Q. 임차인 A 씨는 상가건물 1층에서 편의점을 운영할 목적으로 임대차 계약을 앞두고 있습니다. 하지만 임대인이 법인인데 그 법인의 대표자가 아닌 직원이 대리인으로 계약하러 나온다고 해서 불안합니다. 임차인은 임대인이 법인인 경우에는 계약할 때 어떤 것들을 확인해야 할까요?
A. 상가건물은 법인이 소유하고 있는 경우도 많습니다. 법인 소유의 상가건물에 임대차 계약을 체결하는 경우에도 상가건물 임대차보호법을 적용받습니다. 따라서 임차인은 계약 체결 후 세무서를 방문하여 사업자등록을 완료하고, 확정일자를 받아두어 우선변제권을 확보해야 합니다. 실제 법인 소유의 상가건물을 임차할 때, 법인의 대표자 또는 법인에 소속된 직원과 계약을 하는 경우가 발생하는데 이때 확인해야 할 서류에 대해 알아보겠습니다.
먼저 법인의 대표자와 직접 계약을 체결하는 경우, 임대차 계약서의 임대인란에 법인의 주소, 법인등록번호, 법인명을 기재하고 대표자가 직접 자신의 이름을 자필로 서명하고 법인인감을 날인합니다. 법인인감을 증명하는 법인인감증명서는 이상이 없는지 정확히 대조하여 확인하고 함께 보관합니다. 법인인감증명서는 계약의 법적 효력을 보장하기 위한 중요한 서류입니다. 만약 계약서에 사용인감을 날인하는 경우, 사용인감과 법인인감이 모두 날인된 사용인감계를 추가로 받아두어야 합니다. 대표자의 신분은 법인등기사항전부증명서를 열람하여 증명서상의 대표자와 계약 당사자인 대표자의 신분증을 대조하여 동일인임을 확인합니다.
다음으로 법인의 대표자가 아닌 법인 소속의 직원(대리인)과 계약을 체결하는 경우, 대리인은 임대인란에 법인의 주소, 법인등록번호, 법인명을 기재하고, 법인인감을 날인합니다. 대리인란에는 대리인의 정보를 기재하고, 대리인의 서명과 날인을 받아야 합니다. 이때, 법인인감증명서와 법인인감이 날인된 위임장을 첨부받아야 하며, 대리인의 신분증을 확인하여 위임장에 기재된 대리인의 정보와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
법인과의 임대차 계약 시 계약금, 중도금, 잔금은 반드시 법인 명의의 통장으로 입금해야 하며, 통장의 진위여부는 통장 앞면에 기재된 예금주 명의를 확인합니다. 계약금을 지급하고 발행되는 영수증도 법인명으로 발행한 것인지 확인해야 합니다.
※ 법인의 대표자와 계약 시 필요서류
1. 법인 등기사항전부증명서
2. 법인 사업자등록증
3. 법인 인감증명서
4. 법인 인감도장
5. 법인 통장사본
6. 법인 대표자의 신분증
※ 법인의 대리인과 계약 시 필요서류
1. 법인 등기사항전부증명서
2. 법인 사업자등록증
3. 법인 인감증명서
4. 법인 인감도장
5. 법인 사용인감계 (사용인감 날인 시)
6. 법인 통장사본
7. 위임장(위임의 범위와 내용 기재)
8. 대리인의 신분증 및 도장, 재직증명서, 명함 등
만약, 법인 인감도장을 지참할 경우, 사용인감계는 불필요합니다. 위임장에는 반드시 법인 인감도장을 날인해야 합니다.
