임대인이 같은 건물에 동종업종을 임대했습니다.

Q. 임차인은 건물 1층에서 카페를 운영 중입니다. 같은 건물 내 옆 칸에서 식당을 운영하던 이웃 임차인이 임대차 기간만료로 철수한 후 신규 임차인이 이곳을 계약하고 인테리어 공사를 시작했습니다. 그러나 며칠 후 평소처럼 매장 오픈을 준비하던 임차인은 깜짝 놀랐습니다. 식당 자리가 빠진 자리에 새로운 카페가 들어온 것입니다. 요즘 경기가 좋지 않아 매출이 감소한 상황에서 동일한 카페 업종이 생긴 것은 임차인에게 큰 타격이었습니다. 임차인은 수년 전 임대인과 임대차 계약을 하면서 건물에 동일한 업종은 임대를 놓지 않겠다는 구두 약속은 받았지만, 아쉽게도 이를 계약서에 명시하지는 못했습니다. 같은 건물에 동종업종을 임대하여 손해를 입힌 임대인을 상대로 임차인은 손해배상을 청구할 수 있을까요?

A. 네, 임차인은 임대인에게 카페가 영업을 하지 못하도록 하는 영업금지가처분을 신청하거나 영업손실에 상응하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인은 임차인에게 임대차목적물을 사용, 수익 할 수 있도록 필요한 상태를 유지해야 하는 의무가 있습니다. 그래서 임차인은 임대차목적물을 사용, 수익하는데 있어서 문제가 발생한 경우, 임대인에게 이를 해결해 달라고 요구할 수 있고, 그에 상응하는 손해의 배상을 청구할 수도 있습니다.

현장에서는 임대인이 본인의 건물에서 동일한 업종을 임대할 경우 발생하는 문제를 가볍게 생각하기도 합니다. 또한 기존 임차인(“양도인”)이 권리금을 받고 상가를 넘기고, 인근에 동일한 업종의 매장을 새로 열었다가 분쟁이 생기는 경우도 많습니다. 임차인은 같은 건물에 동일한 업종이 늘어나면 고객이 분산되고 이는 심각한 영업손실을 초래하기 때문에 임대인을 막고 싶은 것은 당연할 것입니다.

물론 임대차계약 시 임대인이 "건물에 동종업종을 임대하지 않겠다"라고 말했다면 구두 약정도 법적 효력이 있기 때문에 임차인은 이를 근거로 계약을 해제하거나, 영업손실에 대한 배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 구두 약정의 녹음이나 문자메시지, 증인 등이 없다면 이를 입증하기가 어려운 것이 현실입니다.

그래서 임차인은 증거 확보를 위해 임대인과 만나서 또다시 카페업종에 임대를 주게 된 자초지종을 듣고 이를 따지면서 자연스럽게 흘러나오는 모든 대화를 녹취해 두면 유리합니다. 임대인이 말한 구두 약정이 존재하는 것을 임차인이 입증해야 하기 때문에 증거를 확보하지 않고 소송을 제기하는 것은 불리하기 때문입니다. 물론 대화를 나눈 사람 간의 녹취는 불법이 아니므로 증거로 활용할 수 있습니다.

즉 임대차계약을 체결할 당시에 건물의 다른 부분에 동종영업을 임대할 수 없다는 조항을 계약서에 명시해 놓으면 임대인이 마음대로 동종영업을 임대하여 임차인의 사용, 수익을 방해할 수 없습니다. 대법원은 상가 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우, 건물의 다른 부분에 제3자가 임차인의 수익활동을 방해하지 않도록 하는 임대인의 의무가 있다고 판단했습니다.

또한 임대차계약서에 동종업종 임대 금지를 약정할 경우, 막연하게 '카페 또는 '식당’이라고만 명시하면 안 됩니다. 계약서에 "원두커피, 에스프레소 등 커피류를 주력 상품으로 하는 전문점으로서, 같은 건물 내 동일업종의 추가 입점을 금지한다"처럼 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다. 업종의 의미와 영업범위가 명확해야 유리한 것입니다.

실무에서 동종업종은 단순히 간판이나 업종의 항목을 말하는 것이 아니라, 실제 주된 매출을 발생하는 상품을 대표적으로 판매하는 업종을 동종업종으로 판단합니다. 예를 들어, 편의점과 아이스크림 전문점 사이의 동종업종 분쟁에서 아이스크림만 판매하면 편의점과 다른 업종으로 볼 수 있으나, 그 외에 과자, 음료, 라면까지 판매한다면 편의점과 동일한 업종으로 판단하기도 합니다.

카페와 베이커리 매장이 분쟁하는 경우에도, 베이커리가 주력이고 커피는 보조에 불과하다면 서로 다른 업종으로 볼 수 있으나, 베이커리 매장의 커피 매출이 전체의 50% 이상을 차지한다면 카페와 동종업종으로 볼 수 있는 가능성이 높아집니다.

만약 임대차계약서에 동종업종 임대 금지라는 별도의 약정이 없었다고 하더라도 임대차계약의 목적, 임대차목적물을 이용하기 위한 구체적인 내용, 임대차계약의 존속기간 및 그 사이의 경과기간, 당사자 사이의 인적관계, 임대차목적물의 구조 등에 비추어 임대인과 임차인 사이에 동종영업을 임대할 수 없도록 하는 합의의 존재가 인정될 수도 있습니다. 따라서 계약을 체결할 당시 임대인이 임차인의 수익을 보장한 것으로 보이는 사정이 있다면, 임대인이 동종업종으로 임대할 수 없다고 판단합니다.

※ 특약사항 작성예시

임차인을 보호하는 계약조항

① “임대인은 본 건물 내에서 커피전문점(카페) 업종을 임차인에게 독점적으로 보장하며, 동일 업종의 점포를 추가로 임대하지 않는다. 커피전문점(카페) 업종은 "원두커피, 에스프레소 등 커피류를 주력 상품으로 하는 전문점을 말하며, 이를 위반할 경우 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상한다.”

② “임대인은 본 건물 내에서 커피전문점, 베이커리 카페 등 임차인의 영업과 수익에 실질적으로 경쟁관계에 있는 모든 업종을 임대하지 않는다. 이를 위반할 경우 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상한다.”

※ 판례

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결

임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 그리고 건물 부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다.

※ 민법

제623조 (임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.