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Aug 02. 2024
월급쟁이가 월세 2천만원 받는 건물주로 만든 비밀노트
안녕하세요! 월급쟁이 건물주 월건주입니다.
브런치에 글을 안 쓴지 약 1년이 되었네요.
제 글을 구독해주시고 꾸준히 읽어주신,
2,042분의 구독자분들께
외면해서 우선 죄송합니다. 꾸벅!
지난 1년의 시간 동안
회사 안에서 : 매일 똑같은 월부장의 삶이었지만,
회사 밖에서는 : 소소한 도전을 하며 살았는데요.
과거에는 월급쟁이로 살아가면서
마인드 관련 글을 작성했는데,
이제는 부동산 투자 내용 중,
어떻게하면 평범한 월급쟁이가
꼬마빌딩 2채 건물주가 될 수 있는지?
부동산 투자 관련 내용으로 작성해볼까 합니다.
오랜만엔 브런치 복귀 인사를 드리며,
저를 잘 모르시는 분들께 제 소개
최근 근황에 대해서 말씀 드려보겠습니다.
저는 회사 안에서는
초등학생 딸 아이를 둔
평범한 40대 월급쟁이 직장인 입니다.
다만 회사 밖에서는
조금 평범하지 않네요.
1) 우선 +10년간 근로소득 월급을 모아,
월급쟁이 친형과 꼬마빌딩 2채를 매입해,
꼬마빌딩 건물주 이기도 하고요.
2) 꼬마빌딩 부동산 투자 관련
유튜버 (구독자 +3.7만)이자,
투자 경험한 내용으로 글을 쓰기도 하네요.
3) 몇년전 막연히 작가가 되고 싶어,
'나는 행복한 퇴사를 준비 중입니다.'라는
책도 출간한 출간 작가이기도 하고요. ㅎ
4) 꼬마빌딩 투자관련 질문에 답을 달면서,
올해 대한민국 직장인 플랫폼인
월급쟁이부자들에 강의 런칭
을 앞두고 있네요
이러하듯 저는 회사 밖에서,
다양한 일을 소소하게 도전하고 있는
평범한 40대 직장인 입니다.
(오늘은 오랜만에 근황인 만큼,)
간단히 인터뷰 형식으로
제 소개를 한번 다시 드려 볼께요.
Q1. 평범한 직장인이 어떻게 꼬마빌딩 2채나
보유하고 있으신가요?
오랫동안 부동산 투자를 하셨나봐요?
믿기 힘드시겠지만,
불과 5년 전 까지만 해도
그냥 여느 직장인분들 처럼,
회사만 열심히 다니던 소위 부린이였어요.
그러다 회사 롤 모델인 K부장님이
하루아침에 회사에서 퇴출 되는 모습을 보고,
‘과연 회사를 열심히
다니는 것이 정답일까?’하고
방황을 시작하게 되었네요.
때 마침 당시 월급쟁이인 친형의 권유로,
‘꼬마 빌딩 투자’ 라는 것을 처음 알게 되었어요.
하.지.만,
'나 같은 평범한 월급쟁이가
어떻게 건물주가 될 수 있겠어?'
반신반의하며 투자를 고민하기 시작했습니다.
1) 1호기: 그러다 친형과 형수, 맞벌이 아내와 함께
10년 넘게 맞벌이로 모은 종잣 돈을 털어서,
19년 겨울 덜컥 매입하게 되었고요.
2) 2호기 : 코로나가 한창이 시절인 20년도 겨울에
소위 마이너스 통장까지 탈탈 털어,
영끌로 추가 매입하게 되었네요.
그리고 현재 3호기를 알아 보고 있는데요.
현재 1,2호기에서 매달 월세는 :
약 2천만원 받고 있고요. (은행 이자도 많아요.ㅎ)
(조금 자랑 같아 민망하지만,)
현재 최소 각 +10억 정도 시세차익 은 예상되니
나름 성공적인 투자라고 생각이 드네요.
Q2. 대단하시네요. 혹시 현금 자산이 많으신가요?
어떻게 3년안에 2채 꼬마빌딩 건물주가
될 수 있으셨나요?
아니에요! 계속 말씀드리지만,
저는 그냥 평범한 월급쟁이에요.
솔직히 저도 불과 몇 년 전까지만 해도,
건물주는 그저 연예인이나,
부자들만의 영역이라 생각하고
건물주의 꿈을 포기하고 살았던것도 사실이었죠.ㅎㅎ
하지만 꼬마빌딩과 같은 상업용 부동산은
대출이 많이 나온다는 것을 알게 되었어요.
이러하기에, ‘대출 레버리지를 잘 활용한다’면,
당장에 많은 투자금이 없어도
매입이 가능하다는 사실을 알게 되었죠. ㅎㅎ
여기서 (조금 뜬금 없지만,ㅎ) 꼬마 빌딩 관련
퀴즈 한번 내볼까요?
1)
위치는 : 인천에 OO역에서
도보 5분 거리에 있는 약 3년 전
신축한 7층 짜리 꼬마빌딩 인데요.
2)
매달 월세는 : 총 7개 층에서 보증금 1천만원/
층별 월세 65만원씩
전체 약 390만원 월세가 따박따박 나오고 있네요.
Q1. 혹시 이 꼬마 빌딩은 얼마일까요?
결론적으로 이 꼬마빌딩은 :
처음에는 12억에 나왔지만,
당시 대출 고금리 영향으로
부동산 경기가 얼어 붙으면서,
24년 1월 최종 8.8억에 매각되었네요.
Q2. 그렇다면 이 꼬마빌딩 사려면,
현금 얼마 필요할까요?
앞서 말씀 드린데로 상업용 부동산은
담보 대출이 약 70~80% 가까이 나오니,
실제 현금은 : 약 2.5억 정도면
충분히 매입이 가능한 것이죠.
(어떻게 계산하는지는 제가
천천히 나중에 설명 드려 볼께요.)
하.지.만
솔직히 저희와 같은 평범한 직장인에게
현금 2.5억도 큰 돈일 수 있겠죠. ㅠ
예를 들어 월급 300 받아
절반인 매달 150만원을 악착같이 저축해도,
2.5억을 만드는데는 : 약 14년이 걸리겠네요 ㅠ
하.지.만.
여럿이 돈을 가족 여러 명이 합친다면?
어떨까요?
예를 들어 매달 150만원씩
저 혼자 2.5억을 모은다면,
약 14년이 걸리겠지만,
맞벌이 아내, 형과 형수와 총 4명이
종잣돈을 합친다면,
2.5억을 마련하는 시간은
1/4로 확실히 줄어들꺼에요.
이러하듯 꼬마빌딩 건물주가 되려면,
‘반드시 돈이 많아야 된다’ 고 오해하시는데,
악착같이 근로소득으로 월급을 모아서,
가족과 여럿이 종잣돈 을 합친다면,
평범한 일반인이 건물주가 되는
가장 빠른 길 이라는 생각이 드네요.
(이게 제가 3년만에 2채의 건물주가
된 투자 비법이기도 합니다.
Q2. 네네. 그럼 1호기 매입한 스토리를
자세하게 알려주시겠어요?
네네. 앞서 말씀드렸지만 1호기 투자는
정말 우연이었어요. ㅎㅎ
몇 년 전 회사 롤 모델이었던 K부장님이
하루 아침 회사에서 퇴출 되고나니
저도 방황이 되더라고요. ㅎ
그러다 뜬금없이 친형이 전화가 왔었죠.
(참고로 친형도 저와 같은
평범한 월급쟁이에요.ㅎ)
그런데 갑자기 저를 보고
꼬마빌딩 투자를 같이 해보자는 거에요. ㅎㅎ
처음에는 퉁명스럽게 대답했어요. ㅎㅎ
" 형! 어떻게 우리 같은 평범한 월급쟁이가
어떻게 몇 십억 하는 빌딩을 살 수 있겠어?! "
그랬더니 친형이 차분하게 그러더군요
" 건주야! 아니야. 우리가 모은 종잣돈을 합치고,
대출 레버리지를 적절히 활용하면,
꼬마빌딩을 살 수 있어! "
“ 모라고! 지금 나보고 대출을 받으라고? ”
저는 솔직히 ‘대출’ 이라는
말에 조금 놀랬어요. ㅎ
왜냐하면, 저희 아버지도
저와 같은 평범한 월급쟁이셨거든요.
과거 어린시절, 저희 아버지는
중동 건설 현장 월급쟁이로 근무하시면서
저와 같은 월급쟁이로 성실히 일하셨어요.
아버지의 중동에서 흘리신 피땀 덕분에
저희 가족들은 (부자는 아니었지만)
대출 한번 받지 않고,
나름 대한민국 중산층의 삶을 살 수 있었죠.
이러한 부모님 밑에서 자랐기에
대출이라는 것은 무조건 나쁜 것,
집안 말아먹는 것
이라는 생각하며 살았거든요.
그러하였기에 친형의
대출의 달콤한 유혹은 정말 고민 되더라고요.
그런데, 이 그래프 한번 보시겠어요?
이 그래프와 같이 아무리 근로소득으로
내 월급을 아무리 악착같이 모아도,
vs.
물가상승(인플레이션)으로 인해
현금의 가치는 계속 떨어지고
빌딩, 아파트 등의 자산의 가치는 계속 오르기에,
이러한 소위 차이 갭(Gap)을
극복하기란 불가능한 것이죠. ㅠ
따라서 이러한 차이를 극복하기 위해서
적절한 대출 레버리지를
활용해야 하는 것이죠.
대출에는
1) 착한 대출과, 2) 나쁜 대출이 있어요.
나쁜 대출은 : 고급 자동차나, 명품을 사기 위한
대출이고요. ㅠ
착한 대출은 : 비싸서 무거운 부동산을
들어 올리기 위한
지렛대(레버리지)를 활용하는 대출일꺼에요.
아마도 길거리를 지나다니면서 보이는
대부분의 꼬마빌딩 90%이상 건물주 들이
대출이 껴있다는 사실을 알고나니
대출에 대한 부담감이 조금 덜해 지더라고요. ㅎㅎ
여하튼 그렇게 1호기를
무작정 알아보기 시작했어요.
지금이야 꼬마빌딩 투자 정보가 많이 있지만
불과 몇년전 까지만 해도
꼬마빌딩 투자는 그저 부자들 의 영역이었죠.
그러니 무작정 돌아다녔어요. ㅎ
조금 젊은 나이였고, 투자금도 그리 많지 않아서,
처음에는 부동산을 들어가는 것 조차 겁이 나더라고요.
강남 빌딩 전문 법인 중개사무소나,
나이 지긋하신 동네 중개사무소 사장님들께
무시도 많이 당했었죠. ㅎㅎ
지금 돌이켜 생각해보면,
조금 손발이 오그라드네요. ㅎㅎ
(여하튼 무식하면 용감하다고,ㅎ)
퇴근 후, 주말이면 취미생활 하듯이
꼬마빌딩 임장을 다녔어요.
당시 딸아이가 어렸는데,
같이 놀아도 줘야 했기에,
주말마다 아내와 딸아이를 데리고,
꼬마빌딩 근처 커피숍에 잠깐 기다리라 하고
달려가서 꼬마빌딩 임장을 다녔었죠. ㅎㅎ
그런 생활을 한 6개월~1년정도 하니,
소위 ‘현타’가 오더라고요.ㅠ
아파트나 상가와 달리,
꼬마빌딩은 소위 ‘시세’라는 것이 없기에
‘이게 정말 비싼건지? 싼건지? ’
당췌 헷갈리더라고요. ㅎㅎ
그런데 바꿔 생각해보면,
잘만 사면 싸게 살 수 있는거 아닐까?
라는 긍정회로를 돌리게 되었네요.
그렇게 긍정멘탈을 부여잡고,
친형과 미친듯이 알아보고 다녔네요.
아마 100개 넘께 꼬마빌딩을 본거 같아요
한번 임장을 갔다오면 친형과
밤새 토론을 했어요. ㅎㅎ
그렇체 몇달이 지나고,
과연 이게 맞는 길일까?
그냥 포기할까? 하는 순간에
진짜 우연한 기회에 1호기를 만나게 됩니다. ㅎㅎ
한 +100개 정도 넘게 꼬마빌딩 임장을 하고 나니
(신기하게도, ㅎ) 대충 눈에 좋고
나쁜게 보이더라고요. ㅎㅎ
당시 제 1호기는
지하철 역 도보 약 5분 거리에 있고요
5개층 대부분이 병원으로 임차 구성되어 있고요
주위 재개발 호재까지 있는 꼬마빌딩이었고
당시 이전 부자 건물주 분께서 세금 문제로 급하게 팔아야 했기에,
우여곡절 끝에, 그렇게 첫 계약을 했었죠. ㅎㅎ
그렇게 약 1년은 운영해보고,
은행이자를 내고 남는 월세를 계산해보니,
나름 괜찮더라고요.
그래서 곧장 2호기를 매입하게되었네요
(2호기 매입 스토리는 다음에 설명드려볼께요.ㅎ)
Q3. 투자 스토리 재미있는데요.
툭 까놓고 한달에 얼마버세요? ㅎ
1, 2호기를 합쳐서,
월세는 약 2천만원들어오고 있고요.
놀라지 마세요.
은행이자도 상당히 나가고 있네요. ㅎㅎ
제가 월급쟁이부자들 강의를 준비하면서,
최근 제 2호기 년 수익률을 계산해보니,
현금 4.4억 투자해서,
수익률은 약 11% 정도 이더라고요.
(아마 대출 금리가 앞으로
더 내려갈 추세이기에. ㅎㅎ)
다만, 꼬마빌딩 투자의 핵심은
1) 따박따박 매달 받는 :
월세수익도 중요하지만,
2) 몇년 뒤 되팔았을때 생기는 :
시세차익이 핵심이니,
제 2호기의 가치가 얼마나 올랐는지도
나중에 또 정리해서 공유 드려 보겠습니다.
간만에 제 소개를 다시 드린거 같아
조금 뻘쭘하긴 하네요. ㅎ
말씀드린데로 브런치 구독자 분들께,
어떻게 하면 월급을 모아서
꼬마빌딩 건물주가 될 수 있을지?
부동산 투자에 도움이 될만한
내용을 꾸준히 올려볼께요. ㅎ
돌이켜 생각해보면
평범한 월급쟁이 였던 저도
우연한 기회에 건물주가 되었기에,
브런치 구독자님들도 악착같이
근로소득으로 모은 월급으로,
부동산 꼬마빌딩 투자에
진지하게 고민과 도전을
한번 해보신다면,
저희와 같은 평범한 월급쟁이들도
결코 대한민국 건물주가 못되라는
법도 없는거 같네요.
긴 글 읽어주셔서 감사드리고요.
아. 그리고 (조금 홍보 민망하지만,ㅎ)
월급쟁이부자들에 강의를 오픈하게 되었어요. ㅎ
월급모아 건물주가 꿈이신 분들은,
한번 커리큘럼도 구경해 보시고,
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