경매 권리분석, 10초면 끝난다.
<10배경매학교> 임경민 대표
경매를 모르는 사람들은 경매의 권리분석이 어렵다고들 한다. 물
론 틀린 이야기는 아니다. 권리분석은 파고들자면 정말 머리 아프고
어렵다. 하지만 그렇게까지 공부할 필요는 없다. 경매물건은 ‘특수물
건’과 ‘일반물건’으로 나눌 수 있는데, 머리가 깨지도록 공부해야 할
분야는 ‘특수물건’이다. 이 중 일반물건은 권리분석이 무척 간단하
다. 장담하건대, 이 책에서 설명하는 방법을 잘 배워서 몇 번만 직 접
해보면, 일반물건 권리분석은 단 10초면 끝낼 수 있다.
반면, 특수물건의 권리분석은 몇 년간 경매를 해왔다는 사람들도
어려워한다. ‘하이리스크-하이리턴(High Risk-High Return)’이라는
말처럼, 특수물건은 어렵고 실수할 수 있는 요소가 많은 만큼 성공했
을 때의 수익도 크다. 하지만 말했듯이 권리분석이 너무 어렵다. 권
리분석이 어렵다는 것은 실수할 가능성이 크다는 말이고, 이는 곧
손해를 보게 될 가능성도 크다는 뜻이다.
그래서 나는 경매를 하려는 사람들에게 항상 말한다.
“특수물건은 아예 신경도 쓰지 마세요. 일반물건만 노려도 충분히
부자가 될 수 있습니다.”
사실이다. 17년간 경매를 해온 나도 지금까지 대부분 일반물건에
만 투자했다. 그런데도 나는 돈 걱정 없이 살아가고 있고, 주변에서
는 “돈 그만 벌어도 되는 거 아니냐”고 말하기도 한다.
그 이유는 간단하다. 사실 특수물건은 전체 경매사건 중5 % 내외
일 뿐이다. 다시 말해, 95%는 훑어보는 것만으로도 권리분석이 끝나
는 일반물건이라는 뜻이다. 다시 한 번 강조하자면, 경매 초보라면
특히 일반물건만 노려라. 그래도 충분히 부자가 될 수 있다.
특수물건과 일반물건의 가장 큰 차이는 ‘낙찰됐을 때, 낙찰금액 이
외에 추가로 인수해야 할 권리가 있는가’의 여부다. 쉽게 말해, 낙찰
금만 내면 내 물건이 되는 것이 일반물건이고, 그 외에 추가로 인수
해야 하는 권리가 있다면 특수물건이다. 특수물건 중에는 전 임차인
의 보증금을 전액 떠안아야 하는 경우도 있어, 잘못했다가는 오히려
손해를 볼 수도 있다. 17년간 경매를 해왔으니, 경매 시장에서 잔뼈
가 굵었다는 사람을 얼마나 많이 봐왔겠는가? 하지만 그들 중 어설
프게 특수물건에 손댔다가 추가로 인수할 권리들 때문에 골머리를
앓고 돈까지 날리는 사람을 숱하게 봐왔다.
이런 일을 없애기 위해 권리분석을 통해 말소기준등기보다 앞서
있는 권리가 없는 일반물건에만 투자해야 한다(말소기준등기가 무엇인지
는 뒤에서 자세히 설명하겠다). 일반물건은 낙찰받는 순간, 말소기준등기
를 포함해 모든 등기부등본상 채권자들의 권리가 사라진다. 즉, 등기
부등본상 기재된 것들이 깔끔하게 정리된다.
단, 말소기준등기 이후에 설정된 권리 중에서도 예고등기, 환매등
기, 유치권, 법정지상권은 사라지지 않는다. 그러므로 이런 권리들이
있다면 경매 초보는 아예 입찰을 피해야 한다. 또한, 권리분석 시
말소기준등기를 기준으로 임차인의 대항력 유무도 확인해야 한다.
우선 간단하게 설명하자면 말소기준등기를 기준으로 뒤에
전입한 임차인은 대항력이 없어 모두 소멸한다 .
말소기준등기보다 먼저 전입한 임차인이 있다 하더라도 임차인이
배당금을 전액 받아간다면 낙찰자가 추가로 인수할 사항은 없다.
이처럼 경매 초보는 말소기준등기를 중심으로 인수할 것이 있는
지 없는지만 확인해, 법률상 관계가 간단한 물건에만 입찰하면 된다.
지금까지 설명한 내용을 요약하자면, 다음과 같다.
• 권리분석이 어려운 물건과 쉬운 물건이 있다.
• 권리분석이 어려운 물건, 즉 특수물건은 어렵고 위험하니 손대지 마라.
• 일반물건은 10초면 권리분석을 끝낼 수 있고, 수익도 충분히 낼 수 있다.
• 일반물건 권리분석에 필요한 공부는 무척 쉽다.
• 쉬운 물건에 맞는 쉬운 공부만 해라.
쉽게 말해, 쓸데없는 지식은 배우는 게 아니다. 이는 시간 낭비일뿐이다.
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