식당을 인수했는데 불법 증축된 부분을 철거하라고 합니다

Q. 임차인은 식당이던 상가를 권리금을 주고 인수하여 영업 중입니다. 그러나 최근 구청으로부터 “불법증축 부분을 철거하라”는 시정명령을 받게 되었는데, 주방과 창고가 불법으로 증축된 사실을 이제야 알게 되었습니다. 임차인은 불법 건축물임을 모르고 계약했고, 자신이 설치한 것이 아니라고 구청에 항변했습니다. 하지만 구청은 현재 점유자 및 사용자에게 철거 의무를 부과하는 것이 일반적이라며 단호한 입장입니다. 철거명령을 받은 임차인은 이전 임차인이나 임대인에게 그 책임을 물을 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 불법 건축물은 임대차목적물의 사용·수익에 직접적인 영향을 미치는 중요한 내용이므로, 이를 알리지 않은 임대인 또는 이전 임차인은 철거명령에 대한 책임을 부담할 수 있습니다. 불법 건축물 분쟁은 현장에서 자주 발생합니다. 특히 주방을 건물 밖으로 확장하거나, 창고나 가벽을 무단으로 설치하여 불법 증축으로 시정명령을 받게 되는 경우가 적지 않습니다.

임차인은 이전 임차인과 임대인 모두에게 불법 건축물에 관련된 책임을 물어야 합니다. 먼저 이전 임차인에 대해서 불법 증축이라는 중대한 하자를 알리지 않고 권리금을 받고 시설물과 영업권을 양도한 것에 대해 계약상 위반을 이유로 권리금의 반환과 철거 비용, 그리고 철거한 기간 동안에 영업을 하지 못하여 발생한 영업손실까지 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

또한 임대인에게는 임대차 목적물에 하자가 있음을 이유로 채무불이행을 주장할 수 있습니다. 민법에서 임대인은 임대차 목적물을 임차인에게 인도하고, 그 사용과 수익에 필요한 상태를 유지해야 하는 의무가 있습니다. 임대인이 불법 증축된 사실을 알면서도 임대한 점과 임대차계약이 체결된 당시 이미 임대차 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못하였다면, 임차인은 임대인을 상대로 임대차 목적물의 하자로 입은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

현장에서는 종종 임대인 자신도 알 수 없었기 때문에 책임이 없다는 주장을 펼치기도 하는데, 상가나 건물의 상태나 구조를 임대인이 모르고 계약하기는 일반적이지 않기 때문에 임대인의 과실을 인정하는 경우가 많습니다. 손해배상과는 별개로 임대차 목적물의 하자로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없게 되면, 임차인은 임대차계약의 해지를 주장할 수 있습니다.

따라서 불법 증축을 알리지 않은 채 이루어진 권리계약과 임대차계약은 이전 임차인과 임대인 모두에게 책임을 물을 수 있으며, 임차인은 임대차계약과 권리계약을 체결하기 전 건축물대장과 현장 확인을 통해 불법 건축물 여부를 꼼꼼하게 확인하고, 확실한 특약사항을 명시하는 것이 분쟁을 예방하기 위한 최선의 방법입니다.

※ 특약사항 작성예시

임대차계약서에 넣어두면 임차인에게 유리한 특약 문구 예시

실무에서는 다음과 같은 특약을 명시해 두는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다.

① 불법 건축물에 관한 고지 특약

“임대인은 본 건 건물(상가)에 건축법 위반 또는 불법 증축 부분이 없음을 확인하며, 향후 불법 건축물로 확인되어 철거 또는 시정명령이 발생할 경우 모든 책임은 임대인이 부담한다.”

② 권리금 계약 시 특약

“양도인은 본 건물(상가)의 시설 및 구조와 관련하여 건축법 등 관계 법령을 위반한 사실이 없음을 확인하며, 향후 위반 사실이 확인되어 영업에 중대한 지장이 발생할 경우 권리금 전액을 반환하고 그 손해를 배상한다.”

③ 행정처분 발생 시 책임 특약

“본 건 건물(상가)의 구조 또는 시설과 관련된 법령 등 위반으로 인해 영업정지, 시정명령, 철거명령 등이 발생할 경우 그 책임은 임대인이 부담하며, 임차인은 계약의 해지 및 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.”

※ 판례

대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라 한다)를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다.

※ 민법

제623조 (임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.