좋은 사무실을 구하려면 적어도 이것만은 확인하자.

비즈니스를 시작하려면 사무실이 필요합니다. 기업에 있어 부동산의 임대료는 인건비와 함께 고정적으로 나가야 하는 필수적인 운영 비용입니다. 따라서 사무실을 잘 골라야 회사의 운영 비용을 절감할 수 있습니다. 그런데 빌딩은 제각기 위치도 다르고 모양도 달라 그 선택이 쉽지 않습니다.

부동산은 무엇보다 입지가 갖는 힘을 무시할 수 없습니다. 그렇다면 이런 입지적인 측면을 제외하고 어떤 기준을 갖고 사무실을 골라야 할까요? 사무실을 구하거나 부동산에 대한 전문 지식이 없더라도 아래 3가지 기준만 확인하면 여러분도 좋은 사무실을 구할 수 있습니다.

1. 전용률이 높은 빌딩을 찾아라
건물에는 나만 사용할 수 있는 전용 면적이라는 게 있고 다른 임차인들과 함께 사용해야 하는 공용 면적이라는 게 있습니다.

공용 면적의 대표적인 공간이 빌딩의 로비, 주차장, 비상계단 그리고 복도입니다. 사무실의 임대 면적은 보통 전용 면적과 공용 면적을 합한 면적으로 계산됩니다. 당연히 전용 면적을 많이 사용하는 게 임차인의 입장에서 유리합니다.

따라서 임차인은 전용면적을 임대면적으로 나눈 비율인 전용률이 높은 빌딩을 고르면 됩니다. 같은 비용이라도 전용률이 높다면 임차인은 비용을 효율적으로 사용하는 것입니다.

만약 비용에 여유가 있다면 분할 임대보다는 한 층을 다 사용하는 게 훨씬 더 유리하다는 것도 유추해 볼 수 있습니다. 왜냐하면 만약 분할 임대를 한다면 해당 층의 화장실이나 계단실의 이용을 위해 복도를 구획해야 합니다. 전층을 사용할 경우 공용 면적인 해당 층의 복도가 없어도 되기 때문에 더 많은 전용 공간을 사용할 수 있습니다.

2. 네모난 빌딩을 찾아라
사무실에서 중요한 것은 자리 배치인 레이아웃입니다. 매월 꼬박꼬박 납부해야 할 임대료를 생각하면 직원들이 효율적으로 업무를 할 수 있는 자리 배치가 관건입니다. 그런 자리 배치를 위해서는 모양이 네모난 건물이 가장 효과적입니다.

실제로 건물 디자인을 위해서 기하학적인 모양이나 둥근 모양으로 디자인이 된 빌딩에 가보면 공간 사용 효율이 떨어짐을 금방 확인할 수 있습니다. 예를 들어 원 모양으로 굴곡진 곳은 죽은 공간이 되기도 하고 건물의 주기둥과 사이에 공간이 적어 효율적 공간 배치가 어려울 때가 많습니다. 대개 업무와 관계없는 창고나 휴게 공간으로 활용하는 곳이 많습니다. 이런 건물은 현장을 보지 않고 도면만 봐도 그런 부분을 쉽게 확인이 가능합니다.

물론 사무실을 공간의 효율만을 생각해서 일렬로 줄세우기식의 레이아웃은 없어지는 추세입니다. 그보다는 각자의 개성을 존중하고 창의성을 발휘할 수 있는 공간 배치가 최근의 트렌드입니다. 그런 면에서 사각형 모양의 공간은 이런 트렌드를 잘 활용하는데 문제가 되지 않습니다.

3. 사옥보다는 투자형 빌딩을 찾아라

빌딩의 디자인은 발주처, 즉 소유자가 누구냐에 따라 크게 달라집니다. 사옥은 아무래도 회사 대표나 회사의 특성을 반영하여 건축됩니다. 어차피 사옥의 주목적이 외부 임대가 아니라는 사실이 중요합니다. 그래서 공간의 효율성보다는 외부로 보이는 디자인이 독특하거나 특정 공간을 소유주의 의도에 따라 공용 구역으로 많이 활용했을 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 임차인에게는 크게 도움이 되지 않는 공간이 많아진다는 것을 알 수 있습니다.

그리고 현재 소유주도 중요하지만 과거의 소유주도 확인해서 사옥으로 사용되던 빌딩이었는지를 확인하고 빌딩을 살펴보면 여러 가지 의문들이 풀릴 수 있습니다. 위에서 말씀드린 내용을 배경 지식으로 빌딩의 구조를 검토해 보는 것입니다.

반면에 부동산 펀드나 부동산투자회사인 리츠가 기획하고 지은 건물들은 사옥과 다른 면을 볼 수 있습니다. 임대면적을 늘리기 위해 공용 공간을 컴팩트하게 줄이고 효율성 높은 공간 활용에 초점을 맞춰 기획을 합니다. 그래서 대부분 네모 모양이고 전용률이 높은 특징이 있습니다.

투자형 빌딩의 또 다른 장점으로는 전문적인 부동산 자산관리회사에 위탁 운영을 맡긴다는 점입니다. 빌딩 수준에 맞는 서비스를 제공하고 임차인들의 만족도를 높이는 전략을 사용합니다.

좋은 임차인들이 모여들고 원활히 빌딩이 운영되면 임차인도 더 나은 서비스를 받을 기회가 많아집니다. 장사가 잘 되는 음식점은 회전율이 높아 더 신선하고 좋은 재료를 쓸 수 있는 것과 같은 이치입니다. 임차인을 위해 비용을 아끼지 않는 빌딩을 찾는 것도 중요합니다.

물론 위에서 설명한 내용들이 모든 빌딩에 적용되는 법칙은 아닙니다. 다만 사무실을 고를 때 비교해 볼만한 기준을 제시해 줄 수 있습니다.

그리고 사무실을 구할 때는 비용도 중요하지만 그 안에서 일하는 직원들의 생산성이 향상될 수 있는지에 대한 고민을 해봐야 합니다. 최근 스마트 오피스나 대형 기업들의 움직임을 보면 임원보다는 사원들에게 더 좋은 공간과 환경을 제공하는 것을 볼 수 있습니다.

실제로 슈퍼타워에 입주한 롯데물산은 임원들의 자리는 건물의 코어 안쪽에 놓고 직원들의 업무 공간을 뷰가 좋은 가장자리로 배치하였습니다.

앞으로는 실내 환경에 대한 중요성이 더 부각될 것입니다. 그리고 좋은 환경에서 더 나은 비즈니스 아이디어가 나오고 동기부여가 된다는 것은 상식과 같은 이야기입니다. 이런 기본적인 원칙이 지켜져야 하지만 시간과 비용에 쫓겨 제대로 된 사무실을 만들지 못하는 임차인들도 많습니다.

이럴 때는 전문가들을 이용하고 충분한 사전 준비를 하는 게 최선입니다. 잠자는 시간을 제외하고 가장 많은 시간을 보내는 사무실이 가장 좋은 환경으로 꾸며지는 것은 비용이 아닌 투자의 관점에서 접근하는 발상의 전환이 필요합니다. 랜드마크 빌딩들이 등장하는 만큼 더 나은 사무환경을 제공하는 회사들이 많이 생겨났으면 하는 바람입니다.