대항력을 갖춘 주택임차권과 근저당권의 우열관계
판례 이야기
대항력을 갖춘 주택임차권과 근저당권의 우열관계
(대법원 2019.3.28. 선고, 2018다44879,44886)
[적어보는 글]
이 사건의 주된 쟁점은 임대인이 이 사건 주택을 신탁법상 신탁하였음에도 임차인과 임대차계약을 체결하였고 이후 신탁종료를 원인으로 이 사건 주택의 소유권을 다시 취득한 경우에 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 취득하는 시기가 임대인의 소유권 취득 즉시인지 아니면 그 다음 날인가 하는 것이다.
주택임차권의 대항력은 임차인이 주택을 인도받고, 주민등록을 하면 그 다음날 효력이 발생한다. 주택의 인도와 주민등록을 한 다음날에 대항력을 발생시키는 이유는 등기부에 기재되는 저당권과의 우열을 가리기 위한 것이다. 즉 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 한 날과 저당권등기가 이뤄진 날이 같은 경우에 임차인의 주택임차권과 저당권자의 저당권 중 어느 것이 우선하는지가 문제가 되기 때문에 임차권의 대항력은 주택의 인도와 주민등록이 이루어진 다음날 효력이 발생하는 것이다.
즉 임차인이 대항력 발생요건을 갖춘 날과 저당권 등기가 된 날이 같으면 저당권이 우선하는 것이다.
이 사건에서는 임대인인 원고가 자신 소유인 이 사건 주택을 부동산담보신탁계약을 통해 수탁자에게 소유권을 이전한 후 임차인인 피고와 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결하였다. 이후 임차인은 이 사건 주택에 이사를 와서 주민등록을 하였고, 그 후 임대인이 신탁종료를 원인으로 자신 명의로 이 사건 주택의 소유권이전등기를 하였다.
임대인이 이 사건 주택의 소유권이전등기를 한 날에 저당권자인 포항서부신용협동조합 명의로 저당권 등기가 되었고, 이후 임의경매가 진행되어 피고가 이 사건 주택을 매수하여 소유권을 취득하였다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항이 적용되는 임대차는 주택의 소유자가 아니어도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
대법원은 이 사건처럼 부동산담보신탁계약에서 위탁자가 수탁자의 동의없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에도 주택임대보호법 제3조 제1항이 적용된다고 판시하고 있다. 이 경우 임차인은 위탁자였던 임대인이 이 사건 주택의 소유권을 취득한 즉시 주택임차권의 대항력을 취득한다.
따라서 임대인이 소유권이전등기를 한 후 근저당권을 취득한 저당권자보다 주택임차인의 임차권이 우선한다.
[사실관계]
가. ○○산업개발은 2013. 12. 24. ‘케이비부동산신탁’과 ○○산업개발의 소유인 이 사건 주택에 관하여 위탁자 ○○산업개발, 수탁자 케이비부동산신탁, 수익자 ‘포항서부신협’으로 하는 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 케이비부동산신탁에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 이 사건 신탁계약의 주요 내용
(1) 위탁자인 ○○산업개발은 신탁부동산인 이 사건 주택을 사실상 계속 점유ㆍ사용하고, 이 사건 주택에 관한 보존ㆍ유지ㆍ수선 등 실질적인 관리행위와 이에 드는 일체의 비용을 부담한다(제9조 제1항).
(2) 위탁자인 ○○산업개발은 수탁자인 케이비부동산신탁의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산인 이 사건 주택에 관하여 임대차 등 권리설정 또는 신탁부동산의 현상을 변경하는 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다(제9조 제2항).
(3) 이 사건 신탁계약 체결 후 신규임대차 또는 재임대차계약은 수탁자인 케이비부동산신탁 명의로 체결하거나 수탁자인 케이비부동산신탁의 사전 승낙을 조건으로 위탁자인 ○○산업개발 명의로 체결한다(제10조 제2항).
다. 원고는 2014. 1. 27. ○○산업개발과 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그러나 ○○산업개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 케이비부동산신탁의 승낙을 받지 않았다.
라. ○○산업개발은 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 포항서부신협은 같은 날 이 사건 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤다.
마. 이후 포항서부신협이 이 사건 주택에 관하여 임의경매를 신청하여 임의경매절차가 진행되었고, 피고는 2017. 2. 17. 위 경매절차에서 이 사건 주택을 매수하여 대금을 내고 2017. 2. 20. 소유권이전등기를 마쳤다.
[원고의 주장]
이 사건 주택에 관하여 주택임대차차보호법에서 정한 대항력을 취득하였다고 주장하면서 임의경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 피고를 상대로 임차보증금의 반환을 청구
[피고의 주장]
원고는 피고에게 대항할 수 없다고 주장하면서 이 사건 주택의 인도를 청구
[원심] 대구지방법원 2018.10.10. 선고 2018나3890(본소),6073(반소)
대법원과 같은 취지
[대법원]
1. 임대차계약을 체결할 권한을 가진 임대인과 체결한 임대차계약과 대항력
가. 임대차계약 체결의 당사자
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).
나. 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우에 임대권한
주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다.
2. 주택임차권을 갖추기 위한 대항력의 요건으로서 주민등록의 의미
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다.
주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조).
3. 이 사건의 경우
○○산업개발은 이 사건 임대차계약 체결 당시 수탁자인 케이비부동산신탁의 승낙이 없이는 이 사건 주택을 임대할 수 없었지만, 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였다.
원고는 2014. 1. 27. 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그때부터 이 사건 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 원고의 주민등록은 원고가 전입신고를 마친 2014. 1. 27.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다.
따라서 원고는 ○○산업개발이 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 포항서부신협의 근저당권설정등기는 원고가 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 원고는 임차권으로 이 사건 주택의 매수인인 피고에게 대항할 수 있다.
