공동 임차인이 월세를 연체하면 누가 책임져야 하나요?
Q. 임대인은 임차인 A와 학원 용도로 임대차계약을 체결했습니다. 이후 임차인 A는 B와 동업을 하기로 했고, 이를 증명하기 위해 임차인 A와 B를 공동 임차인으로 하여 임대인과 다시 임대차계약을 완료했습니다. 이때 계약서상 임차인 A의 지분은 5%, B의 지분은 95%로 명시했고 월세는 A가 지급하기로 했습니다. 하지만 임차인 A가 장기간 월세를 연체하자 임대인은 B에게 밀린 월세를 내라고 했으나 B는 명의만 계약서에 명시한 것일 뿐 월세 납부에 대한 의무가 없다고 주장합니다. 공동 임차인 중 1명이 월세를 연체하면 임대인은 다른 임차인에게 책임을 물을 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 공동 임차인은 임대차 계약상의 모든 의무를 공동으로 부담합니다. 즉, 공동 임차인은 차임 지급 의무와 원상회복 의무 등 모든 책임을 공동으로 해결해야 합니다. 또한, 임차인 A가 장기간 월세를 연체하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있고, 해지의 효과는 공동 임차인 B에게도 미칩니다. 즉, 공동 임차인 중 1명이 자신은 자신의 지분만큼 월세를 제대로 냈다는 사정만으로는 임대인에 대한 책임을 면할 수 없습니다.
상가를 공동으로 임차하는 경우, 공동 임차인은 특별한 약정이 없는 한 임대인에 대해 임대차 계약상의 모든 의무를 연대하여 부담하는 것이 일반적입니다. 임대차 계약서에 공동 임차인 A와 B의 지분 비율이 명시되어 있더라도, 실무에서는 임차인간의 권리 관계를 정한 것일 뿐, 임대인에 대한 공동 임차인의 책임을 제한하는 것으로 보지는 않습니다. 따라서 임대인은 공동 임차인 중 누구에게라도 전체 채무액의 지급을 청구할 수 있으므로, 공동 임차인 B는 임대인에게 A가 미납한 월세와 연체료 손해액을 변제할 책임이 있습니다.
임차인들끼리 내부적으로 월세 분담 비율을 정했어도, 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없기 때문에 계약 관계에서는 공동 임차인간의 신뢰가 가장 중요합니다. 따라서 공동 임차인은 만약의 사태에 대비해 책임과 의무의 범위에 대한 별도 약정서를 작성하거나 담보를 설정하는 것이 안전하며, 임대인 역시 계약해지 등 분쟁을 대비한 통보를 할 경우, 그 효력이 모든 임차인에게 전달되는지 반드시 확인해야 합니다.
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특약사항 작성예시
임대차계약서에 넣어두면 좋은 실무 특약 예시
① 연대책임 특약
임차인이 2인 이상인 경우, 임대차계약상의 모든 채무는 각 임차인이 연대하여 부담하며, 임대인은 각 임차인 중 누구에게도 전부의 채무 이행을 청구할 수 있다
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② 차임연체 특약
공동 임차인 중 1인이 차임을 연체하더라도 다른 임차인은 이에 대한 책임을 면하지 못하며, 차임 연체로 인한 계약 해지 및 손해배상 책임은 임차인 모두가 공동으로 부담한다.
③ 내부분쟁 특약
공동 임차인 사이의 지분 또는 비용 분담 관계는 임차인 내부의 문제로서, 임대인에게 대항할 수 없다.
서울중앙지방법원 2023. 9. 7. 선고 2021가단5256101 판결
민법은 "당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다."라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동 임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공동 임대인 전원의 해지 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하고, 이는 수인의 임차인을 공동 임차인으로 하여 하나의 임대차계약을 체결한 경우에도 마찬가지이다.
※ 민법
제616조 (공동차주의 연대의무)
수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다.
제409조 (불가분채권)
채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다.
제547조 (해지, 해제권의 불가분성)
① 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
② 전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.