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by 피플펀드 Jul 04. 2019

주택담보대출 기본 용어: LTV, DTI, DSR

반드시 알아야 하는 세 가지 용어의 의미와 계산법

아파트 구입, 사업 자금 등으로 주택 담보 대출을 알아보고 있는 분들이라면 반드시 알아야 하지만 항상 헷갈리는 용어! LTV, DTI, DSR! 

그러나 각 용어가 도대체 무슨 뜻인지, 또 어떻게 계산해야 할지 막막한 적이 있으실 텐데요. 나날이 대출 규제가 강화되고 있는 요즘, 이 생소한 용어들을 반드시 알아둬야 현명하게 대출을 받을 수 있습니다. 

LTV, DTI, DSR의 의미와 계산법

1) LTV : 주택의 담보가치에 따른 대출 한도

LTV란 ‘Loan to Value’의 약자로 주택담보인정비율을 말합니다. 쉽게 말해 주택을 담보로 대출을 받을 때 주택의 가치 대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다. 

주택담보인정비율(LTV) = 주택담보대출 취급한도 / 주택 가격 (주택담보대출 취급한도 = 주택 가격 * 주택담보인정비율(LTV))

예를 들어 시세가 3억 원인 아파트를 담보로 대출을 받을 때 LTV가 70%라면 2억 1천만 원까지 대출을 받을 수 있는 것입니다. 

*담보 가능 한도(2억 1천) = 주택의 담보 가치(3억 원) X LTV (0.7) 

이때 주택의 담보 가치를 산정하는 주택 시세의 기준을 잘 알아둘 필요가 있습니다. 일반적으로 은행은 국민은행 KB 부동산 시세를 사용하고 부동산 가치를 평가합니다. 금융감독원은 담보 물건의 시세를 평가하는 방식으로 국세청 기준 시가, 국민은행 KB 부동산 시세, 한국 감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정가격 중 1가지를 사용하도록 규정하고 있습니다.

*LTV 산정 시 선순위채권, 임차보증금 및 변제소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제됩니다. 

2) DTI : 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중

DTI는 ‘Debt To Income Ratio’의 약자로 총부채상환비율을 말합니다. 즉, 연간 소득에서 1년동안 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 뜻합니다. 

총부채상환비율(DTI) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 대출*의 연간이자 상환액) /  연간 소득
*신용대출, 카드론 등 

LTV가 주택의 담보 가치에 따른 대출 가능 한도를 나타낸다면, DTI는 상환 능력을 보는 지표라고 볼 수 있습니다. 

만약 연봉 4천만 원을 받는 A라는 사람이 아래의 대출을 이용하고 있다고 가정했을 때 DTI는 26.1%입니다. DTI를 산정할 때, 주택담보대출 외 기타 부채에 대해서는 연간이자 상환액만 포함하므로 A의 개인신용대출 연간원금 상환액은 계산에서 제외해야 합니다.    

A의 대출 내역 = 개인신용대출 연간 원금 상환액 500만원 / 개인신용대출 연간 이자 상환액 20만원      

DTI = (주택담보대출의 연간원리금 1,025만원 + 기타 부채의 연간이자 상환액 20만원) / 연봉 4,000만 원 = 26.1%

참고로 금융기관은 DTI 산정 시 연간 소득 증빙자료 2년치를 확인합니다. 만약 소득 증빙자료를 제출하지 못할 경우 인정 소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감 반영합니다. 

3) DSR : 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값

DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자로 총체적 상환능력 비율을 말합니다. DSR도 상환 능력을 보는 지표이지만, DTI보다 조금 더 까다롭습니다. DSR은 부채를 산정하는 기준을 모든 부채의 연간 원리금 상환액으로 보기 때문입니다.

즉, DTI가 부채를 주택 담보대출 원리금과 기타 대출의 이자만 포함했다면 DSR은 주택 담보대출뿐만 아니라 신용대출, 할부금, 신용카드 미결제액 등 모든 부채의 원금과 이자를 포함하여 계산합니다.

총체적상환비율(DSR) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 부채* 연간원리금 상환액) /  연간 소득

*신용대출, 카드론 등 대출뿐만 아니라 할부금융, 리스 등 포함

앞서 예시로 든 A의 DSR을 계산해보면 38.6%입니다. 같은 조건임에도 불구하고 DSR이 12.5%가 더 높은 이유는 DTI 산정 시 제외되었던 개인신용대출 연간원금 상환액이 DSR에 포함되기 때문입니다.  

DSR = (주택담보대출 연간 원금 상환액 1000만원 + 주택담보대출 연간 이자 상환액 25만원 + 개인신용대출 연간 원금 상환액 500만원 + 개인신용대출 연간 이자 상환액 20만원) / 연봉 4,000만 원 = 38.6% 


LTV, DTI, DSR 어떻게 적용될까?


지역마다 LTV와 DTI 규제가 다르다?


일반적으로 주택 담보대출 한도는 LTV 70% 이내 수준입니다. 하지만 투기과열지구, 조정 대상 지역으로 지정된 지역의 경우 이 대출 조건이 변경됩니다. 


국토교통부는 지난해 주택시장 안정을 위해 높은 집값 상승세를 보이는 지역에 한해 금융 규제를 강화했습니다. 때문에 연 소득, 부채 조건이 같다고 하더라도 주택이 위치한 지역에 따라 대출 조건이 달라집니다.

전 지역이 투기과열지역 혹은 투기지역으로 지정된 서울은 LTV와 DTI 한도가 40~50%로 상당히 강력한 제재를 받고 있습니다.

<규제지역 지정 현황(2018년 12월 31일 기준) 출처 : 국토교통부 보도자료>
<여기서 잠깐!> 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역에 왜 중복으로 포함되어 있는 지역이 있는 건가요?

투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 등을 선정하는 기준과 제재 기준이 모두 다릅니다. 따라서 동일한 지역이 두 가지 이상의 지정지역으로 동시 지정되는 것이 가능합니다. 각 지정지역의 규제를 한 지역에서 모두 적용받기 때문에 해당 지역은 상당히 강력한 규제를 받게 되는 것이죠. 

대출의 성격에 따라 조금씩 다른 원금 산정 방식, DSR 70% 넘으면 은행 대출 제한


소비자들 입장에서는 DSR 비율에서 대출 원금 산정 방식이 가장 궁금할 것입니다. 대출의 경우 상환 방식이 상당히 다양하기 때문에 적용 기준에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다. 금융위원회에서는 아래와 같은 DSR 부채 산정방식 기준을 적용하고 있습니다. 

<출처: 금융회사 여신심사 선진화 방안, 금융위원회>

위 기준을 적용할 때에도 DSR 비율이 70%가 넘게 되면 대출이 거절될 수 있습니다. 시중 은행들은 DSR이 70%를 넘는 대출을 ‘위험대출’로, 90%는 ‘고위험대출’로 보고 신규 대출을 제한하고 있기 때문입니다.


기존에는 주택 매매 시 모자라는 비용이 있다면 마이너스 통장 등 신용대출을 활용해 충당하는 경우가 많았습니다. 하지만 DSR 도입 후에는 이러한 방식이 어려울 수 있습니다. DSR 비율 상한선이 넘게 되면 신규 대출이 제한되기 때문이죠. 또한 최근 DSR 규제가 은행을 너머 저축은행까지 확대되어 대출은 더욱 더 어려워졌습니다. 


지금까지 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아 보았습니다. 앞에서 살펴봤듯이 담보의 가치 평가나 차주의 상환 능력을 꼼꼼하게 보는 등 부동산 대출규제가 나날이 까다로워지고 제약이 많습니다. 따라서 주택을 매매하거나 기존의 주택을 담보로 대출을 받을 경우, 필요한 금액을 정확히 파악하고 이를 조달할 수 있는 방식에 대한 구체적인 계획이 반드시 선행되어야 한다는 점 잊지 마세요!


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