상가건물임대차보호법에서 우선변제권은 임대차계약 중이거나 종료된 후 건물이 경매·공매될 때 임차인이 다른 채권자보다 먼저 임대차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 임차인의 보증금을 일반 채권자보다 우선적으로 보호해 주는 제도입니다. 우선변제권은 임차인이 ① 건물의 인도, 사업자등록의 신청과 ② 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.
(1) 확정일자의 법적 근거
민법 제196조의 4에 따르면, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 해당 날짜에 그 계약이 존재했다는 것을 제3자에게 대항할 수 있습니다. 아울러 상가임대차보호법 제10조에도 임차인이 우선변제권 및 임대차보증금의 보호를 받기 위해 확정일자를 받고, 이를 각 관할 등기소에 신고하도록 규정하고 있습니다. 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여합니다.
따라서 확정일자는 임대차계약서를 체결하는 것만으로는 부족하고, 관할 등기소에 신고해야 효력이 발생합니다. 확정일자를 받은 임대차계약이라도, 임대차보증금을 전액 지급하지 않거나 그 일부만 지급한 경우, 해당 날짜를 기준으로 우선변제권이 제한될 수 있습니다.
(2) 우선변제권의 요건
상가건물 임대차에서 우선변제권을 가지려면 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다. 먼저, 임차인이 상가건물에 실제 입점(점유) 해야 하고, 사업자등록을 마친 다음, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 즉, 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 임차인이어야만 우선변제권이 발생합니다.
(3) 우선변제권의 효력
우선변제권을 가진 임차인은 상가건물의 경매·공매 시 후순위 근저당권자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그러나 선순위 담보권자(예: 근저당권자) 보다 우선할 수는 없습니다. 상가건물임대차보호법에서는 일정 보증금의 한도 내에서만 소액보증금으로 추가 보호가 가능하고, 그 이상 금액은 일반 채권과 동일하게 처리됩니다.
(4) 소액보증금의 최우선변제권
상가건물임대차보호법에서 소액임차인은 최우선변제권으로 더욱 강력하게 보호받을 수 있습니다. 즉, 상대적으로 경제적 약자인 영세한 상인들을 최우선으로 보호하기 위해 '소액보증금 최우선변제권'이라는 특별 규정을 두고 있습니다. 이는 임차인이 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)만 갖추었고, 확정일자를 받지 않았더라도 소액보증금 중 일정액에 대해서는 다른 어떠한 담보권자(예: 근저당권자) 보다 가장 먼저 변제받을 수 있는 매우 강력한 권리인 것입니다. 상가건물임대차보호법 시행령 제6조 및 제7조에 따르면, 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인에 해당하는 환산보증금의 기준과, 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 한도가 지역별로 규정되어 있습니다.
(5) 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 환산보증금(시행령 제6조)
1) 서울특별시: 6천500만 원 이하
2)「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외): 5천500만 원 이하
3) 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천800만 원 이하
4) 그 밖의 지역: 3천만 원 이하
(6) 위 기준에 해당하는 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액(시행령 제7조)
1) 서울특별시: 2천200만 원 이하
2)「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외): 1천900만 원 이하
3) 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만 원 이하
4) 그 밖의 지역: 1천만 원 이하
주의할 점은, 위와 같이 최우선변제를 받을 수 있는 금액이라도 그 금액이 상가건물 가액(임대인 소유의 대지 가액 포함)의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 인정된다는 점입니다.(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조 제2항). 따라서 임차인은 본인이 소액임차인에 해당하는지 여부와 최우선변제가 가능한 금액을 정확히 파악해 두는 것이 중요합니다.
