임대인이 철거해 준 부분까지도 원상회복을 하라고요?

Q. 임대인은 상가 임대차계약 체결 직후 임차인의 요청으로 천장 조명시설을 철거해 주었습니다. 이때 철거비용은 모두 임대인이 부담했으며, 임대차 기간이 종료되자 임차인은 천장 조명시설이 되어 있는 상태 그대로 상가를 인도했습니다. 그러자 임대인은 천장 조명시설을 원상회복하지 않았다며 보증금 반환을 거부하고 있습니다. 임차인은 임대인이 철거해 준 부분까지도 원상회복 의무가 있나요?

A. 아닙니다. 임대인이 철거해 준 천장 조명시설은 원상회복 의무가 없다고 보아야 합니다. 민법에 따르면 임차인은 선량한 관리자의 의무로 임대차목적물을 보존하고, 임대차계약이 종료하면 임대차목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 즉, 임차인이 임대차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임차할 당시의 상태로 사용할 수 있도록 하여 인도해야 합니다.

다만 법원에서는 원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다고 판단했습니다.

원상회복의 범위는 일반적으로 임차인이 임차할 당시의 상태로 되돌려 놓는 것을 의미합니다. 하지만 현장에서는 임대인과의 합의 또는 약정으로 시설이 변경되었거나, 임대인의 비용으로 직접 철거한 부분에 대해서는 원상회복 의무가 없다고 판단되기도 합니다. 위 사안에서는 임대인이 직접 자신의 비용을 들여 천장 조명시설을 철거한 이유로 임차인의 원상회복 의무를 인정하기 않았습니다. 그러므로 임대인은 원상회복 의무를 주장하려면 임차인이 이를 이행하지 않아 손해가 발생했음을 입증해야 합니다.

따라서 임대인과 임차인은 임대차 계약 시 원상회복 범위에 대해 구체적으로 약정 또는 명시해야 합니다. 특히 기존 시설물을 철거하거나 신규 시설물을 설치해야 하는 경우, 계약 전후에 임대차목적물의 상태를 사진이나 영상으로 기록해 둘 필요가 있습니다. 이는 분쟁 발생 시 책임 소재를 보다 명확하게 확인할 수 있으며, 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. 따라서 계약 시에는 시설물의 철거 또는 설치, 변경에 대한 상태와 부담 주체를 명확히 기록하고 당사자가 합의한 내용을 명시해 놓는 것이 필요합니다.

※ 특약사항 작성예시

임차인에게 유리한 계약조항

① 임차인의 요청으로 임대인은 기존 천장 조명시설을 철거하며, 해당 철거공사는 임대인이 비용을 부담하여 진행한다. 위 철거된 시설에 대하여 임차인은 임대차 종료 시 원상회복 의무를 부담하지 않는다.

② 임대인의 동의 하에 변경된 시설물에 대해서는 임차인의 원상회복 의무가 없는 것으로 한다.

③ 임차인은 임차인이 설치한 시설에 대해서만 원상회복 의무를 부담한다.

※ 판례

광주지방법원 2019. 10. 30. 선고 2019가단502971 판결

임대차계약 체결 당시 원고와 피고는 천장 텍트, 조명시설 등이 철거된 상태에서 이 사건 점포를 임대하기로 한 것으로 보이고, 이 사건 점포는 천장 텍트와 조명시설이 모두 철거된 상태에서 임차인에게 인도된 것으로 보인다. 앞서 인정한 사실만으로는 이 사건 임대차계약 종료 후 피고에게 이 사건 점포의 천장 조명시설 원상회복 의무가 있음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

※ 민법

제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)

특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.