별주택 가격(공시가격) 또는 공동주택 가격이 기준이다. 통상적으로 공 시가격은 거래 가격의 70~80% 수준이다. 구입하는 농촌주택의 면적은 제한이 없으며, 신축 또는 구축(기존 주택) 모두 가능하 다. 다만, 세제상 특례 혜택을 받기 위해서는 구입 순서가 중요하 다. 도시의 주택을 먼저 구입한 상태에서 농촌주택을 구입해야 주택이 2채가 됐더라도 1주택자로 간주한다. 이러한 혜택을 받 기 위해서는 구입한 농촌주택을 3년간 보유해야 한다. 농촌주택 보유 기간이 3년이 안 된 상황에서 도시주택을 매도하더라도 농 촌주택을 3년 이상 보유하기만 하면 같은 혜택을 받는다. 그리 고 거주지 또는 거주지와 연접한 지역의 농촌주택을 구입하면 혜택을 받을 수 없다. 여기서 연접은 지도에서 붙어 있는 옆 지역 (시·군·구)을 말한다. 예를 들어 A씨는 서울에 이미 주택을 한 채 보유하고 있다. 그러다 귀농귀촌을 위해 농 촌지역(읍·면 지역 등)에 있는 4억 원(취득 당시 공동주택 가격 3억 원)인 아파트를 구 입해서 2주택자가 됐다. 이때 A씨가 나중에 구입한 농촌지역 아파트를 3년 이상 보유하 면 세제상 혜택을 받을 수 있다. 도시의 주택 을 팔고 나서 농촌주택을 3년 이상 보유하 든, 농촌지역 아파트를 3년 이상 보유한 상 태에서 도시의 주택을 팔든 상관없다.
참고로 농촌주택이라는 개념 외에 ‘고향주택’이라는 것도 있다. 고향주택은 도시에 주택이 있는 상황에서 서울·경기도(연천군·옹진군은 제외) 등 수도권을 제외한 인구 20만 명 이하의 도시지역이면서, 가족관계 등록부상 10년 이상 등재되고 거주한 사실이 있는 지역, 즉 고향 에 있는 주택을 구입하고 해당 주택을 3년 이상 보유하면 도시 의 주택을 양도할 때 1주택자로 본다는 것이다. 구입 면적에 제 한이 없는 것과 구입 기준 가격은 농촌주택과 동일하지만, 토지 거래 허가구역에 있는 주택까지 혜택을 받을 수 있다는 것이 농 촌주택과 다르다. Q 한 달 살기처럼 살아보고 결정하는 방법이 있나? 지자체에서는 농촌의 빈집을 수리해서 저렴하게 살아볼 수 있 도록 지원하는 곳이 많다. 귀농귀촌 희망자가 살 집이나 영농 기 반 등을 마련할 때까지 거주하거나, 일정 기간 영농 기술을 배우 고 농촌 체험 후 귀농할 수 있게 임시 거처를 제공하는 ‘귀농인 의 집’이 그 대표적인 사례다. 2022년 말 기준 85개 시·군에서 총 405개소를 운영하고 있다. ‘농촌유학 가족체류형 거주시설 조 성사업’으로 농촌 유학 가정을 대상으로 주택을 저렴하게 임대 하는 사업도 있다. 만 18세 이상이면 귀농귀촌 대표 포털인 그린 대로(www.greendaero.go.kr)에서 ‘농촌에서 살아보기’를 신청 해 최소 1개월에서 최장 8개월까지 농촌생활을 경험할 수 있다. 2024년 ‘강원에서 살아보기’ 프로그램을 보면, 영월군은 귀농형은 3개월(4~6월), 귀촌형은 1개월(5·9·10월) 동안 주거 및 연수 프로그램을 제공할 예정이다. 지자체별로 다양한 프로그램을 운영하니 참고하자.
Q 5도2촌 하며 농막에 거주할 수 있나? 농막을 설치하고 거주하는 경우가 있는데, 이와 관련된 문제점 이나 주의할 사항이 있다. 농막은 농지(전·답·과수원)에만 설치 할 수 있다. 그린벨트 내 농지도 가능하다. 지면에 고정된 형태는 불가하며, 2012년 이후부터는 전기·수도·가스 등을 설치할 수 있다. 농막에 화장실을 설치할 때 지자체 규제(조례)로 불허하는 경우도 있다. 가설건축물인 농막은 농지법에 근거해 농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위해 설치하는 시설(연면적 20㎡ 이하이 고, 주거 목적이 아닌 경우에 한정)이다. 가설건축물 축조 신고를 해야 하며, 존치 기간은 3년이다. 그 후 가설건축물 존치 기간 연 장 신고를 해야 한다. 농막을 일상적으로 사용하면 매년 가설건 축물 불법 사용 여부 조사에 적발돼 시정명령을 받을 수 있다.
농막은 연면적 20㎡ 이하, 높이 4m 이하가 기본이다. 건축법상 지붕 층의 높이가 1.5m 이하이거나 경사진 형태의 경우는 1.8m 이하까지는 연면적에 산입되지 않아 경사진 지붕 아래 다락방 을 서비스로 제공하는 경우가 많다. 따라서 삼각형 형태의 박공 지붕 농막은 최대 5.8m, 평지붕 형태의 농막은 최대 5.5m까지 다. 임야에 있는 농막이라 할 수 있는 ‘산림경영관리사’는 산지 관리법상 산림 작업의 관리를 위한 시설로서, 부지면적 200㎡ 미만(바닥면적 50㎡ 이내)까지 허용한다. 그렇다면 농막으로 주소 이전은 가능할까. 주민등록법상 도로 명이 부여된 곳은 주소 이전과 전입신고가 가능하기 때문에 원 칙적으로 가능하다. 그러나 앞서 말한 바와 같이 농막은 농사일 을 하다 잠시 쉬는 공간이지 상시 거주지로는 활용할 수 없다. 농막으로 주소를 이전하고 거주하면 설령 농막을 합법적으로 신고·설치했다고 하더라도 상시 거주하는 것으로 판명되면 주 소이전 명령을 받게 될 수 있다. 만일 주소를 이전해 놓고 거주하 지 않으면 거주 불명, 위장전입 등으로 간주한다. 주민센터에서 3 직권으로 거주 불명으로 등록할 수 있으니 유의해야 한다.
교수 : 임창덕
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강연문의 : 010-8949-4937
이메일 : limcd2002@naver.com
강사소개
상담학박사, 숲생태심리학자, 스토리 마이너, 국가기술자격(수목치료기술자, 조경기능사, 이용사), 숲해설가, 숲사랑지도원, 식물보호산업기사(2차 진행중), 직업상담사(2차 진행중), 도시농업관리사, 공인중개사, 사회복지사(1급), 요양보호사(1급), 바리스타, 부동산공경매사, 청소년지도사, 심리상담사, 노인심리상담사, 한국어교원, 긍정심리학전문강사, 재무설계사(AFPK), 펀드투자상담사, 파생상품투자상담사, 여신심사역, 신용관리사(국가공인), 경영지도사(마케팅), TOEIC 885점, 평생교육사, 창업지도사(삼일회계법인),매일경제, 동아일보 등 200여 편 기고, 저서(SNS로 브랜드 가치를 높여라, 성공을 부르는 SNS 마케팅, 단 하나의 질문, 노력은 배신하지 않는다. 팬데믹 시대, 멈춰진 시간들의 의미), 치유산업 보이지 않는 가슴, 스피치 인문학 존재와 무1,2 등
강의분야
경영학개론/조직심리학/심리학개론/마케팅원론/ 소비자행동론/귀농귀촌의 이해/농업법률/실전 농지 & 농가 구입 실패 사례/ 로컬푸드와 생명으로 돌아가기/숲치유/산림치유/ 농촌관광/MZ세대 슬기로운 직장생활/은퇴 후 자아 통합감 찾기/퍼스널 브랜딩/브랜드 정체성과 조직시민행동/협동조합 이해와 정체성/사회적 경제의 이해/청소년 진로탐색/앱을 활용한 스마트 워킹/SNS 홍보 마케팅/바로 써먹는 심리학/ 노인심리상담의 이해/부동산 재테크(실천)/부동산 공경매/ 농업세무/재무설계/공무원 및 일반인 은퇴설계/써드 에이지 노후 준비/재미있는 나무 이야기/숲해설 기법/화가 고흐 인문학/식탁위의 인문학/음식과건강/숲해설 방법 등
강사약력
농식품부 귀농귀촌전문강사, 농식품교육문화정보원 영농네비게이터, 의왕시 바르게살기협의회 부회장, 現 한국열린사이버대학교 연구교수, 現 강원종합뉴스 논설위원,現 한국키르기스스탄 협력위원회 위원장
