위워크(WeWork)의 경쟁자는 임대인이다.
국내 상업용 부동산 시장에서 위워크(WeWork)의 영향력이 엄청나다. 대형 오피스 빌딩에 임대를 하고 이제는 지방까지 진출한다는 소식이다. 그뿐만 아니라 손정의가 위워크 인수에 나섰다는 기사까지 하루가 다르게 새로운 뉴스가 쏟아져 나온다. 그 뒤를 따라 국내 대기업들도 공유 오피스 사업에 뛰어들고 있다. 이런 흐름이 쉽게 바뀌지는 않을 것 같다. 공유 오피스라는 단어로 한정짓기 보다는 이제는 사무실에 대한 개념과 그 구조가 바뀌는 것으로 이해하는 게 좋겠다.
위워크가 무서운 것은 그 확장 속도에만 있는 것이 아니다. 위워크는 건물을 소유하고 있지는 않지만 아이러니하게도 임대인과 경쟁을 하는 괴물이 되어 버렸다. 처음에는 설마 했는데 분위기를 빨리 파악한 임대인들이 하나둘씩 이를 알아차리고 있다. 왜 그런지 살펴보자.
임차인이지만 임대인의 지위
위워크가 임대인을 위협하는 것은 실제로는 그들이 임대인의 지위를 갖기 때문이다. 그들의 사업 모델은 전대차다. 임대인으로부터 공간을 빌려 다른 임차인들에게 공간을 파는 게 사업모델의 기본이다. 건물을 소유하지 않기 때문에 대대적인 보수 공사나 세금 등 여러 가지 장점을 갖게 된다. 일정한 돈을 지불하고 임대인이 부담해야 하는 부동산의 복잡하고 다양한 리스크를 없애면서 임대인의 지위를 얻는 것이다. 참으로 영리한 전략이다. 코에 손 하나 안 대고 코를 푸는 격이다.
임대인이 생각하지 못하는 서비스를 제공
위워크는 기존 임대인들이 제공하지 못하던 서비스를 제공한다. 편의 공간, 네트워킹 공간, 휴게 공간, 회의 공간 등 임대인들은 비용이 들어 생각조차 하지 않았던 것을 임차인들에게 선사한다. 단순히 공간만 팔면 그만이었다고 생각했던 임대인들 보다 더 나은 서비스를 제공한다. 그런 것에 임차인들이 매료되는 것이다. 단순히 무료 맥주가 그들의 경쟁력은 아니다. 임대인들이 무시했던 임차인 서비스를 위워크는 세련된 방식으로 제공하고 있다.
임차인들의 가려운 부분
오피스 빌딩에 임차인으로 들어오는 일은 절차가 굉장히 복잡하다. 인테리어 공사를 하려면 도면 검토에서부터 공사하는 과정 관리, 그리고 하자 보수를 하고 입주하기까지 힘든 시간을 거쳐야 한다. 게다가 입주했는데 직원들이 만족하지 못한다면 회사로서는 비용 낭비와 불필요한 에너지까지 소모해야 하는 일이다. 이런 절차는 퇴거를 할 때도 마찬가지다. 들어올 때처럼 나갈 때도 쉽게 나가기가 어렵다. 하지만 위워크는 이런 복잡한 절차를 대신 처리해 준다. 게다가 이미 인테리어가 돼있는 공간을 팔기 때문에 임차인도 선택하기가 쉽다. 또, 위워크는 자신들의 공간 인테리어를 원하는 임차인들에게 제공해 주는 사업까지 한다. 임차인들의 가려웠던 부분을 제대로 찾아서 긁어준 것이다.
임대인이 갖지 못한 고급 정보
앞으로 더욱 위험한 일들이 벌어질 것이다. 위워크는 임대인도 아닌 임차인이지만 고급 정보를 갖게 된다. 스타트업들이 그들의 주 고객이어서 임대인들은 빌딩을 형편없게 만든다고 한다. 사실 그 피해는 위워크가 아니라 임대인에게 고스란히 돌아간다. 그리고 위워크는 고급 정보만 골라서 가져가게 된다. 체리피커라고 불러야 할지도 모르겠다. 위워크의 고객인 수많은 스타트업 중에 한두 곳만 성장을 해서 큰 회사로 발전한다면 그들은 또다시 위워크의 고객이 될 것이다. 다시 말하면, 위워크는 앞으로 대형 임차인으로 성장할 씨앗들을 품고 있는 것이나 마찬가지다. 기존 임대인들 보다 훨씬 많은 가망 고객 정보를 쌓아 가고 있다. 이런 고객 정보는 다른 방식으로 사업 확장에 사용될 게 분명하다. 실제로 임대인은 위워크의 임차인 정보를 제공받지 못한다. 임차인을 여럿 받지만 위워크에 대한 정보만 가질 뿐이다.
위워크를 선택하는 임대인은 잘 판단해야 한다. 호랑이 새끼를 키우는 격이 될 수 있다. Shop in shop인데 그 안에 있는 가게가 훨씬 유명해져 버린 꼴이다. 어중간한 빌딩은 위워크를 잘 이용하면 지렛대 역할을 할 수 있겠다. 하지만 프라임 빌딩의 임대인들은 장기적으로 판단해서 위워크와 차별화되거나 경쟁할 만한 요소들을 찾아내야 한다. 그 빌딩만의 고유한 브랜드나 아이덴티티를 표출할 수 있을 만한 것들을 임차인에게 제공해야 한다. 그렇지 못하면 위워크의 역습에 임대인들은 더 많은 것을 내줘야만 할 것이다. 시작하는 지금도 충분히 내줬는데 덩치를 키운 후에는 더 많은 것을 요구할 것이다.
아니면 다른 대안도 생각해 볼 수 있겠다. 지금은 임차인 위주의 시장이라 경쟁하듯 렌트프리를 제공해서 시장이 어지럽다. 하지만 임대인들도 위기감을 느끼게 되면 위워크의 확장 속도도 주춤할 수 밖에 없을 것이다. 그리고 임차인이지만 임대인으로 지위로서 창출하는 이익을 공유하는 방식으로 변화해야 하지 않을까 한다. 예를 들면, 상업 시설에 사용되는 성과 연동 임대료를 적용하는 것이다. 임차인의 성과를 임대인과 나눠 갖는 방식말이다. 위워크가 임대인에게 주는 단점들이 분명 존재한다. 상주 인원의 증가나 이질적인 문화 등으로 인해 생기는 임대인의 손해를 보존해 주는 게 필요하다. 위워크는 지점을 늘려야 하는데 임대인 위주의 시장으로 재편되면 이런 변화도 생겨나지 않을까 조심스럽게 예상해 본다.
