임차인이 원상복구를 안해서 매매계약이 취소됐어요

Q. 상가 임차인은 임대인과 임대차 계약을 연장하지 않고 계약기간이 만료되는 2026년 3월 31일에 종료하기로 합의했습니다. 임대인은 임차인에게 계약만료일까지 원상회복하여 줄 것을 요청했고, 상가 매수인에게 2026년 4월 1일에 인도하기로 하는 매매계약을 체결했습니다. 임대차 계약은 만료됐으나, 임차인은 원상복구를 이행하지 않았습니다. 임차인이 원상회복을 해주지 않자 임대인은 매수인에게 상가를 인도하지 못했고, 결국 매매계약은 취소되었습니다. 임대인은 원상복구를 이행하지 않아 매매계약을 해제하게 만든 임차인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 상가 임대차계약이 종료되는 경우, 임차인은 임대차 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있고, 임대인은 임대차 보증금을 반환해야 하는 의무가 있으며 이는 동시이행 관계에 있습니다. 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 원상회복 의무를 이행하지 않았을 때, 그로 인해 발생하는 원상회복 비용뿐만 아니라 임대인이 제3자와의 매매계약 해제로 입게 되는 위약금 등 특별손해까지 임차인에게 배상을 요구할 수 있습니다. 다만, 실무에서 특별손해는 임차인이 그 발생을 알았거나 알 수 있었을 경우로 한정되며, 임대인에게도 손해 발생 또는 확대에 기여한 부분이 있다면 배상이 제한될 수도 있습니다.

임대인은 매매계약 위약금과 중개수수료, 이에 대한 지연손해금과 독촉절차비용의 지급을 신청할 수 있습니다. 또한, 임대인은 임대차 종료 이전부터 임차인에게 매매계약을 체결 사실을 알린 것이 확실하므로 임차인은 임대인이 입은 특별손해를 배상할 의무가 있습니다.

하지만 본 사안에서 임대인은 임대차 보증금에서 자신의 직접 원상복구를 할 수 있었음에도 불구하고 조치를 취하지 않아 손해가 확대되는 데 기여했음을 이유로 임차인의 배상책임은 일부 경감받았습니다. 따라서 임차인의 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상 책임은 인정되지만, 매매계약 해제에 따른 특별손해의 발생과 확대에 대해서는 임대인의 과실도 일부 인정되어 임차인의 손해배상 책임이 제한되었습니다.

법원에서는 과실상계의 원칙에 따라 손해의 발생이나 확대에 피해자(임대인)에게도 잘못이 있다면 가해자(임차인)의 손해배상 책임을 제한할 수 있습니다. 임대인이 임차인의 원상회복 불이행을 알았음에도 즉시 손해를 줄이기 위한 조치를 충분히 취하지 않았다면 임차인의 책임 비율은 경감받을 수 있습니다.

따라서 임대인은 임차인의 원상회복 불이행이 예상되거나 실제로 일어날 경우, 적극적으로 손해를 줄이기 위한 조치를 취해야 합니다. 임대차 보증금에서 원상복구 비용을 공제한다는 사실을 임차인에게 통보하고 공사를 진행하는 방안을 고려할 수 있습니다. 임차인도 정당한 이유 없이 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 자신의 권리를 보호하기 위해 임차권등기명령 신청과 같은 법적 절차를 활용할 수 있습니다.

※ 특약사항 작성예시

임대차계약서에 넣어두면 좋은 실무 특약 예시

현장에서 분쟁을 예방하고 임대인에게 유리한 계약을 위한 특약은 다음과 같습니다.

① 원상회복 특약

임차인은 임대차계약 종료 시 임대차 목적물을 임대 당시의 상태로 원상회복하여 반환해야 하며, 이를 이행하지 않아 발생하는 모든 손해는 임차인이 배상한다.

② 손해배상 특약

임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인해 임대인이 제3자와의 매매 또는 임대차 거래에서 손해를 입은 경우 모든 손해는 임차인이 배상한다.

※ 판례

수원지방법원 2023. 2. 2. 선고 2022나58339, 2022나58636 판결

원고의 복구비용 또한 그 금액이 과도하게 산정된 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 보면, 원상복구를 위해 지급한 공사대금이 피고가 손상, 훼손한 부분의 원상회복 범위를 초과한다고 볼 수 없다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복비용 상당 손해액을 배상할 의무가 있다. 그리고 이 사건 매매계약 특약사항 제1항으로 보아 원고는 이 사건 임대차 종료 전부터 피고에게 이 사건 매매계약이 체결된 사실을 알린 것으로 보이므로, 피고는 원고에게 원상회복의무의 불이행으로 인하여 원고가 입은 위 특별손해를 배상할 책임이 있다. 다만, 원고는 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금을 보관하고 있어 자신의 부담으로 원상복구를 마치되, 이후 피고와 협의를 마쳐 원상회복비용 상당 공사대금 등을 공제할 수 있었던 점 등이 인정되는바, 원고는 이 사건 임대차계약 종료 이후 이 사건 매매계약 해제 통지를 받은 날까지 약 8일 간 원상복구를 할 수 있었으나 조치를 취하지 않았고, 이로 인하여 원고의 이 부분 손해 발생 및 확대에 기여하였다고 평가되는바, 피고의 책임을 60%로 제한함이 상당하다.

※ 민법

제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

제393조 (손해배상의 범위)

①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.

②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.

제396조 (과실상계)

채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다.