대리인에게 문자로 갱신 거절 의사를 보내도 되나요?

Q. 상가 임차인은 묵시적으로 갱신되어 연장 중인 임대차 기간이 도래함에 따라 대리인으로 활동해 온 임대인의 남편에게 문자메시지로 갱신 거절과 퇴거 의사를 전달했습니다. 계약기간이 종료되어 임차인은 상가를 인도하면서 보증금 반환을 요청하였으나, 임대인은 이 사실을 몰랐고 그에 따라 계약은 다시 묵시적으로 갱신된 것이라고 주장합니다. 대리인에게 보낸 문자메시지는 법적 효력이 없는 건가요?

A. 아닙니다. 임대인의 남편에게 대리권이 있다면 임차인이 보낸 문자메시지는 적법한 갱신 거절 통지로 인정됩니다. 따라서 임대차계약은 기간 만료로 종료되고 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 합니다. 실무에서는 대리인이 임대차계약을 체결하고 상가를 관리해 오다 계약종료, 보증금 반환 등 다소 불리한 상황에는 뒤로 숨어 버리는 경우가 가끔씩 발생합니다.

임차인은 임대인을 대리하여 계약하고 관리해 온 임대인의 남편에게 계약이 종료되면 보증금을 빼달라는 문자메시지를 보냈고, 이후에도 퇴거와 정산 등 관련하여 구체적인 사항들을 협의한 후 상가를 비우고 인도했습니다. 하지만 임대인은 임차인의 문자메시지는 적법한 갱신 거절 통지로 볼 수 없으며, 이는 상가건물 임대차보호법에 따라 묵시적 갱신이 되고 나서 임차인이 해지 통고한 것이기 때문에 3개월 후 해지 효력이 발생하므로, 3개월 동안의 월세와 관리비, 연체이자는 보증금에서 공제해야 한다고 주장합니다.

법원은 임대인의 남편이 임대인을 대리하여 임대차 계약 관련 일체의 업무를 위임받았거나 최소한 임차인의 갱신 거절 내용을 임대인에게 전달했을 것으로 보아, 임차인의 문자메시지를 적법한 갱신 거절 통지로 인정했습니다. 이에 따라 임대차계약은 정상적인 기간 만료로 종료되고, 상가건물 임대차보호법의 3개월 후 해지 효력 발생 규정은 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통고에만 적용되기 때문에 본 사안에는 해당하지 않는다고 판단했습니다.

임대차계약의 종료 또는 해지 의사는 임대인 본인이나 적법한 대리권을 가진 자에게 확실하게 통지해야 합니다. 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 가능하면 내용증명을 활용하는 것이 좋습니다. 임대인의 남편이라고 해서 임대차에 관한 대리권이 무조건 인정되는 것은 아니기 때문에 주의해야 합니다. 실제로 계약을 체결하고, 상가를 관리해 주는 대리 행위가 지속적으로 이루어졌다면 대리권이 인정됩니다.

임대차계약이 끝나는 경우는 계약 기간이 만료될 때와 묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통보하는 경우에 따라 법적인 효력 발생 시점이 다릅니다. 계약 기간이 만료되기 전에 적법하게 갱신 거절을 통지했다면 계약은 만료일에 정상적으로 종료되지만, 묵시적 갱신 후 해지를 통보하는 경우에는 통보일로부터 3개월이 경과할 때 비로소 해지 효력이 발생한다는 점에서 혼동하지 않도록 조심해야 합니다.

※ 판례

울산지방법원 2021. 12. 23. 선고 2021나11152 판결

상가의 ① 임대인과 대리인은 부부관계에 있고, 대리인이 임대인을 대리하여 원고와 이 사건 임대차계약을 체결한 점, ② 임차인이 대리인에게 문자메시지로 이 사건 상가의 원상회복에 관한 사항 등 임대인에게 알려야 할 사항을 알렸고, 정황상 대리인이 그 전부터 계속하여 임대인 대신 이 사건 상가를 관리해 온 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 임대인은 대리인에게 이 사건 임대차계약 체결 외에도 이 사건 임대차계약과 관련된 일체의 업무를 위임하였고 대리인은 임대인을 대리하여 원고의 갱신거절 통지를 수령할 권한까지 부여받았던 것으로 봄이 상당하다(설령 그렇지 않더라도 대리인은 임대인의 남편이자 이 사건 상가의 관리자로서 원고의 2020. 5. 8.자 문자메시지 내용을 임대인에게 전달하였을 것으로 보는 것이 경험칙에 부합한다). 따라서 임차인은 문자메시지를 대리인에게 보냄으로써 임대인에게 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사를 통지하였다고 볼 것이므로, 이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었다. 이에 대하여 임대인은 법 제10조 제5항에 의하여 위 통지일로부터 3개월이 경과한 때 계약 해지의 효력이 발생한다고 주장하나, 위 조항은 법 제10조 제4항, 제1항에 의하여 임대차계약이 갱신된 경우 임차인의 계약해지 통고에 관한 규정으로 임대차기간 만료로 종료된 이 사건에 위 조항이 적용될 여지가 없다. 임대인의 주장은 이유 없다.

※ 상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

※ 민법

제114조 (대리행위의 효력)

① 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.