Q. 임차인 A 씨는 상가건물 2층에서 식당을 운영해 왔습니다. 최근 임차인은 부동산이 소개해 준 신규 임차인이 되려는 자로부터 적당한 권리금을 받고 식당을 넘기기로 마음먹었습니다. 그러나 임대인은 식당처럼 음식을 조리하는 업종은 냄새가 나서 싫으니, 커피나 음료만 간단하게 파는 카페 업종으로만 신규 계약을 하고 싶다며 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약을 거부하고 있습니다. 권리금을 회수하기 위해 동일 업종으로 양도해야 하는데 임대인 마음대로 업종을 지정하거나 방해하면 임차인은 어떻게 해야 할까요?
A. 임차인이 권리금을 회수하기 위해 기존과 동일한 업종을 넘겨받을 신규 임차인을 주선했으나, 임대인이 다른 업종의 임차인을 원할 경우, 임차인의 권리금은 보호받을 수 있을지 고민해 볼 필요가 있습니다.
임대인은 특정 업종의 신규 임차인과 계약하지 않아도 되는 합리적인 이유가 존재하는 경우, 이를 근거로 계약을 거절할 수도 있습니다. 임대인의 상가건물 중 기존 임차인이 영업 중인 업종과 충돌하거나 주변 상권에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있는 경우가 해당됩니다.
하지만 상권 및 영업의 종류 등 제반 사항을 고려할 때, 임대인의 업종 거부 사유가 신규 임차인과의 계약 체결을 회피하거나 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 등 고의적으로 악용하는 것으로 보인다면, 이는 이는 임차인의 권리금 회수 방해로 간주될 수 있습니다.
예를 들어 임대인이 상가건물의 청결 유지 또는 취객에 의한 범죄 예방 등을 고려하여 기존 임차인이 유흥업소로 사용 중이던 상가건물을 커피전문점으로 변경하고 싶어 하는 상황에서, 임차인이 유흥업소를 운영할 신규 임차인만을 고집하며 주선한다면, 임대인은 해당 신규 임차인과의 계약 체결을 거부할 수도 있습니다. 이 경우, 임차인은 임대인과의 원만한 합의를 통해 커피전문점을 운영할 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있습니다.
반대로, 유흥가 밀집 지역에 위치한 상가건물에서 유흥업소를 운영하던 임차인이 동일한 업종을 운영할 신규 임차인을 주선했음에도 불구하고, 임대인이 특별한 사유 없이 초등학생 대상 피아노학원으로 변경하고 싶다는 명목으로 신규 임차인과의 계약을 거부했다면, 더군다나 지역 특성상 임차인이 학원 업종을 운영할 신규 임차인을 구할 수 없는 상황이라면 이는 합리적 범위를 벗어난 행위로 판단될 수 있습니다.
이 경우, 임차인은 상권 및 영업의 종류 등을 고려하여 기존과 비슷한 업종으로 신규 임차인을 주선함이 마땅하다고 판단되며, 그럼에도 불구하고 임대인이 계약을 계속하여 거부한다면 법률 전문가를 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법에는 임대인이 임차인에게 특정 업종으로 변경을 요구할 권한에 대하여 명확한 규정이 없습니다. 국회의 입법 과정에서 임대인의 업종 변경 권한을 명시적으로 추가하려는 시도는 있었지만, 임차인을 보호하기가 어렵고 이를 악용할 가능성이 있다는 이유로 제외된 바 있습니다.
하지만 임대인의 업종 변경 요구권이 없다고 해서 임대인의 권리를 아예 부정할 수는 없습니다. 이는 임대인이 자신의 상가건물에서 어떤 업종이 영업하기를 결정하는 것이 소유권자로서의 기본적인 권리로 볼 수 있기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법이 임차인을 보호하는데 집중하고 있으나, 그렇다고 임대인의 소유권과 권리를 본질적으로 침해할 수는 없습니다. 따라서 합리적인 기준과 정당한 사유가 있을 경우, 임대인의 업종 변경 요구는 정당한 권리 행사로 인정될 수 있기 때문에 임차인은 권리금 계약과 신규 임차인 선정에 주의해야 합니다.
