상가건물의 확정일자를 신청하는 법이 궁금해요

상가건물이 경매 또는 공매되는 경우, 임차인이 상가건물 임대차 보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 사업자등록과 확정일자를 받아 두어야 합니다. 확정일자란 현재에 상가건물 임대차 계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 관할 세무서장이 부여하는 날짜를 말합니다.

확정일자는 대표자의 신분증, 임대차계약서 원본, 사업자등록증 원본, 그리고 확정일자신청서를 구비하여 상가건물 소재지 관할 세무서에 방문하여 신청합니다. 만약 대리인이 대신하여 신청한다면, 대표자의 위임장과 함께 대리인의 신분증을 준비해야 합니다.

임대차계약서 원본에는 계약 당사자들의 서명이나 날인이 포함되어 있어야 하며, 임대인과 임차인의 인적 사항(성명 및 주민등록번호), 상가건물의 주소, 면적 그리고 계약 체결일, 임대차 기간, 보증금 및 차임 등이 정확하게 기재되어 있어야 합니다. 계약 당사자가 법인이라면 법인등록번호를, 단체인 경우에는 고유번호를 포함해야 합니다.

만약 상가건물의 일부를 임차하는 경우, 해당 부분을 표시한 사업장 도면을 첨부합니다. 또한 전대차계약 및 무상 임대차계약은 확정일자 신청 대상에 포함되지 않습니다. 그리고 상가건물의 모든 임대차에 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세*100)이 해당 지역별 금액 이하일 때만 확정일자를 신청할 수 있습니다.

상가건물 임대차 보호법이 적용되는 지역별 소액임차인의 범위(ⓒ한국공인중개사협회)

확정일자는 전세권 등기와 유사한 효력이 있습니다. 즉, 확정일자를 취득한 날 이후에 다른 이가 근저당권을 설정한 경우, 해당 건물에 대해 경매나 공매가 진행될 때 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 반환받을 권리가 발생합니다.

만약 환산보증금이 상가건물 임대차보호법에서 정하는 기준 금액을 초과하면 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 없으므로 경매나 공매되는 경우 전혀 보호를 받을 수 없게 됩니다. 따라서 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에는 임대인과 협의하여 전세권이나 근저당권 설정을 해두는 것이 보증금을 안전하게 보호하는 방법입니다. 대부분의 상가건물에는 근저당권이 설정되어 있다는 점을 고려할 때, 현장에서 확정일자는 보증금을 보호받기 위한 필수 조건입니다.

상가건물 확정일자 신청서(ⓒ국세청)

상가건물 확정일자 신청서(ⓒ국세청)

참고

※ 상가건물 임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)

① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

※ 상가건물 임대차보호법 제5조(보증금의 회수)

① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는「민사집행법」제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은「민사집행법」에 따른 경매 또는「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.