월세는 왜 계속 오를까? 금리인상? 집값폭락? 전세난?
https://www.youtube.com/watch?v=LuzDG7ZMOGk
(Brahms Violin Sonata No. 2 in A Major, Op. 100 “Thun", "Meistersinger" 스위스 툰에서의 행복한 바이올린과 함께...)
월세는 왜 계속 오를까? 금리인상? 집값폭락? 전세난?
집값이 폭락하고,
전세 사기가 판치고, 해도,
월세는 잘 떨어지지 않는다.
신촌 왕십리 대학생 원룸부터, 직장인 1000/60~80만원 월세,
잘 안 떨어진다.
오히려 5~10만원 거의 다 올랐다. 오르고 있다. 잘 오른다.
이유가 뭘까..?
이 원리 설명을 드리려고 한다.
월세 원리, 단순하게 쉽게 생각하면 안된다.
[월세는 안전하다?]
"전세 사기, 빌라왕, 역전세가 판친다. 금리도 올랐다. 일반전세대출 금리폭등."
그래서 사람들이 "그냥 월세 살래요. 그게 더 안전하지." 쉽고 단순하게 생각한다.
큰 오산이다.
나는 이미 나의 부동산 서적에 이를 기술하였다.
[아파트 오피스텔]
1억 집
집주인 대출 8000 만원 받았다
우선변제금 5000 만원 안전하다고 월세 들어가면?
1.30억 (-3000만원 깡통전세)
집주인 3000만원 역전세 빌라왕 사기가 된다.
1채 3000만원
10채 3억
100채 30억 -> 캐나다 영주권 사서 집 100채 모조리 경매로 버리고 먹튀가능.
1000채 300억 -> 바마하 계좌, 비트코인 세탁 후 잠적
-> 1000채 모조리 고의 경매 파산
결국 선순위 확인을 안하면,
월세도 위험하다.
우선변제금을 맹신하지 말기 바랍니다.
집주인의 대출금과 + 우선변제금을 더해
-> 건물 매매가 70~80% 이하로 산수를 꼭 하시기 바랍니다.
월세 최우선변제금 사기, 월세가 더 위험하다. 바보 세입자들아.
라고,,, 이미 나의 부동산 서적에 이를 기술하였다.
그래서 나는,
빌라왕 올전세 역전세 다음 타자가,
-> 선순위 융자 끼고 + 우선변제금 MAX 보증금 받는 사기가
앞으로 판을 칠 것이라고 본다. (국토부 HUG 얘들은 아직 이 사기 원리 전혀 모른다.)
(제발 국토부 HUG 공무원들, 나한테 소송 당했다고 화내지 말고, 내 책 읽어봤으면 좋겠다.)
책 1권인가, 2권인가 넣었던 표를 가져와 봤다.
4~5년 전 저금리 시절,
사람들이 대출 받고 + 월세 놓고 투자를 많이 했다.
1억 오피스텔 사면서,
대출 50~80% 최대한 많이 받아서 금리 2~3~4% 낮추고
+
월세 5~8% 받으면
=
이자율 갭 차이로 인해, 대출을 최대한 많이 받으면 월세 수익률이 극대화 되는 구조였다.
이유는?
-> 임대사업자 대출은 평생 이자만 내는 대출이었기에 그렇다.
- 임대사업자 집 건물대출 : 평생 이자만 낸다.
- 직장인 집대출 : 30년~50년 할부상환 강제다.
(책 2권에 기술해놔서 널리 알려진 표 이다.)
쉽게 정리를 하면,
- 임대사업자, 법인을 내서,
- 오피스텔, 건물에 최대한 대출을 받으면,
- 이자 3~4% 만 내면서 대출을 유지하고,
- 월세 5~8% 받아서 대출이자 상환하고 다달이 남기는 구조였다.
지역의 유력 구의원, 시의원, 병원장 등 아는 사람이나,
10억 이상 고액 건물대출 같은 경우는,
우대금리를 최대한 걸어 2% 초중반 건물대출도 실제로 많이 나갔다.
은행에 이자 2% 내고
세입자 월세 8% 받아서
6% 남겨먹는 것이다.
이것이 실제로 가능했다.
그런데 지금은 반대로 금리가 폭등해 버렸다.
상황이 정 반대가 된 것이다.
금리가 대대적으로 폭등한 시기는 최근 1년 사이다.
그래서 많은 건물 대출이 1년 단위 연장 (이자만 내면서 1년 단위로 연장)
이 연장 시기가 도래하면서 봄부터 건물대출도 금리가 폭등을 하게 되어 었다.
구체적으로 설명을 하면,
10억 건물대출
(저금리)
기준금리 1.50% + 은행 마진 1.50% = 3.00% 대출을 유지할 수 있었다.
(금리인상)
기준금리 3.50% + 은행 마진 1.50% = 5.00% 이렇게 금리가 상승해 버린다.
은행에서는 자체적으로 마진 1.50% -> 1.00% -> 0.80% 이 정도까지 재량을 낮출 수가 있다.
따라서, 기준금리 3.50% 가 되면
기준금리 3.50% + 은행 마진 1.50% -> 5.00% 이자로 연장을 1년 해주거나,
(지점장 대출팀장하고 친하면, 구의원 시의원 건물주면)
기준금리 3.50% + 은행 마진 1.00% -> 4.50% 이자로 연장을 1년 해주거나,
기준금리 3.50% + 은행 마진 0.80% -> 4.30% 이자로 연장을 1년 해주거나,
이렇게 갭을 줄여줘도,
결국은,,,
기존 3.00% 에서 -> 4.50~5.00% 이상으로 금리가 상승을 해 버린다.
일반 서민 직장인들은 이 2% 차이가, 얼마 안 크게 안 다가온다.
하지만. 건물대출 원리를 알면 엄청나게 큰 차이라는 걸 바로 알게 된다.
[쉽게 20억 건물 계산, 대출 50%]
(저금리 3%)
- 10억 대출 받았다. (3% 1년 이자 3000만원)
- 월세 1000만원 받는다. (1년 월세 1.2억)
= 1년 9000만원 남길 수 있다. (부대비용 뺀 계산)
(금리 5% 되면)
- 10억 대출 (5% 1년 이자 5000만원)
- 월세 1000만원 받는다. (1년 월세 1.2억)
= 1년 7000만원 남길 수 있다. (부대비용 뺀 계산)
금리 2% 올랐는데,,,
1년 임대소득 9000만원 -> 7000만원 이렇게 하락을 하게 된다.
-22% 1년 소득이 하락을 한다는 것이다.
여기서 심각한 문제가 더 있다.
월세 투자를 하면서 대출을 50% 받는 경우가 사실 많지 않다는 것이다.
대출을 받을 꺼면 70~80% 최대한 몰빵해서 대출을 받는다.
(LTV 80% - 우선변제금 차감)
이유는?
-> 대출이자 2~3~4%
-> 월세소득 5~7~9%
따라서 많은 갭을 위해, 이자만 내는 대출을 최대한 몰빵을 일으킨다는 것이다.
[쉽게 20억 건물 계산, 대출 70%]
(저금리 3%)
- 14억 대출 받았다. (3% 1년 이자 4200만원)
- 월세 1000만원 받는다. (1년 월세 1.2억)
= 1년 7800만원 남길 수 있다. (부대비용 뺀 계산)
(금리 5% 되면)
- 14억 대출 (5% 1년 이자 7000만원)
- 월세 1000만원 받는다. (1년 월세 1.2억)
= 1년 5000만원 남길 수 있다. (부대비용 뺀 계산)
금리 2% 올랐는데,,,
1년 임대소득 7800만원 -> 5000만원 이렇게 하락을 하게 된다.
-36% 1년 소득이 하락을 한다는 것이다.
금리 2% 올랐을 뿐인데,
융자 70% 내서 월세 돌리는 임대사업자들 1년 소득이 36% 하락을 하게 되는
충격적인 결과가 도출된다.
실제로 위 이유 때문에,
은행마다 지금 건물대출 기한연장 금리산정, 건물주들 민원이 빗발치고 있다.
저금리 시절 기한연장은 편하고,
고금리 시절 기한연장은 그래서 대출 은행원들 살인적인 민원 스트레스를 매일 달고 일한다.
고금리 1년 버티다가, 기한연장 대대적으로 이제 돌아오는 시즌인데,
임대사업자들은 살아남기 위해 어떻게든 뭘 하게 마련이다.
- 월세를 끌어 올리거나,
- 대출을 청산하고 건물을 버리거나,
- 은행가서 최대한 가산금리를 걸어서 금리를 낮춰보거나,
- 생활비를 줄이거나,
- 정부에 로비해 월세 지원금을 올려달라고 하거나,,,
지금 실제로 지방 원룸 다가구, 대학가 등지에서 종종
"정부 청년 월세 지원금 20만원이 나오니까,"
"그거에 맞춰 월세 올리고 20만원 우리 나눠 갖자..."
종용하는 건물주들 알게 모르게 많이 있다.
[서울 수도권 월세화 40~50%]
금리가 올라서,
전세대출 금리가 올라서,
역전세 빌라왕이 판쳐서,
월세 수요가 많아졌다.
하지만 그 훨씬 전부터 이미,
서울 수도권은 급격하게 월세, 반전세화로 진행되고 있었다.
이유가 뭘까?
-> 정부의 공시가 150% 역전세 HUG 전세보증보험 때문이었다.
정부는 전세보증보험을 무리하게 강제화 했고, 그래서 많은 건물주 들은
- 공시가 150% 까지 전세금을 끌어 올려서 역전세 빌라왕 사기를 냅다 치거나,
vs
- 은행가서 융자 40~50% 내고 + 반전세로 돌려서 월세를 받는 방법으로
임대차 전세를 -> 월세 반전세로 돌려놓고 말았다.
(예언글)
2020.8.18 보증보험 강제가입 의무 = 세입자 대재앙의 시작
이것도 나는 2020년 전세보증보험 의무화 도입 직전에 예언하고 맞춘 사람이다.
이렇게,,,
월세가 안 빠지고, 상승하고, 앙등하는 이유는 복합적이다.
[전세]
빌라왕 바지 사장 살해 당한 것, 기사도 잘 안나오고 쉬쉬 하는 중이다.
필리핀, 태국, 베트남 등지에서 카지노, 보이스피싱, 중고나라 사기 등등 해서 돈 벌어 먹다가.
그 건달들이 HUG 공시가 150% 역전세 빌라왕 사기가 돈 쉽게 버는 줄 알고 한국 들어와서 빌라왕 사기를 많이 치고 다녔다고 들려온다.
[빌라]
매매 2.5억
공시 2.0억 X 150%
전세 3.0억
=> 전세 보증보험 가능 + 5000만원 역전세 사기
바뀐 집주인(서울역 노숙자) + 압류 + 체납 + 잠적 + 연락두절 -> 고의 경매 파산
(역전세 컨설팅 하고, 건당 5000만원 쉽게 돈이 벌렸다. HUG 때문에...)
사실 빌라왕 건축왕 사기는 어제도 오늘도, 지금 글을 쓰는 중에도 계속 자행되고 있다.
- 매매 1억
- 공시 8000 X 140% = 1.12억 까지 보증
-> 1200만원 역전세 사기
[바뀐 후]
- 매매 1억인데
- 공시 8000 X 126% = 1.008억 까지 보증
-> 1200만원 역전세 사기
뭐 이런식으로 지금도 얼마든지 90~95~100% 또는 일부 역전세로 갭투기 사기 계속 칠 수 있다.
그런 시스템이 합법적 갭투자 라고,,, HUG 가 공표를 한 꼴이 되고 말았다.
[월세]
"그래서 월세 살래요. 그게 더 안전해요." 하면?
[아파트 오피스텔]
1억 집
집주인 대출 8000 만원 받았다
우선변제금 5000 만원 안전하다고 월세 들어가면?
1.30억 (-3000만원 깡통전세)
집주인 3000만원 역전세 빌라왕 사기가 된다.
1채 3000만원
10채 3억
100채 30억 -> 캐나다 영주권 사서 집 100채 모조리 경매로 버리고 먹튀가능.
1000채 300억 -> 바마하 계좌, 비트코인 세탁 후 잠적
-> 1000채 모조리 고의 경매 파산
8000채 빌라왕 사기를 월세도 칠 수가 있다.
결국 선순위 확인을 안하면
월세도 위험하다.
월세 최우선변제금 사기, 월세가 더 위험하다. 바보 세입자들아.
글 처음에 알려줬다. 까먹었을 까봐...
월세도 선순위 계산 안하면 위험하고,
월세 우선변제금 맹종을 하면 더 위험하다.
저렇게 8000채 빌라왕 사기를 월세도 칠 수가 있다. ^^.
마지막으로 가장 중요한 부분이다.
임대사업자, 다주택자, 다주택 임대법인
이 사람들이다.
사회 기득권층이 대부분이다.
대한민국에서 건물을 잡고 월세를 돌리는 사람들,
다주택자들
오피스텔 크게 지어서 융자 50~80% 대출 크게 내서
월세 받아서 운용하는 사람들,
소액투자 받아서 월세리츠 운영하는 사람들,
다 마찬가지다.
- 세입자만 국민이 아니다.
- 건물주도 국민이다.
- 건물주는 영향력을 행사할 수 있는 자본가, 정치 권력과 친한 사람들이 많다.
(동네 군의원, 구의원, 시의원도 큰 권력 중 하나다.)
이들이 과연,,,
- 대출금리 폭등했다고, 건물을 청산하고 경매로 버릴까...?
vs
- 아니면 다양한 방법, 정책적인 방법을 동원해 버티고 살아남으려고 할까...?
이 점을 잘 생각해 보시라는 뜻이다.
부동산 카르텔을 붕괴시키고 혁명이 일어나야 된다.
부동산 혁명론자다.
DTI vs RTI 이상한 나라의 요상한 계산식...
건물주 대출은 평생 이자만 낸다...
금리인상 0.25% 하면 임대사업자 소득은 -10% 하락한다. 무서운 임대소득의 불편한 진실
2020년 8월 18일, 임대사업자 보증보험 의무 제도
=> 전세 소멸로 반전세화 조장하는 최악의 쓰레기 정책
1) 공시가 150% 올려서 역전세 사기를 치거나
2) 보증보험료 줄이려고 -> 50% 대출 + 30~50% 보증금 반전세화
(보증료 낮추고 + 월세 받아서 대출 이자 내기)
