리테일 3대장 스타벅스, 올리브영 그리고 다이소_84호
출처 : 네오밸류
주요 도심이나 대로변 빌딩의 1층 리테일 매장에 어떤 임차인이 입점해 있는지를 살펴보면 최근 어떤 브랜드가 가장 돈을 잘 벌고 있는지를 가늠해 볼 수 있습니다. 왜냐하면, 어떤 빌딩이든 1층의 임대료가 가장 높기 때문입니다.
얼마 전 성수동에 업무차 방문할 일이 있었는데 뚝섬역 앞에 네오밸류가 신축한 누디트 서울숲을 보면서 국내 리테일의 3대장은 스타벅스, 올리브영 그리고 다이소로 재편되고 있는 모습을 볼 수 있었습니다. 가장 핫하다는 성수동 대로변 누디트 서울숲의 1층과 지하에 3개의 브랜드가 동시에 입점을 했기 때문입니다.
누디트 서울숲의 리테일 공간은 준공 후 다소 공실 기간이 있었는데 최근 입점을 한 것을 보면 임대료가 만만치 않았다는 것을 유추해 볼 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 입점을 했다는 것은 그만큼 임대료를 낼 수 있다는 반증일 것입니다.
이번 포스팅에서는 3개의 리테일 브랜드들에 대한 특징을 살펴보면서, 다른 대형 브랜드들은 점점 식상해지는데 반해 이들은 어떤 강점이 있어 더 성장하고 있는지 생각해 보면 좋겠습니다.
누구나 갖고 싶은 임차인 스타벅스
스타벅스는 국내 커피 브랜드들 가운데 인지도가 높고 브랜드 이미지도 고급스러워서 많은 사람들이 선호하는 곳 중에 하나입니다. 국내 매장 수는 10월 현재 1,900여 개 정도로 전국 어디를 가더라도 스타벅스를 찾아볼 수 있을 정도입니다. '스벅'이라는 줄임말이 일상에서 쉽게 통용되는 것이 그 명성을 대변해 주는 것이라고 생각합니다.
대형 리테일이나 복합 쇼핑몰 등에는 당연히 스타벅스는 있다고 생각할 정도로 앵커테넌트로 대우를 받고 있습니다. 제가 근무를 했던 여의도 IFC에는 1층에도 스타벅스가 있고 지하 리테일몰에도 스타벅스가 있습니다. 보통 프랜차이즈의 경우 무리한 경쟁을 방지하기 위해서 거리 제한을 두어 인근에는 출점을 하지 않습니다.
그런데 스타벅스는 같은 건물이라도 층이 다르면 다른 상권으로 취급한다는 이야기를 얼핏 들은 적이 있습니다. 그만큼 스타벅스가 집객을 하는데 큰 영향력이 있기 때문에 가능한 논리라는 생각이 들었습니다. 또, 소비력이 강한 지역일수록 스벅에 집중되어 있습니다. 법인카드 소비력이 높은 여의도만 해도 동여의도에 15개 지점 그리고 서여의도에 6개 지점이 있습니다.
대형 건물의 임대인 뿐만 아니라 꼬마빌딩의 임대인들도 내 건물의 디자인이 스타벅스 간판이 되어도 좋으니 꼭 입점을 했으면 하는 꿈을 가지고 있는 곳들도 많은 것으로 알고 있습니다. 그래서 스타벅스 점포 출점 담당자에게 수없이 러브콜을 보냈다는 건물주 이야기도 종종 듣곤 합니다.
K 뷰티의 성지로 한국 관광 필수 코스로 등극
최근 명동에 가보면 올리브영 매장에 사람들이 북적이는 것을 볼 수 있습니다. 단순히 구경하는 사람들이 많은 게 아니라 계산을 하려고 줄을 길게 서있어서 붐비는 것입니다. 더 놀라운 것은 명동에만 5개의 올리브영 매장이 있다는 것입니다.
특히, 관광객들이 많아진 주요 도심의 올리브영 매장에는 외국인들이 가득한 모습을 쉽게 볼 수 있습니다. 아무래도 K-Pop의 영향력에 이은 K-Beauty의 파급효과라고 보입니다. K-Beauty의 영역이라고는 말하기는 그렇지만 'K-성형'의 메카인 강남이나 압구정 일대에 외국인 성형 관광객이 활보하는 모습을 보면 우리나라의 컨텐츠의 위력을 느낄 수 있습니다.
외국인 뿐만 아니라, 국내 소비자들에게도 올리브영에서 어떤 제품을 사도 실패하지 않는다는 인식이 있습니다. 어린 중학생들에서부터 성인에 이르기까지 매장을 방문하는 사람들의 유형을 보면 단순히 외국인 매출로만 성과를 이뤄낸 게 아니라는 것을 알 수 있습니다.
한때 비슷한 콘셉트로 출점한 왓슨스, 롭스, 세포라 등을 제치고 이제는 거의 독보적인 존재가 돼버린 올리브영이 1층에 자리 잡는 것만으로도 그 지역의 분위기를 바꾸는 역할을 하고 있습니다.
죽은 건물도 살리고, 그곳에 가면 다있소
큰돈이 드는 해외여행을 가는데 돈을 아끼지 않지만 만원 이하의 제품은 싸게 사고 싶은 마음이 드는 게 최근의 소비문화인 것 같다는 생각이 듭니다. 물가는 계속해서 상승하고 소비가 살아나지 않는 가운데 다이소가 매장을 늘려가는 것을 보면 정말 놀랍습니다.
다이소에 대한 인식은 그곳에 가면 내가 필요한 무엇인가가 있을 것이라는 기대감을 갖게 합니다. 그것도 가성비 있는 제품으로 가격에 대한 부담이 없어 쉽게 구매할 수 있어서 좋습니다. 사실 저도 집에 뭐가 없으면 다이소에 가보면 있겠지라는 마음으로 매장을 방문하곤 합니다. '그곳에 가면 정말 다있소!' 라는 말이 나옵니다. 마치, 온라인 쇼핑몰을 오프라인에 재현해 놓은 것 같은 느낌으로 다양한 제품을 살 수 있다는 것이 큰 장점인 것 같습니다.
다이소의 다른 능력은 죽은 건물도 살려내는 것입니다. 오프라인 매장이기 때문에 대형 공간이 필요한 다이소는 상권이 쇠락하여 대형 공실이 있는 곳에 입점을 하기도 합니다. 그러다 보니 임대료도 비교적 저렴하게 입점할 수 있어 더 경쟁력을 갖게 됩니다. 대형 간판을 달고 깔끔하게 인테리어를 꾸며 유동인구가 많아지고 건물에 활기를 불어넣는 역할을 합니다.
뿐만 아니라, 목적성을 가지고 찾아가는 매장의 성격이기 때문에 지하에 있어도 전혀 문제가 되지 않습니다. 그래서 다이소는 망가진 부동산도 부활시키는 역할은 하는 상업용 부동산 생태계에서 특별한 임차인으로 대접을 받고 있습니다. 다이소는 이제 리테일 앵커네턴트로서 입지가 더욱 강화되고 있는 것으로 보입니다.
이번 글에서는 리테일 임차인 가운데 주목할 만한 3가지 브랜드들에 대해 살펴봤습니다. 리테일 분야는 트렌드에 민감한 곳이라 변화도 빠르기 때문에 브랜드 이름을 다 외우기조차 어렵습니다. 그런 수많은 경쟁 업체 가운데 지속 가능하게 남아있다는 것은 그 브랜드만의 특별함을 가지고 있기 때문이라고 생각합니다.
여러 가지 면에서 상업용 부동산 투자 가운데 가장 어려운 부분이 리테일 분야일 것입니다. 시의적절하게 투자를 하면 소위 대박이 날 수도 있지만 그렇지 않으면 순식간에 물거품이 되기도 합니다. 아무래도 부동산의 특성상 빠른 변화에는 손쉽게 대처하기 어려운 특성이 있기 때문일 것입니다.
리테일의 영역은 매번 그 트렌드를 쉽게 따라가기는 어렵겠지만 앞서 말한 것처럼 상업용 부동산에서 가장 높은 임대료를 낼 수 있는 임차인이기 때문에 그 변화와 동향에 대해서 지속적으로 관심을 가지고 지켜봐야 할 것입니다.
