내가 한 인테리어가 아닌데도 전부 철거하라고요?

Q. 현재 임차인은 이전 임차인에게 권리금을 주고 영업시설을 그대로 인수하여 상가를 임차하여 사용했습니다. 당시 임대인과 체결한 임대차계약서에는 계약이 끝나면 인테리어 시설과 장비를 원상회복하겠다고 명시되어 있습니다. 계약이 끝나자 임차인은 본인이 설치한 가구와 소형장비를 회수하고, 상가를 인도했습니다. 그러자 임대인은 인테리어 시설과 장비는 철거하지 않았으므로 공사업체를 통해 이를 철거한 후, 그 비용을 보증금에서 공제하고 반환했습니다. 임대인이 주장하는 원상회복 범위는 이전 임차인이 설치했던 영업시설이고, 임차인은 이를 인수하여 사용만 했을 뿐인데도 임대인의 주장대로 퇴거할 때 전부 원상회복해야 하나요?

A. 네, 임대차계약서에 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무를 정하고 약정했다면, 이전 임차인이 설치한 것이라고 해도 전부 철거하여 원상회복해야 합니다. 현장에서는 이미 설치된 인테리어, 장비와 같은 영업시설에 대해 임차인들 간에 권리금으로 양도양수하는 사례가 흔히 발생합니다. 그러다가 임대차 계약이 종료될 때 원상회복 문제로 수많은 분쟁에 휩싸이기도 합니다.

상기 임차인은 상가를 인도받았을 당시의 상태를 기준으로 자신이 새롭게 설치한 시설만 원상대로 복구하면 된다는 대법원 판결이 자신에게도 적용되어야 한다고 주장했습니다. 대법원은 임차인이 유흥주점으로 운영하던 점포를 인수하여 내부 시설을 변경한 사례에서, 별도의 합의가 없다면 임차인은 자신이 변경한 내용만큼 임차받은 상태로 반환하면 되고, 이전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복할 필요는 없다고 판시했습니다(대법원 1990. 10. 30. 판결 90다카12035). 이는 임차인이 별도로 합의한 내용이 없다면 자신이 인도받았을 당시의 상태를 기준으로 새로 설치한 영업시설만 복구하면 된다는 뜻입니다.

하지만 기존 임대차 관계가 완전히 소멸되고 새로운 임대차 관계가 만들어진 상황이면 임차인은 자신이 설치한 영업시설에 대해서만 원상회복 의무를 부담하면 되지만, 기존 임대차 관계의 권리 의무를 포괄적으로 양도받았다면 모든 영업시설에 대하여 원상회복 의무가 발생합니다.

이에 법원은 임대차계약서에 임대차 종료 시 임차인은 원상회복하기로 정했고, 임대인이 철거한 시설 대부분은 이전 임차인이 설치한 영업시설이나, 임대인과 임차인은 이전 임차인에게 원상회복을 요구하지 않았던 점 등을 이유로 임차인간에 임차인의 지위를 양도양수한 것으로 판단했습니다. 그래서 이전 임차인이 설치한 영업시설도 현재 임차인이 철거해야 한다고 보고, 임차인이 주장하는 대법원 판결은 사안이 다르므로 본 사건에 원용하기에는 적절하지 않다고 판시했습니다.

따라서 임차인 변경에 따른 원상회복 없이 이전 임차인의 간판 또는 인테리어, 집기, 장비 등을 인수하기로 하고, 임대인과 임대차계약을 체결하게 된다면 임차인은 원상회복 면제 약정을 추가하거나 해당 내용을 더욱 꼼꼼히 따져보고 계약서를 작성하는 것이 유리하다 할 것입니다.

※ 특약사항 작성예시

계약서에 넣어두면 실무상 안전한 계약조항

임대인 보호형 특약

① “임차인이 설치한 모든 인테리어, 시설물, 부속물은 임대차 종료 시 임차인의 비용과 책임으로 철거하고 원상회복하여 반환한다.”

② “전 임차인으로부터 인수한 시설물이라 하더라도 임차인이 사용·관리하는 동안에는 원상회복 대상에 포함한다.”

임차인 보호형 특약

① “임차인이 설치한 시설물 중 임대인 또는 신규 임차인이 인수를 원하는 부분에 대하여 철거의무를 면제하고, 별도 합의하여 처리한다.”

※ 판례

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.

※ 민법

제654조(준용규정)

제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

제610조(차주의 사용, 수익권)

①차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.

제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

제617조(손해배상, 비용상환청구의 기간)

계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월 내에 하여야 한다.