임대차계약 시 임대인(건물주) 확인은 어떻게 하나요

Q. 임차인 A 씨는 계약조건이 괜찮은 상가건물에서 카페를 운영하고자 임대차계약을 앞두고 있습니다. 하지만 계약하러 나오는 사람이 실제 임대인(건물주)인지 어떻게 확인할 수 있나요?

A. 상가건물의 임대차계약을 체결할 때 계약자가 실제 임대인(건물주) 임을 확인하기 위해서는 소유권을 증명할 수 있는 서류가 필요합니다. 만약 소유권이 불명확하거나, 소유자가 다수일 경우에는 소유권에 대한 분쟁이 발생할 가능성이 높기 때문에 더욱 주의해야 합니다.

"등기사항전부증명서(구 등기부등본)"는 상가건물의 소유자가 누구인지 확인할 수 있는 가장 기본적인 서류입니다. 등기사항전부증명서에 기재된 소유자 명의와 주민등록증과 같은 신분증을 비교하여 소유자가 임대인이고 실제 계약자임을 확인해야 합니다. 임대인이 법인인 경우에는 사업자등록증을 통해 대표자를 확인하고, 법인등기사항전부증명서(구 법인등기등본)를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

만약 임대인이 바쁘거나 계약 현장에 직접 올 수 없는 경우에는 대리인과 계약을 체결하기도 합니다. 대리인과 계약할 때는 반드시 대리권을 증명할 수 있는 서류(위임장)를 확인해야 합니다. "위임장"과 "인감증명서"는 대리인이 임대인을 대신해 계약할 수 있다는 권한을 부여받았음을 증명하는 중요한 문서입니다. 만약 이러한 서류가 없다면, 대리 계약은 무권대리에 해당하여 법적으로 효력을 잃게 됩니다. 따라서 계약을 체결하기 전에 대리권의 유무와 범위를 명확하게 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 대리인이 임대인의 가족이나 배우자라 하더라도 별도의 대리권 위임이 없으면 계약이 무효가 될 수도 있으니 주의가 필요합니다.

위임장에는 부동산의 소재지, 소유자의 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인의 이름과 주소 및 주민등록번호가 명시되어야 합니다. 계약의 모든 사항(상가건물 임대차계약 체결 권한, 계약금 수령, 서류 교부 등)을 위임한다는 내용이 포함되어야 합니다. 위임장의 작성 날짜(연월일)가 기재되고, 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다. 위임장에 날인된 위임인(소유자)의 인감과 임대차계약서에 날인될 인감이 동일해야 합니다. 이를 증명하기 위해 반드시 인감증명서를 첨부해야 하며, 이를 통해 법적 문제를 방지할 수 있습니다. 또한 대리인의 실제 신원을 확인하기 위해 신분증을 받아야 합니다. 제출된 신분증 정보가 위임장에 기재된 대리인 정보와 일치하는지 검토해야 합니다. 임차인은 위 서류들을 꼼꼼하게 준비하고 확인하여 계약 과정에서 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

임대차계약을 체결하고 계약금을 송금할 경우에는 반드시 소유자 명의의 계좌를 확인하고 입금해야 합니다. 이는 거래의 안전성을 높이고, 추후 발생할 수 있는 법적 문제를 예방하기 위한 중요한 절차입니다. 소유자가 아닌 대리인의 계좌나 명의가 불분명한 계좌로 송금할 경우, 금전적 손실이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있으니 각별히 주의해야 합니다. 거래 전 소유자의 신분과 계좌 정보를 철저히 확인하는 것이 안전한 거래의 첫걸음임을 잊지 말아야 합니다.