Q. 임차인 A 씨는 상가건물 1,2층을 베이커리 카페를 운영하고자 임대차 계약을 준비 중입니다. 그런데 등기사항증명서를 확인해보니 건물 소유자와 토지 소유자가 다르다는 사실을 알게 되었습니다. 임차인은 건물과 토지 소유자 중 과연 누구와 임대차계약을 체결하면 될까요?
A. 일반적이지는 않지만 토지와 건물의 소유자가 다른 경우라도 건물에 대해 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 즉 건물 소유자는 임대인으로서 임대차계약을 맺고 임차인에게 건물을 사용, 수익 할 수 있는 권리가 있는 것입니다.
즉, 임대차계약 자체만 놓고 보면 계약은 건물 소유자와 진행하면 됩니다. 보증금과 월세를 건물을 소유한 임대인에게 지급하면 된다는 뜻입니다. 하지만 단순히 임대차계약의 유효성만을 따지는 것이 아니라, 권리관계까지 고려한다면 건물 소유자의 토지 사용 권한 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 임차인이 상가건물을 사용, 수익 하는 데 있어 법적인 안정성을 확보하기 위함입니다.
건물 소유자와 임차인이 건물의 임대차계약을 체결했더라도 토지 소유자는 건물 소유자가 토지를 사용할 권한이 없거나 권리가 소멸되는 경우 당연히 건물 소유자를 상대로 건물의 철거를 구하고 토지의 반환을 요구할 수 있습니다. 또한 토지 소유자는 건물 소유자는 물론, 건물을 점유하고 있는 임차인에게도 퇴거를 요구할 권리가 있습니다. 건물 임차인이 그 건물에 대해 대항력을 갖추고 있다고 하더라도, 이는 건물에 한정된 것이므로 토지 소유권에 대해 대항할 수 없기 때문입니다.
따라서 건물과 토지 소유자가 다른 경우, 임차인은 언제라도 건물에서 퇴거당할 수 있는 불안정한 위치에 있게 됩니다. 임차인 입장에서 억울할 수 있겠으나, 임대차계약에 있어서 건물의 존립기반이 되는 토지의 소유권이 누구에게 있으며, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 적법한 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
그래서 건물 소유자는 임대차계약 체결 시 건물과 토지의 소유자가 다르기 때문에 토지 소유자의 요구로 건물을 사용할 수 없게 되거나 건물이 철거될 수도 있다는 사실을 임차인에게 자세하게 설명하고, 고지해야 합니다. 또한 건물 소유자는 임차인에게 해당 사실을 충분히 설명하였다는 증거를 임대차계약서나 중개대상물 확인설명서에 남겨 놓아야 합니다. 임차인은 토지 소유자로부터 퇴거 청구를 당했을 때 이를 다투는 것이 사실상 쉽지 않기 때문에 토지와 건물의 소유자가 다르다는 사실을 제대로 고지하지 않은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 가능성이 높기 때문입니다.
만약 건물 소유자의 토지 사용 권한이 확인된다면, 임차인은 건물 소유자와 임대차계약 체결 시 계약서에 토지 사용 권한과 관련된 내용을 명확하게 기재해야 합니다. 또한 임차인은 필요한 경우, 계약관계에 있어 토지 소유자와 별도로 합의를 하거나, 건물 소유자가 토지 소유자로부터 사용 허가를 받아오는 것을 조건으로 계약을 체결하는 방법도 고려할 수 있습니다. 그러므로 임차인은 토지와 건물의 소유자가 다른 상황에서 임대차계약을 진행해야 한다면 매우 신중한 검토가 필요하며, 토지 사용 권한이 명확하게 확인되지 않는 상황이라면 계약 자체를 포기하는 것이 안전합니다.
