계약이 종료됐는데 임차인이 원상복구를 하지 않습니다.

Q. 임차인은 상가 1층을 임차하여 카페를 영업했습니다. 임대차계약서에는 계약종료 시 임차인이 설치한 시설물에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 명시하였습니다. 하지만 임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환해야 하는 의무가 있는데도 불구하고 임차인은 이를 이행하지 않고 임대인에게 보증금을 반환해 달라고 요구하고 있습니다. 임차인은 보증금을 줄 때까지 먼저 나갈 수가 없고, 임대인이 보증금 반환을 지체하는 기간의 월세와 관리비는 자신이 부담할 필요가 없으니 임대인의 손해는 더욱 늘어나게 되니, 원상복구 비용에 대해 일정 부분을 지원해 달라며 합의해 줄 것을 주장합니다. 임대인은 원상복구를 지체하며 임대인을 방해하는 임차인의 합의를 들어주어야 하나요?

A. 아닙니다. 반드시 임차인의 요구를 들어줄 필요는 없습니다. 원상복구(원상회복) 분쟁은 현장에서 자주 발생합니다. 임대차계약이 종료되면 임차인은 임대차목적물을 원상으로 회복하여 반환할 의무가 있습니다. 이는 임차인이 설치한 인테리어, 집기, 설비 등 시설물과 간판 등을 철거한 후 임대 당시의 상태로 돌려놓아야 함을 의미합니다. 하지만 현장에서는 종종 임차인이 원상복구에 필요한 비용을 면제받거나 경감하고자 원상복구 의무를 지체하면서 임대인을 괴롭히기도 합니다.

임대차계약이 종료되면 임차인의 임대차목적물 반환의무와 임대인의 보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있습니다. 이때 임대인은 보증금에서 연체차임 등을 공제하고 나머지 보증금을 반환하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않도록 주의해야 합니다. 만약 임대인이 보증금 반환을 거부하여 임차인이 임대차목적물의 반환의무를 이행하지 않고 계속 점유하고 있다고 하더라도, 임차인은 이행지체로 인한 손해배상까지 부담하지는 않는다는 게 법원의 판단입니다.

현장에서는 임차인이 원상회복 의무를 지체한 경우, 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 원상복구 이행지체일로부터 임대인이 직접 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 월세를 모두 받을 수 있다고 오해합니다. 따라서 손해배상액은 임대인이 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간까지의 월세만 인정받을 수 있기 때문에 임대인은 이를 주의해야 합니다.

실무에서는 원상회복에 필요한 기간에 대해 원상회복 공사의 난이도와 소요 비용, 장애 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 임대인 입장에서 원상회복 기간은 다소 막연할 수 있으나 사건의 감정결과에 따라 3개월이 소요된 점을 토대로 3개월분의 월세를 손해배상액으로 인정받은 사례(콘크리트 벽면 미장공사 철거에 관하여 강관틀비계매기 3개월을 적용함) 도 있으니 참고해 볼 수 있습니다.

따라서 상가 임대차계약 종료 시 임차인이 원상복구를 이행하지 않은 경우, 임대인은 미지급된 월세와 관리비 및 그에 따른 연체이자, 수도요금, 전기요금, 가스요금 등 공과금뿐만 아니라 원상복구 비용, 그리고 원상복구에 필요한 기간 동안의 월세 상당액까지 보증금에서 공제할 수 있습니다.

그리고 상가 임대차계약 체결 시에는 향후 발생할 수 있는 분쟁을 대비하여 건물(상가)의 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록해 두고, 원상복구 범위를 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 임차인은 임대차목적물을 인도할 때 계약 내용에 따라 원상회복 의무를 신속하고 완벽하게 이행해야 하고, 만약 지체할 경우 해당 기간의 월세 상당액까지 손해배상으로 부담할 수 있음을 인지해야 합니다.

※ 특약사항 작성예시

임대차계약서에 넣어두면 좋은 실무 특약 예시

현장에서 분쟁을 예방하려면 계약서에 다음과 같은 특약을 명시하면 효과적입니다.

① 보증금 정산 특약

임대차계약의 종료 시 임차인이 부담하는 미지급 차임, 관리비, 수도요금·전기요금 및 기타 공과금은 임대차보증금에서 이를 공제하여 정산 후 그 나머지를 반환한다.

② 원상회복 특약

임차인은 임대차계약 종료 시 임차인이 설치한 시설 및 인테리어를 철거하고, 임대차 개시 당시의 상태로 원상회복하여 임대인에게 인도한다.

※ 판례

대전지방법원 2020. 10. 8. 선고 2019가단122667 판결

임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조). 이 경우 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간은 원상회복의 구체적 내용과 그 자체의 난이도, 원상회복에 대한 법률상 또는 사실상의 장애 유무, 그 장애의 사유와 정도, 직접적 방법 외에 간접적·대체적 방법을 통한 원상회복의 가능성, 원상회복에 소요되는 비용과 노력, 임대인의 지위나 경제적 상태 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 합리적으로 정하여야 할 것이다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다27090 판결 등 참조).

※ 민법

제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

제536조 (동시이행의 항변권)

① 쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

② 당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.