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by 책n강연 Apr 09. 2020

부동산투자 시장을 새롭게 이끄는 가로주택정비 사업

주택 시장은 2016년 이후 높아진 전세가율 탓에 투자 열기가 매우 뜨거워져 소위 ‘갭투자 열풍’이라는 유행어까지 낳으며 절정기를 누렸다. 매년 평균 5%, 누적 33% 이상의 상승을 달성했고, 서울의 주요 지역 주택은 가격대와 상승률이 모두 높아서, 상승 폭이 수천만 원에서 수억 원에 이르기도 했다.

이처럼 급등하는 주택 가격을 잡기 위해 2017년 8. 2 부동산 대책이 발표되었고, 다소 움츠러드는 기미가 있었으나 서울 주요 지역을 중심으로 여전히 가격이 상승했다. 그러나 2019년 12. 16 주택시장 안정화 방안이 발표되었다. 대출 규제와 보유세인 종합부동산세, 매도했을 때의 세금인 양도소득세 제도를 크게 강화한 것이 주된 내용이다. 특히 주목되는 것은 공급 확대를 추가했다는 것인데, 그중 주목되는 것이 가로주택정비사업과 준공업지역 규제 완화 대책이다. 즉 매수 수요 억제와 공급 대책을 동시에 발표한 것이다.

소액으로 누구나 in 서울 내집 마련 '가로주택 투자'가 정답!

우리는 사람이든 물건이든 외형에 좌우되는 경우가 많다. 하지만 부동산 투자에 있어서는 인식의 전환이 필요하다. 위치는 좋지만 건물이 낡았다고 기피하는 경우가 많은데, 이것은 실수일 가능성이 높다. 도시재생 투자는 사실상 입지와 노후도에서 결정된다. 특히 입지는 무엇보다 중요하다. 위치가 좋다면 아무리 낡고 쓰러져가는 지저분한 건물이라 해도 괜찮다. 오히려 심하게 낡았을수록 더 좋다. 어차피 새로 짓는 것이 목적이기 때문이다.

그러므로 허름하고 낡은 외형에 감추어진 본질적인 가치와 가능성을 꿰뚫어보는 눈을 가져야 한다. 겉모습은 허름하더라도 그것이 감추어져 있던 노다지가 될 수도 있기 때문이다. 낡은 외형이 사라지고 새로운 건물이 탄생하는 과정은 과거와 미래가 뒤바뀌는 순간이다. 이런 감동의 순간에 투자하는 것이 바로 도시재생 투자라 할 수 있다. 뉴타운은 좋은 투자 대상이지만 이제는 끝나가고 있다. 부동산 시장도 이제는 일방적인 대량 공급에서 점차 개인 투자자들의 참여의 폭이 넓어지는 시대로 바뀌고 있다. 그리고 그 중심에는 바로 소규모주택정비사업이 있다.

인기 지역에서 새로운 시장이 열린다

투자는 수요가 많으면서 공급이 부족한 곳에 해야 한다. 이런 곳들은 대부분 서울과 광역시의 핵심지역으로 대부분 규제지역이다. 따라서 투자자들은 규제를 명확히 이해하되 규제 이외의 지역, 그리고 규제 이후의 상황을 함께 고려해야 한다. 수요가 많고 공급이 부족한 지역들은 현재 규제로 묶여 있으나, 오랜 시간 그 가치가 꾸준하다. 사람과 마찬가지로 부동산도 나이가 들면서 각종 노화 현상이 온다. 오래되어 낡은 것은 결국 새로운 것으로 대체해야 하는 시점이 오기에, 이런 지역은 머지않아 더 큰 기회의 땅이 될 것이다.

서울 도심에는 노후한 곳들이 많다. 이들 지역이 예전에는 대단지 아파트를 꿈꿨을지 모르지만, 뉴타운 재개발과 재건축의 문턱이 높아지면서 이제는 오히려 다양하고 새로운 비전을 그려볼 수 있게 되었다. 가로주택정비, 자율주택정비, 소규모재건축 등 소규모주택정비사업과 리모델링 등 개발과 투자의 문턱이 훨씬 낮고 거래도 자유로우며 다양한 투자 방식을 사용하면 새로운 전기를 맞을 수 있다. 단위별로 모여 동네의 아파트와 빌라를 개발하거나 직접 건물주가 되거나, 중간 단계별로 다양한 투자 가능성이 있는 것이다.