Q. 임차인 A 씨는 최근 XX부동산 중개사무소에서 보증금 1억 원에 임대차계약을 체결하고 계약금과 잔금을 모두 지급했습니다. 그러나 상가건물을 인도받고 인테리어를 준비하는 과정에서 생각지도 못한 일이 벌어졌습니다. 계약 시 본인이 상가건물 소유자의 아들이라고 했던 사람은 사기꾼이었고, 지금은 도피하여 행적을 감춘 상황입니다. 임차인은 그 사기꾼에게 지급한 보증금 1억 원을 고스란히 날리게 되는 상황에 처했는데, 상가건물을 중개한 XX부동산 중개업자에게 법적 책임을 물을 수 있을까요?
A. 부동산 중개업자와 중개의뢰인은 민법상의 위임관계에 있으므로 중개업자는 의뢰받은 중개행위를 선량한 관리자의 주의로써 처리해야 할 의무가 있습니다. 또한 중개업자는 중개업법에 따라 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 하며, 당해 중개상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다.
따라서 중개업자는 상기 중개대상물의 권리관계에서 소유자(임대인)가 진정한 권리자인지 여부를 부동산등기사항증명서와 신분증(주민등록증 등)으로 확인할 의무가 있습니다. 또한 등기필정보(등기권리증)는 소유권과 관련하여 당사자 본인의 증명이나 처분권한의 유무를 확인하기 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자는 소유자(임대인) 정보를 확인하기 위해 필요시 등기필정보의 소지 여부와 그 내용을 주의하여 확인할 의무가 있습니다.(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 참조)
이에 중개업자는 임대차계약 체결 과정에서 자신이 상가건물 소유자의 아들이라고 했던 자에게서 소유자의 주민등록증과 등기필정보를 요구하였고, 해당 부동산의 소유자가 실제로 맞는지 확인하려는 노력을 기울였습니다. 또한 부동산등기사항증명서와 건축물대장, 토지대장을 통해 소유자의 확인 및 중개대상물 확인설명서를 작성하고 임차인에게 설명의무를 제공했습니다.
그러나 계약 체결 후, 소유자의 아들이라고 주장한 자가 제시한 주민등록증과 등기필정보는 모두 위조된 문서였으며, 그는 실제 소유자와 아무 관계가 없는 사기꾼으로 밝혀졌습니다. 이로 인해 임차인이 피해를 입게 되었고, 임대차계약을 중개한 중개업자에게 과실이 있는지 여부를 판단하기에 이르렀습니다.
이에 대하여 법원은 임차인에게 임대차계약을 중개한 중개업자가 위 인정사실에 따라 중개대상물을 부동산등기사항증명서와 건축물대장, 토지대장을 통하여 확인한 후 이를 임차인에게 설명하였으므로 중개대상물의 확인의무 및 설명의무를 해태한 과실이 있다고 보지 않았습니다. 또한 상가건물 소유자의 주민등록증과 등기필정보를 요구하여 당사자인지 여부를 임차인에게 확인시켜 주었고, 위조된 문서인 줄 몰랐던 사실을 인정할 수 있으므로, 중개업자는 소유자 여부를 확인하는 의무를 다하였다고 보았습니다.(서울지방법원 1993.4.2. 선고 92가합 58774 판결 참조)
따라서 임차인은 단순히 부동산 중개업자만 믿고 임대차계약을 체결해서는 안됩니다. 계약 과정에서 임차인이 직접 필요한 서류를 제대로 확인하지 않거나 주의를 기울이지 않으면, 큰 손실을 입을 수 있기 때문입니다. 특히, 직거래의 경우에는 거래 사기와 같은 사고가 발생할 가능성이 높기 때문에 더욱 신중해야 합니다. 임차인은 부동산등기사항증명서를 직접 발급받아 확인하여 임대인이 실제로 해당 상가건물의 진정한 소유자인지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 부동산등기사항증명서는 부동산의 소유권뿐만 아니라 가등기, 압류, 가압류, 근저당권 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 권리 관계를 확인할 수 있으며, 임차인은 이러한 정보를 미리 파악함으로써 이후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
임대인이 제시한 주민등록증은 중개업자뿐 만 아니라 임차인도 함께 확인하면 더욱 안전합니다. 주민등록증은 전화 자동응답서비스(ARS)나 인터넷으로 진위 여부를 확인할 수 있습니다.
(1) 전화는 ① 전국 어디서나 ☎1382번으로 전화 후 ② 음성 메시지에 따라 주민등록번호 13자리와 주민등록증에 인쇄된 발급일자 8자리(예: 20150817)를 입력하면 ③ 안내 메시지 확인 - 정상 증은 ‘입력하신 내용은 등록된 내용과 일치합니다.’ 안내 - 그 이외에는 ‘분실 증’, ‘발급일자 불일치’ 또는 ‘없는 주민등록번호’ 등으로 안내해 주기 때문에 확인할 수 있습니다.
(2) 인터넷의 진위확인 절차는 ① 정부24(plus.gov.kr)에 접속하여 공동인증서 로그인한 후 ② “서비스-사실/진위확인”메뉴를 선택하고 “주민등록증 진위확인/잠금해제”서비스에서 ③ 성명, 주민등록번호, 주민등록증에 인쇄된 발급일자를 입력하면 직접 확인이 가능합니다.
