계약 전에 건물의 다른 임차인 정보를 알 수 있나요?

Q. 예비 임차인은 건물 2층에서 식당을 영업하기 위해 임대차계약을 하기 전에 등기사항증명서를 떼어보았습니다. 하지만 은행과 개인으로부터 수 개의 근저당권과 전세권이 건물에 설정되어 있는 것을 알았습니다. 예비 임차인이 주변 사람들에게 물어보니, 임대인 아들이 하는 사업이 어려워져서 자금을 대주기 위해 최근 은행과 개인에게서 많은 돈을 빌린 것을 확인했습니다. 예비 임차인은 임대인 건물에 입점해 있는 다른 임차인들의 보증금을 먼저 알아보고 임차 여부를 결정하려고 하는데 방법이 있을까요?

A. 네, 가능합니다. 임대차계약 전에 다른 임차인들이 확정일자를 받은 날과 상가의 임대차 기간, 보증금, 월세, 면적 등을 미리 확인할 수 있습니다. 다만, 임대차계약을 체결하려는 자 또는 매매계약을 체결하려는 자가 임대차 정보를 요청하는 경우에는 소유자(임대인)의 동의서와 임대인의 신분증명서 사본, 인감증명서, 본인서명사실 확인서 등 임대인의 동의를 받았음을 증명할 수 있는 서류를 요청서에 첨부하여 제출해야 합니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 상가 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물 소재지를 관할하는 세무서장에게 임대차 정보제공을 요청할 수 있습니다. 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자(“이해관계인”)는 해당 상가의 소유자, 임대인ㆍ임차인, 상가 또는 그 대지의 등기사항증명서에 기재된 권리자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등, 열람 또는 제공과 관련하여 법원의 판결을 받은 자 등이 해당됩니다.

임대차 정보제공 요청서에는 기본적으로 이해관계인임을 확인할 수 있는 서류를 첨부해야 합니다. 신분증과 함께 소유자는 등기사항증명서 또는 건축물대장이 해당되고, 임대인ㆍ임차인은 임대차계약서 및 근저당권자는 등기사항증명서 등의 서류를 제출해야 합니다. 만약 대리인이 방문하는 경우에는 위임장과 대리인의 신분증이 필요합니다. 법인이 신청할 경우, 법인인감이 날인된 위임장과 법인인감증명서(또는 대표자 신분증)를 준비합니다.

상가 임대차 정보제공 요청서는 신청자의 기본적인 인적사항을 적고, 이해관계인(임대인, 임차인 등) 또는 임대차계약을 체결하려는 자를 체크한 후, 정보제공 대상의 소재지와 소유자 정보를 작성하여 제출합니다.

상가 임대차 정보제공 요청서 양식(ⓒ국세청)

상가 임대차 정보제공 요청서 양식(ⓒ국세청)

※ 상가건물 임대차보호법

제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)

① 제5조 제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.

③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.

⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

※ 상가건물 임대차보호법 시행령

제3조의 2 (이해관계인의 범위)

정보의 제공을 요청할 수 있는 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 “이해관계인”이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.

1. 해당 상가건물 임대차계약의 임대인ㆍ임차인

2. 해당 상가건물의 소유자

3. 해당 상가건물 또는 그 대지의 등기부에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자

4. 법 제5조 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등

5. 제1호부터 제4호까지에서 규정한 자에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 임대차 정보의 제공에 관하여 법원의 판결을 받은 자

제3조의 3 (이해관계인 등이 요청할 수 있는 정보의 범위)

① 제3조의 2 제1호에 따른 임대차계약의 당사자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.

1. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제3조 제4항 제3호에 따른 정보를 말한다. 다만, 주민등록번호 및 외국인등록번호의 경우에는 앞 6자리에 한정한다)

2. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 보증금ㆍ차임 및 임대차기간

5. 확정일자 부여일

6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간

7. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항

② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.

1. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

2. 사업자등록 신청일

3. 보증금 및 차임, 임대차기간

4. 확정일자 부여일

5. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간

6. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 임대차 정보의 제공 등에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

※ 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙

제4조(이해관계인의 범위 등)

① 영 제3조의 2 제3호에서 “법무부령으로 정하는 자”란 해당 상가건물 또는 대지의 등기부에 기록되어 있는 환매권자, 지상권자, 전세권자, 질권자, 저당권자ㆍ근저당권자, 임차권자, 신탁등기의 수탁자, 가등기권리자, 압류채권자 및 경매개시결정의 채권자를 말한다.

② 영 제3조의 3 제1항 제7호에서 “법무부령으로 정하는 사항”이란 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다.