리모델링과 신축의 차이

특징과 장단점 비교

최근에 상담을 오시는 분 중에 리모델링과 신축 사이에서 고민하시는 분들이 많으십니다. 리모델링과 신축의 가장 큰 차이는 아무래도 비용과 기간일텐데요. 그에 대한 이야기는 이후에 다시 드리기로 하고, 오늘은 그 전체적인 과정에 대해서 설명 드리고자 합니다.

첫 번째 그림은 신축의 과정을 설명한 것입니다. 신축을 하고자 하는 부지에 기존 건물이 있다면 전체를 철거해야 합니다. 그리고 지하를 짓고자 한다면 cip 등의 흙막이를 설치하고 지하층 공사를 해야 합니다. 기존 건물을 완전히 지우고 새로 건물을 짓는 것이기 때문에 건축주의 취향대로 외관과 내부구획, 엘리베이터 설치, 지하층 공사 등을 할 수 있습니다. 하지만 이에 따르는 비용과 시간이 늘어납니다. 단순히 따져봐도 신축은 리모델링에 비해 골조 공사비, 흙막이 공사비가 더 필요하고 이에 따르는 공사기간이 더 필요합니다. 철거 공사도 더 크고 오래 해야 하고, 이에 따르는 해체 심의, 인허가 까지의 기간이 오래 걸립니다.

두 번째 그림은 리모델링/증축의 과정을 설명한 것입니다. 대부분 내부 칸막이벽을 다 털고, 증축을 위한 구조보강을 한 뒤에 증축부를 공사하고, 외장을 씌워서 마무리합니다. 사실 리모델링 공사에서는 제약이 많습니다. 없던 지하를 만들거나 지하를 더 파고 내려가는 것은 사실상 불가능합니다. 기존 건물의 외곽 골조외 슬라브까지는 유지해야 하기 때문에 층고를 늘리는 것도 사실상 어렵고, 슬라브 하부에 많은 구조보강으로 기존보다 천장이 약간 내려오게 됩니다. 없던 엘리베이터를 추가하는 것도 불가능하진 않지만 상당한 난공사고요. 외관 역시 기존 건물의 윤곽을 어느정도까지는 유지해야 하기 때문에 완전히 바꾸긴 어렵습니다.

하지만 기존 골조를 유지하기 때문에 그 부분에서 공사비가 싸지고요(보강이 많아지면 그 이점이 희석됩니다). 철거 및 골조까지의 공정을 비교적 간락하게 넘어갈 수 있기 때문에 공기도 단축됩니다.

리모델링에 적용되는 건축법의 기준은 '예전 부분은 예전 허가 시점의 법으로, 새로 짓는 부분은 현 시점의 법으로 적용'한다는 것입니다. 이에 따라 법규가 차츰 강화되는 상황을 역으로 이용해서 법 적용이 약했던 예전 부분을 그대로 살려놓는 방식으로 접근하시는 분들이 많습니다.

주차장의 경우 기존 건물의 사용승인이 5년 이상 지났다면 리모델링에 따라 용도를 변경해도 주차대수를 늘리지 않아도 됩니다. 다만 증축으로 늘어난 부분은 그만큼의 주차대수를 더 추가해야 하는데요. 서울에서 근린생활시설 기준으로 134/2 = 67 제곱미터, 약 20평 까지의 증축은 주차대수를 늘리지 않아도 됩니다.

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열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.

​OPEN STUDIO ARCHITECTURE
글쓰는 건축가 김선동의 오픈스튜디오 건축사사무소

김선동
Kim Seondong
대표소장 / 건축사
'건축가의 습관' 저자
Architect (KIRA)
M.010-2051-4980
EMAIL ratm820309@gmail.com
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