우선변제권에 따른 낙찰자 인수
경매사건주택에 점유하고 있는 임차인이 다수일 경우 등기사항 전부증명서 상
에 최선순위설정일자 즉, 말소기준등기일을 기준으로 임차인의 대항력 발생시점과
우선변제권의 발생 시기에 따라 낙찰자는 낙찰대금 외에 추가로
인수할 사항이 달라질 수 있어 주위가 필요하다.
예를 들어 매각물건명세서상의 최선순위설정일자(말소기준등기일)가
2009년 10월27일 새마을금고의 근저당권이고 임차인 A의 전입신고일자가
2007년 10월23일, 확정일자가 2009년 12월4일이고
배당요구종기일 전에 배당신청을 완료한 경우 임차인 A는 대항력과
우선변제권을 모두 갖추고 있다.
하지만 임차인 A의 우선변제권 발생시점은 2009년 12월 4일자로 근저당권보다 늦어
배당에서 후순위로 배당을 받게 되고 임차인 A가 배당받지 못한 보증금 일부는 낙찰자가 인수해야 한다.
다음으로 임차인 B의 전입일자는 2009년 3월 2일이고 확정일자는 받지 않았으며
배당요구종기일 전에 배당신청을 한 경우에는 임차인 B는 확정일자가 없으므로
배당재단에서 제외돼 배당을 받지 못한다. 또 전입일자가 말소기준등기일보다
빠르므로 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있으므로 낙찰자는
임차인 B의 보증금 전액을 낙찰대금 외에 인수해야 한다.
또는 임차인 C는 2012년 9월19일이고 전입했고,
배당요구종기일 전에 배당을 신청하고 계약서상의 확정일자는
2004년 7월22일이라고 할 때 낙찰자는 인수할 사항이 없다.
임차인 C의 우선변제권 발생 시기는 2012년 9월20일자로
말소기준등기인 근저당권보다 늦어 배당에서 후순위로 배당을 받게 된다.
등기사항 전부증명서 상의 선순위 권리자 및 임차인 C보다
우선변제권 발생시기가 빠른 임차인 A가 배당을 받고 남는
낙찰대금이 있을 경우에만 배당을 받게 된다.
등기사항전부증명서 상에 2012년 5월18일 가압류가 있는 경우에는
임차인 C의 우선변제권 발생시기가 가압류보다 늦어
가압류와 채권액에 비례하여 안분배당을 받게 된다.
입찰자는 위 내용에서와같이 낙찰대금 외에 추가로 인수할
임차인의 보증금이 있는지를 확인하고 입찰에 참여해야 한다.
임차인은 자신의 임차보증금을 지키기 위해 등기사항 전부증명서 상의
채권액과 임차할 주택의 선순위 임차인들의 보증금을 확인해
주택가격의 70%(경매진행 시 1회 유찰가율 20~30%)를 넘는 경우에는
최소한의 안전장지로 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이 좋다.
전세보증금반환보증보험은 거주하는 주택이 경매로 넘어가더라도
전세금을 보증기관으로부터 받을 수 있는 상품이다.
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