집을 사려고 하는데, 채권을 사는게 의무라고?
국민주택 채권은 주택도시 기금법에 따라 부동산을 산 사람이 소유권 이전 등기를 할 때 부동산 시가 표준액의 일정 비율만큼 의무적으로 매입해야 하는 무기명 국채입니다. 쉽게 말해서 정부가 채권을 판매한 금액을 보금자리 주택, 기존주택 매입 임대, 기존주택 전세 임대, 신혼부부 전세 임대, 소년소녀가정 전세 임대 등의 주택 정책을 시행할 때, 사용하는 것입니다.
그렇다면 국민주택 채권을 구입한, 구매자는 어떻게 되는 걸까요? 대체로 국민주택 채권은 일반 채권과 비슷합니다. 다른 채권과 마찬가지로 만기일자와 이자율이 정해져 있고, 만기가 되었을 시 원금과 함께 원금에 따른 이자를 지급받으실 수 있습니다. 국민주택 채권의 이자율은 이전에는 약 10% 정도였지만 여러 가지 경제 요인들로 인하여 현재 약 1.75%(세전)까지 떨어진 상황입니다.
국민주택 채권은 꼭 구입해야 합니다. 국민주택 채권은 국채법에 의하여 세금과 같은 성격을 띠고 있기 때문에, 주택법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 면허·허가·인가를 받거나 등기·등록을 신청하는 자는 반드시 구매하여야 합니다.
위에서 말했듯이 주택법에 기재된 특별한 경우에 해당되어, 국민주택 채권 매입이 면제되는 경우와 채권 매입이 일부 면제되는 대상이 있습니다. 첫 번째로 채권 매입 면제 대상은 국가기관, 지방자치단체, 정부투자기관과 건축의 허가를 위해 등기 등이 있습니다. 두 번째로 채권 매입의 일부 면제 되는 대상은 외국인 투자 기업, 금융기관, 한국자원재생공사, 법에 규정된 방송국과 언론기관, 합병으로 인하여 설립을 등기하는 회사, 법인을 설립하는 중소기업자, 재건축 및 재개발 조합의 등기, 공항 시설의 등기 등이 있습니다.
국민주택 채권의 매입 기준은 어떠한 부동산을 사느냐에 따라 달라집니다. 위의 표와 같이 구매하는 부동산 금액에 따라서 매입 비율이 달라집니다. 국민주택 채권을 매입할 때는 실제로 부동산을 구입을 한 금액으로 채권을 매입하는 것이 아닙니다. 매년 국토교통부에서 공시하는 시가표준액을 기준으로 채권을 매입합니다. 시가표준액은 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액입니다. 부동산의 시가표준액을 알아보기 위해서는 국토교통부 실거래가 공개시스템 홈페이지에서 확인이 가능합니다. 예를 들어 서울특별시에 시가표준액 3억짜리 주택을 매입한다면, 매입금액의 2.6%인 7백80만 원의 국민주택 채권을 구매하셔야 합니다.
집을 살 때는 한 푼 이 아쉽기 마련입니다. 그런데 당장 필요하지도 않은 국민주택 채권을 가지고 있는 것은 아까울 것입니다. 그럴 때는 국민주택 채권을 파는 방법도 있습니다. 대부분의 국민주택 채권을 판매하는 은행은 구매도 함께 합니다. 물론 구매자가 매입한 채권의 금액의 전부가 아닌 조금 더 싼 가격에 사드립니다.
국민주택 채권을 판매하기를 원한다면, 먼저 채권의 할인율을 알아야 합니다. 채권의 할인율이란 채권을 다시 팔았을 때 깎이는 금액입니다. 예를 들어 국민주택 채권의 할인율이 1.5% 라면 10,000원의 국민주택 채권을 팔았을 때, 9,850원을 받을 수 있습니다. 채권의 할인율은 고정되어있지 않고, 계속하여 변동하는데, '주택도시기금'홈페이지에 들어가면 채권 할인율을 확인할 수 있습니다.
채권의 할인율을 적용한 채권 매도금액을 알아보는 방법을 간략하게 설명해 드리겠습니다. 앞서 부동산의 공시지가와 채권의 매입금액을 알아보셨다면, 채권을 되팔았을 때 본인이 부담하여야 되는 돈, 즉 채권의 할인율을 알아봐야 합니다. '주택도시기금' 홈페이지에 있는’ 고객 부담금 조회’에 들어가서 본인의 채권 매입금액을 입력합니다. 이때 주의하여야 할 점은 채권금액을 기입할 때 천원 단위에서 반올림한 금액을 기입해야 합니다. 채권 매입금액을 기입한 후에 조회를 누르면, 우측 하단에 할인율로 인하여 본인이 부담하여야 하는 금액을 확인하실 수 있습니다.
이처럼 국민주택 채권은 매도가 가능하나, 시기에 따라서 채권에 적용되는 할인율이 달라 '주택도시기금'의 홈페이지에서 채권의 할인율 조회 후 할인율이 비교적 낮을 때, 채권을 판매하는 것이 좋습니다.
집은 가격이 만만치 않습니다. 대한민국 국민 한 사람이 평생 돈을 모아야 살 수 있다고도 하고 주택구입을 포기하는 ‘N포세대’라는 신조어까지 탄생하기도 했습니다. 하지만 평생에 한번은, 아니 몇 번은 주택을 사고 팔 수 있습니다. 투기가 아닌 필요에 의해서도 충분히 그럴 수 있습니다. 그 때마다 채권매입, 매도 팁을 기억하신다면 불필요한 지출을 줄일 수 있을 것입니다.
