용도변경이란?
허가와 신고의 차이에 대해서.
예전에 썼던 글에서 소개해드렸듯이, 건축물에는 다양한 용도가 있습니다. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등 굉장히 다양한데요. 건물이 지어지면 그 용도 그대로 철거될 때까지 유지되는 것은 아닙니다. 건물은 그대로 유지된 채로, 필요에 따라 다른 용도로 변경되는 경우도 많습니다. 이렇게 건축물의 용도를 바꾸는 것을 '용도변경'이라고 부릅니다. 단순히 생각하면, 물리적인 건축물은 그대로 유지한 채 서류상의 '용도'만 바꾸는 것이기 때문에 아무나 할 수 있는 일이라고 생각하기 쉬운데요. 생각처럼 간단하게 이루어지는 일은 아닙니다. 오늘은 이 '용도변경'에 대해 설명해드리고자 합니다.
용도변경 '허가'와 '신고'의 차이
우선 여러가지 용도의 '상위군'과 '하위군'이 있다는 개념을 이해하시는 것이 좋습니다. 건축물의 용도는 아래 표와 같이 '상위군'과 '하위군'이 구분되는데요. 이 아홉 개 분류 군에서 상위군(숫자가 작은 쪽)으로 이동할 경우에는 '허가'가 되는 것이고, 하위군(숫자가 큰 쪽)으로 이동할 경우에는 '신고'가 되는 것입니다. 동일 시설군 내에서 바꿀 경우에는 '기재사항변경'이라고 합니다. 기재사항변경의 경우 단순한 서류 행정만으로 가능한 경우가 있어 건축사의 도움이 필요하지 않을 수 있습니다.
많은 건축주분들이 가장 자주 하시려고 하는 '단독주택 or 공동주택' -> '근린생활시시설' or '숙박시설'의 경우는 8. 주거업무시설군 -> 7. 근린생활시설군 / 8. 주거업무시설군 -> 5. 영업시설군(숙박시설)이 되기 때문에 상위군으로의 이동이 되어 허가사항이 되는 것입니다.
좀 더 설명드리자면 500제곱미터가 넘는 '허가'에 해당하는 경우에는 반드시 건축사의 손을 거쳐야 하고,'신고'에 해당하는 경우에는 건축사가 아니더라도 진행할 수 있습니다. 하지만 도면작성, 세움터 작업 등 일반인들이 쉽게 하기 힘든 작업들이 많기 때문에 현실적으로 '건축사'의 도움을 받는 것이 안전합니다.
용도변경을 위해서는 크게 아래의 서류들이 필요합니다.
용도변경 시 필요한 서류
1. 건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서 - 이것은 온라인 상의 '세움터'로 직접 입력합니다.
2. 용도를 변경하려는 층의 변경 전 / 변경 후의 평면도
3. (필요에 따라) 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서
1번과 2번 때문에 실질적으로 건축사의 도움이 필요해집니다. 1번의 '세움터'라는 건축 인허가 사이트는 회원가입부터 여러가지 정보의 입력이 만만치 않게 어렵습니다. 건축사들이 세움터 업무에 익숙하기 때문에 도움을 받는 것이 좋고요. 2번의 변경 전 / 변경 후 의 평면도는 AUTO CAD 프로그램을 활용해서 그린 도면을 업로드 해야 하는데, 일반인들이 이 프로그램을 익숙하게 다루기가 쉽지 않기 때문입니다. 준공 시점에 작성해두었던 도면을 건축주 혹은 구청이 보관하고 있다면 이것을 따라 그리면 되지만, 이것이 없다면 직접 건물 내부를 줄자 등으로 실측해서 도면을 그려야 합니다. 이 과정을 일반인들이 하기 어렵기 때문에 건축사가 진행하는 것이 안전하다고 하는 것입니다. 사실 3번의 경우는 1천 제곱미터가 넘는 웬만큼 큰 건물이 아니라면 크게 준비할 필요가 없는 경우가 많습니다. 그것보다 아래의 내용들을 추가적으로 챙겨야 하는 경우가 많습니다.
용도변경 시 추가적으로 챙겨야 하는 것들
1. 정화조의 용량
용도를 변경했을 경우 기존 정화조의 용량만으로 감당이 되지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 글에서 자세한 부분까지 모두 설명하긴 힘들 듯 합니다. 간단히 설명하자면, 일반적인 가정집보다 식당이나 카페가 물을 더 많이 쓸 수 있기 때문에, 정화조 용량이 더 커져야 할 수 있다는 것입니다. 용도변경을 위해서 정화조를 다시 설치하는 것은 생각보다 쉽지 않은 공사가 될 수 있습니다. 이럴 경우, 일반적으로 1년에 1회 실시하는 정화조 청소를 1년에 2회 실시함으로서 실질적으로 기존 정화조의 용량을 2배로 만드는 방법이 있습니다.하지만 이것도 2회에 한정해서 허용해주기 때문에, 마냥 써먹을 수 있는 방법은 아닙니다. 2회 청소를 해도 정화조 용량이 수용이 안될 경우, 정화조를 교체하는 공사를 실시해야만 합니다.
2. 주차대수의 변경
법규에서는 증축 또는 용도변경이 된 부분에 대해서만 주차대수를 다시 산정하도록 되어 있습니다. 예전 부분은 예전 법규로 산정된 주차대수를 그대로 인정해주는 것입니다. 즉, 증축 또는 용도변경되는 면적이 주차대수 1대 증가분보다 적다면 주차대수를 늘리지 않아도 됩니다. 서울을 기준으로 보통 근린생활시설 134제곱미터당 1대의 주차를 해야 하니, 134/2 = 67 제곱미터, 약 20평 정도는 주차대수의 증가 없이 증축이 가능합니다. 이것보다 큰 규모로 증축을 한다고 하면 주차대수를 늘려야만 합니다. 또한 사용승인이 난 지 5년이 지난 1천 제곱미터 미만의 건축물을 용도변경할 경우엔 주차대수를 늘리지 않아도 됩니다(타 용도에서 다가구, 다세대로 바꾸는 경우는 제외. 다가구 다세대로 용도를 변경하는 경우는 주차대수 산정이 상당히 까다롭습니다). 용도변경을 생각하는 거의 모든 건축물은 5년이 지난 건축물이고, 대부분의 건축주들은 1천 제곱미터 미만의 소규모 건축물을 생각하기 때문에 용도변경에 따른 주차대수 증감은 생각하지 않으셔도 될 것 같습니다.
3.구조 하중의 변경
용도변경에 의해 구조하중이 커지는 경우에 대해서 구조기술사의 검토의견을 요구하는 경우가 간혹 있습니다. 쉽게 설명해서, 가정집보다는 음식점이 사람이 많이 다니고 각종 식자재 등의 수납이 많기 때문에 요구 하중이 높아진다는 것입니다. 이런 경우 구조안전진단 및 구조 기술사의 의견을 첨부해야 하는 경우가 있습니다.
4. 싱크대 부분의 철거
경우에 따라 서류상으로만 용도변경을 하고 실제적으로는 예전 용도를 유지해서 사용하는 것을 방지하기 위해서 지자체에서 싱크대의 철거를 요구하는 경우가 있습니다. 용도변경을 하는 경우 중 많은 비율을 차지하는 것이 건축주분들이 '다주택자'를 면하기 위해 주택을 근린생활시설로 바꾸는 경우인데요. 이럴 경우 지자체 담당자가 '주택으로 다시 쓸 의지가 전혀 없다'는 것을 보여주는 근거로서 싱크대의 철거를 요구하는 경우가 있습니다. 제가 성동구에서 용도변경을 진행할 때 이런 경우를 자주 보았는데요.단순히 싱크대만 철거하는 것이 아니라, 후면의 타일을 철거하고 수전과 가스배관까지 완전히 막아버리는 등의 근본적인 조치를 요구하는 것을 보았습니다. 이럴 경우 용도변경을 위해서 다소간의 공사 비용과 공사 기간이 필요하게 될 수 있습니다.
용도변경을 접수하면 담당자와 몇 차례의 협의, 보완을 거친 후 기타 협의부서 (도시과, 하수과, 도로과.. 등등)의 의견을 받아 특이사항이 없을 경우 처리를 해주는 과정을 거칩니다. 아주 빠르게 처리될 경우 1주일 정도가 걸리지만, 건축행정의 관례상 2~3주 정도는 생각하시는 것이 좋을 듯 합니다.
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글쓰는 건축가 김선동의 오픈스튜디오 건축사사무소
김선동
Kim Seondong
대표소장 / 건축사
'건축가의 습관' 저자
Architect (KIRA)
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