앞에서 상가건물임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 상가건물을 인도받아 점유하고 있어야 하며, 사업자등록을 완료해야 한다는 사실을 알게 되었습니다. 다음으로 사업자등록에 대해 알아보겠습니다.
(1) 사업자등록의 중요성
상가건물임대차는 주택과 달리 “전입신고” 대신 “사업자등록 신청”이 필요합니다. 임차인은 상가건물을 인도받고 즉시 사업자등록을 신청해야 합니다. 대항력은 사업자등록을 신청한 다음날부터 효력이 발생하기 때문입니다.
(2) 사업자등록과 대항력의 인정사례
만약 임차인이 상가건물을 인도받고 나서 사업자등록을 뒤늦게 나중에서야 신청했고, 사업자등록 신청 전에 소유권이 이전된 경우에는 대항력이 인정되지 않기 때문에 주의해야 합니다. 즉, 대항력을 갖추기 위해서는 상가건물의 인도만으로는 부족하고 반드시 사업자등록 신청까지 완료해야 합니다.(대법원 2009다27627 판결)
또한 사업자등록의 주소지와 실제 임차한 상가건물의 주소지와 다른 경우에도 대항력은 인정되지 않습니다. 즉, 형식적인 사업자등록만으로는 안 되고 실제로 임차한 목적물과 동일해야 합니다.(대법원 2012다80735 판결)
상가건물의 일부만 임차했더라도, 임차 부분에 대해 건물의 인도와 사업자등록을 마쳤다면 대항력은 발생합니다. 즉, 상가건물의 일부가 독립된 점포로 사용할 수 있고, 임차인이 그 부분을 인도받아 사업자등록을 마쳤다면 상가건물임대차보호법상 대항력이 인정됩니다.(대법원 2016다261645 판결)
또한 임차인이 상가건물의 일부를 임차하였으나 출입구가 별도로 없고, 다른 임차인과 공용 출입구를 사용하는 경우에도 대항력은 인정됩니다. 하지만 임차 부분이 공유공간(예시: 창고 일부, 카운터 일부) 또는 매장 안에서 일부 코너만 빌린 팝업스토어의 경우에는 독립된 점포로 보기 어렵기 때문에 대항력을 인정받을 수 없습니다.
임차인(전대인)이 아닌 제3자(전차인)가 상가건물을 무단으로 전대차하여 사용하는 경우, 그 전차인은 상가건물임대차보호법상 대항력을 주장할 수 없습니다.(대법원 2013다75872 판결)
(3) 사업자등록의 신청 방법
상가건물을 임차한 후 사업자등록증을 신청하는 방법은 ① 준비 → ② 신청 → ③ 교부 단계로 나눌 수 있습니다.
사업자등록의 신청을 위해 필요한 서류는 업종과 임차 형태에 따라 약간의 차이는 있겠으나, 기본적으로 다음의 서류가 필요합니다. 사업자등록신청서 (국세청 또는 세무서 양식) 그리고 임대차계약서 사본, 신분증 (대표자 주민등록증·운전면허증 등)입니다. 사업자등록은 상가건물의 관할 세무서 방문하거나 온라인(홈택스)으로 신청이 가능합니다. 보통은 신청 후 3~5일 이내에 사업자등록증 발급이 완료됩니다.
사업자등록 신청 시 주의할 점은 1) 영업 시작일로부터 20일 이내 신청해야 합니다. 미신청 시에는 가산세가 부과(무등록가산세)되기 때문에 주의해야 합니다. 2) 임대차계약서의 주소와 사업자등록증의 주소와 임차공간이 일치해야 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받습니다.
업종에 따라 허가·신고 선행 필요한 경우도 있습니다. 음식점이나 카페의 경우 먼저 보건소에서 영업신고 후 사업자등록을 신청하고, 유흥업과 숙박업 등은 영업허가증을 먼저 발급받아야 사업자등록을 신청할 수 있습니다.
