임차인이 월세를 연체하는데 전차인에게 받아도 되나요?

Q. 임대인은 임차인의 요청으로 전대차계약을 허용하고 전대동의서를 작성해 주었습니다. 하지만 임차인은 제3자(전차인)에게 전대를 주고 전대료를 받고 있음에도 불구하고 수개월째 월세(임차료)를 내지 않고 있습니다. 임대인은 직접 전차인에게 월세를 받아도 되나요?

A. 네, 가능합니다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 상가를 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되므로 임대인은 임차인에게 월세를 청구할 수 있습니다. 한편 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차 계약이 성립하게 되므로 임차인은 전차인에게 월세를 청구할 수 있습니다.

전대차 계약으로 인해 임대인과 전차인 사이에 직접적인 법률관계가 형성되는 것은 아니지만 전차인은 임대인에 대하여 그 의무를 부담해야 합니다. 그래서 임대인은 전차인에게 임차인이 연체한 월세의 지급을 요구할 수 있습니다. 다만 전차인은 전대차 계약으로 전대인에게 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않아도 되고, 동시에 임대차 계약으로 임차인이 임대인에게 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지는 것은 아닙니다.

예를 들면 임대차 월세가 300만 원이고, 전대차 월세가 200만 원일 경우, 임대인이 전차인에게 청구할 수 있는 월세 금액은 200만 원이 한도가 됩니다. 반대로 임대차 월세가 200만 원이고, 전대차 월세가 300만 원이라면 임대인이 전차인에게 청구 가능한 금액은 200만 원이 됩니다.

임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 다시 전대한 경우, 전차인은 임대인에 대해 적법한 사용권이 없는 점유자가 됩니다. 따라서 전차인은 임대인의 상가를 사용하면서 이익을 얻게 되므로 임대인에게 부당이득을 반환해야 하는 의무가 발생합니다. 즉, 실무에서 임대인은 임차인이 연체한 월세 범위 내에서 전차인이 사용한 이익 상당액을 월세 상담 부당이익 형태로 청구할 수 있습니다.

※ 특약사항 작성예시

임대차 계약서에 넣어두면 좋은 실무 특약은 추후 전대차 계약에 따른 차임 분쟁을 줄여주는 효과가 있습니다.

① 전대차 사전승낙 특약

임차인은 임대인의 사전 서면 동의 없이 목적물을 제3자에게 전대하거나 사용하게 할 수 없다.

이를 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

② 전차인 직접지급 특약

임차인이 차임을 연체하는 경우, 임대인은 전차인에게 직접 차임 지급을 요구할 수 있으며, 전차인은 임대인의 요구에 응하기로 한다.

※ 판례

대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고, 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다. 이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다. 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다. 또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다. 한편 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 그 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 그 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.

※ 민법

제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)

① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

제630조 (전대의 효과)

① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.