식당을 넘기려는데 임대인이 월세를 더 비싸게 요구합니다

Q. 임차인 A 씨는 5년 전부터 보증금 3천만 원, 월세 300만 원의 상가건물 1층에서 식당을 운영 중입니다. 최근 임차인은 건강상의 이유로 일을 그만두기로 하고, 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 받고 식당을 넘기려고 임대인에게 연락했습니다. 그러나 임대인은 월세를 500만 원으로 인상하여 신규 임차인과의 임대차 계약을 요구했고, 주변 시세보다 비싼 조건 때문에 결국 신규 임차인은 계약을 포기했습니다. 임대인은 임대차 기간이 만료되면 식당을 비워달라고 하는데 임차인은 어떻게 해야 할까요?

A. 상가건물 임대차보호법에서는 임대차 계약 만료 시 임차인은 권리금 계약을 통해 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하고 있습니다. 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안되며, 만약 임대인이 이를 방해한다면 손해배상 책임을 지게 됩니다.

이러한 법적 근거는 임대차 기간이 만료되어 임차인이 더 이상 영업을 하지 못하게 되더라도, 임차인이 그동안 상가건물에서 형성한 영업 가치를 금전적으로 회수할 수 있도록 마련된 것입니다. 하지만 임대인의 입장에서는 권리금 회수 기회 보호 의무로 인해 임차인이 주선하는 신규 임차인과 계약을 체결해야 하며, 그 결과 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 원하는 조건으로 임대차 목적물을 활용하는 데 제약을 받게 되는 것은 사실입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의 4에 따르면 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 수수하는 것을 방해해서는 안된다고 규정하고 있습니다.

이에 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 권리금을 수수해서는 안되며, 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 방해 하면 안 됩니다. 또한 신규 임차인에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구할 수 없으며, 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약을 거절하는 행위를 해서는 안됩니다.

따라서 임대인이 주변 시세보다 지나치게 높은 보증금과 월세를 요구하는 것은 상가건물 임대차보호법에서 규정하고 있는 “임차인이 신규 임차인에게 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위”로 볼 수 있습니다.

임차인은 임대인의 방해로 권리금을 회수할 수 없더라도 법적 대응에 대한 초조함을 가질 필요가 없습니다. 예를 들어, 계약기간의 종료일이 다가오는데도 불구하고 권리금을 회수할 수 없는 상황이면 이를 걱정하는 임차인이 많습니다. 그러나 임대차 계약의 종료 후에도 권리금 피해에 대한 임차인의 법적 대응 시간은 충분하기 때문에 걱정할 필요가 없습니다. 임차인은 임대인을 상대로 임대차 종료일로부터 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있기 때문입니다.

이때 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 시점의 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. 따라서 임차인은 상기 내용을 임대인에게 고지하면서 합리적인 조정을 시도해 볼 수 있으며, 그럼에도 불구하고 적정한 선에서 조정이 안된다면 법률 전문가를 찾아 손해배상 청구소송을 진행하면 됩니다. 하지만 임대인의 방해가 없었음에도 계약 종료일까지 임차인이 권리금 회수에 대해 어떤 노력을 하지 않았다면 권리가 소멸될 수 있으므로 주의해야 합니다.

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※ 참고「상가건물임대차보호법」

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

③ 임대인이 제1항(권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.)을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.