성동구 성수동2가 용도변경
단독주택 -> 근린생활시설 사례
안녕하세요. 글쓰는 건축가 김선동입니다.
오늘은 성동구 성수동 2가 근린생활시설 리모델링 이전에 진행되었던 용도변경에 대해서 소개하고자 합니다.
많은 분들이 주택 용도의 건물을 매입하기 전에 근린생활시설로 변경하고자 하십니다.
다주택자로 인한 종합부동산세 등의 세금을 피하기 위해서 입니다.
따라서 최종 잔금 전에, 명의가 바뀌어 등기가 되기 전에 용도변경을 진행하시곤 합니다.
이럴 경우 용도변경이 진행되는 시점은 아직 명의가 구매 전 주인으로 되어 있는 시점입니다.
따라서 구매 전 주인의 동의를 받아서, 대리인 위임장 등을 수령한 뒤에 진행하여야 합니다.
이런 식으로 건축사사무소가 업무를 대행한다는 대리인위임장을 제출합니다.이렇게 최대한 시기를 앞당겨서 진행하는 것이 차후 대수선, 리모델링 등의 건축행위를 진행하는 데 있어
시간을 벌어주는 요소가 됩니다. 구매 시에 계약 조건으로 잔금을 치르기 전에 용도변경에 협조한다는 것을
달아놓는 것이 좋습니다.
용도변경이 되기 전 건물의 건축물 대장입니다. 규모는 매우 작았습니다만,
다가구 주택(3가구)인 것을 확인할 수 있습니다.
근린생활시설로 변경했을 때 가장 문안한 용도인 제2종 근린생활시설(사무소)로 진행하기로 했습니다.
제2종 근린생활시설 중 사무소는 요구되는 하중도 작은 편이기 때문에 진행상
가장 문안한 용도라고 볼 수 있습니다.
두 번째 페이지입니다. 주차대수가 없고, 정화조 용량은 10인용인 것을 확인할 수 있습니다.
먼저 블로그 글에서 소개해드렸듯이, 용도변경을 위해서는 몇 가지 체크와 준비가 필요합니다.
하나씩 살펴보면서 확인해보도록 하겠습니다.
https://blog.naver.com/ratm820309/224259324680
용도별 시설군의 확인
이번 용도변경은 단독주택(다가구 주택) 에서 제2종 근린생활시설로 변경하는 것입니다.
8. 주거업무시설군에서 7. 근린생활시설군으로 바꾸는 것이기 때문에 허가 건에 해당합니다.
전체 면적은 약 90제곱미터로 500제곱미터 미만이지만, 건축사사무소를 통해서
진행하는 것이 안전하고 편리합니다.
지역 지구에 따른 용도 가능 여부 확인
해당 부지에서 원하는 용도로 변경이 가능한지 확인해야 합니다.
지역, 지구를 확인할 수 있는 토지이용계획확인원, 토지이음 사이트에서 열람할 수 있다.저희 건물이 속한 준공업지역은 근린생활시설을 포함한 다양한 용도를 수용할 수 있는 지역입니다.
따라서 제2종 근린생활시설 중 사무소로의 용도변경은 가능할 것으로 보입니다.
용도를 변경하려는 층의 변경 전 / 변경 후의 평면도
이런 식으로 용도가 바뀌는 층의 변경 전/후 평면도를 작성해서 제출합니다.
용도변경은 대부분 물리적인 건축 행위 없이 서류상의 용도만 바꾸는 경우가 대부분입니다. 따라서 변경 전 도면에서 각 방의 실명만 바꿔서 적는 경우가 많습니다. 기존 도면이 구청 데이터베이스에 있거나 건축주가 보관하고 있다면 도면 작성이 비교적 용이하지만, 이것이 없다면 직접 실측을 해서 도면을 그리는 수 밖에 없습니다. 다행히 이번 용도변경의 경우엔 기존 도면이 구청에 있었기 때문에 비교적 도면을 그리기가 수월했습니다.
정화조의 용량 체크
제2종 근린생활시설 중 사무소는 정화조 요구 용량도 비교적 작은 편입니다.
주어진 전체 연면적에 정화조 용량 산출을 위한 계수를 곱해서 요구되는 용량을 확인합니다.
근린생활시설 중 사무소의 계수는 0.075 입니다. 여기에 전체 연면적 약 90제곱미터를 곱하면
6.75인용이 됩니다. 현재 정화조 용량인 10인용보다 작기 때문에 정화조 변경 없이 그대로 진행할 수 있다는
점을 확인할 수 있습니다.
위 표를 보시면, 사무소의 계산식은 N = 0.075 A (근린생활시설 중 사무소의 계수는
업무시설의 그것을 그대로 따라갑니다.
A는 해당 용도의 연면적입니다) 임을 알 수 있고, 일반음식점이나 휴게음식점은 N = 0.175 A 임을
볼 수 있습니다. 일반음식점이나 휴게음식점이 요구되는 정화조의 용량이 2배 넘게 큰 것을 알 수 있습니다.
이전 글에서도 알려드렸지만, 만약 정화조 용량이 부족하다고 하면 1년에 청소를 2차례 실시해서 실제적인
정화조 용량을 2배로 만드는 방법도 있습니다. 다만 1년에 3회 이상 청소하는 방식은 불가능하고 2회까지만
허용된다는 점, 이 방법을 쓰게 되면 집 주인의 동의서를 첨부해야 한다는 점을 기억하시면 좋을 듯 합니다.
주차대수 체크
건축물 대장에서 확인했듯이, 기존의 주차대수는 0대입니다.
원래 용도변경에서 주차대수 산정의 원칙은 변경 후 건물의 주차대수를 산정하고 변경 전
주차대수를 산정해서 그 차이만큼 주차대수를 늘려야 합니다.
하지만 사용승인 후 5년 이상 지난 건축물이면서 전체 연면적 1천 제곱미터 미만의 건축물일 경우
용도변경에 따른 추가주차대수 확보를 하지 않도록 완화규정을 적용하고 있습니다.
저희가 용도변경을 하고자 하는 대부분의 건물은 사용승인이 5년이 지났고,
연면적 1천 제곱미터 미만인 건축물들입니다.
따라서 용도변경에 따른 추가적인 주차대수 확보는 거의 모든 경우 제외되는 상황이라고 볼 수 있습니다.
싱크대 철거 공사
마지막으로, 싱크대 철거공사입니다.
제가 이 업무를 수행했던 성동구의 경우, 보완자료로서 싱크대의 철거 사진을 요구하였습니다.
용도변경을 한 이후 다시 주거의 용도로 쓰지 않겠다는 의지를 정확히 표시해 달라는 의도로 보입니다.
또한, 단순히 싱크대만 떼어내는 것이 아니라 싱크대 후면의 타일 제거 / 수전 및 가스 배관의
밀봉 및 철거까지 추가로 요구하였습니다.
다른 지역 또는 구청에서는 이런 요구를 하지 않을 수 있습니다.
지역마다 요구하는 조건과 자료들이 다를 수 있으니 용도변경을 진행하시면서 확인하시는 것이 좋겠습니다.
사진으로만 첨부하라는 담당 공무원도 있고, 시간을 내서 현장을 직접 와보는 공무원도 있습니다.
직접 나올 경우, 제가 현장에 가서 잠깐이지만 현장을 설명하고 마무리했던 기억이 있습니다.
아래는 싱크대 철거공사를 진행했던 사진입니다.
싱크대 철거를 할 경우 당연히 이에 따르는 공사비, 가스 배관 철거에 따른 비용이 추가로 들어갑니다.
이 부분 참고하시면 좋을 것 같습니다. .
이렇게 성수동 2가에서 진행했던 용도변경에 대해서 알아보았습니다.
서류 접수부터 보완, 공무원의 현장 체크까지 약 3주 정도 소요된 것 같습니다.
용도변경은 간단해 보일 수 있지만, 위에 설명드린 대로 체크하고 챙겨야 할 것들이 상당히 많습니다.
경험이 많은 건축사사무소에 문의하시는 것이 가장 안전하고 편리한 방법이라는 것을 말씀드립니다.
성수동 인근에서 용도변경을 진행하시거나 문의하고 싶은 내용이 있으시면 아래 연락처로 연락 주세요.
최대한 친절하고 빠르게 진행하도록 하겠습니다.
감사합니다.
열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.
OPEN STUDIO ARCHITECTURE
글쓰는 건축가 김선동의 오픈스튜디오 건축사사무소
김선동
Kim Seondong
대표소장 / 건축사
Architect (KIRA)
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