절대 투자하면 안 되는 8가지 상가
| 유동인구가 없으면 상가의 가치도 형편없다
강남역 인근 공인중개사에 따르면, 강남역 4, 5번 출구의 지하상가 면적 13㎡(약 4평)의 점포 매매 가격은 8~10억 원에 거래되고 있다고 합니다. 그러나 강남역 인근 건물에 위치한 면적 23㎡의 지하상가의 시세는 네이버 부동산 매물에서 2억 2천만 원으로 확인됐습니다.
왜 같은 지역에 위치한 상가인데 가격이 차이가 날까요? 이유는 바로 유동인구가 다르기 때문인데요. 강남역은 하루 평균 약 20만명의 사람들이 지나 다닙니다. 그렇기에 잠재된 소비자가 많은 강남역의 지하 상가의 가치가 더 높게 평가되는 거죠. 이처럼 유동인구는 상가의 매출에 직접적인 영향을 끼쳐 수익률에도 반영됩니다. 그렇기에 유동인구가 없는 상가가 가격이 저렴하다는 이유로 섣불리 투자 했다가 공실의 문제로 피해를 입을 수 있고, 재매각할 때 어려움이 있을 수 있습니다.
| 왜 여기서 사? 저기 쇼핑몰 가면 다 있어
상가 투자자를 생각하는 몇몇 사람들은 투자하려는 상가 주변에 대형 쇼핑몰 또는 백화점이 있어, 유동인구가 많은 것을 보고 그 상가는 좋은 투자처라고 생각합니다. 그러나 2014년 뉴스타파의 보도에 따르면, 대형 쇼핑몰 때문에 주변의 상권은 매출에 피해를 받는다는 조사 결과가 나왔습니다. 대형 쇼핑몰이 들어선 후에 음식점은 약 30% 의복·신발·가죽을 취급하는 점포는 53%의 매출이 감소하였고, 그 외에 다른 점포에서도 매출이 감소했습니다.
투자를 원하는 상가 상권에 많은 유동인구가 있다면 유동인구가 왜 많은지, 상가에는 유입이 되는지에 대하여 조사해야 합니다. 만약에 상가에는 유입이 되지 않고, 유동인구만 많다는 결론이 난다면 투자를 고려해봐야 합니다.
| 분명히 역세권 상가인데…
주변 상권, 유동인구, 상가의 외형 등 모든 조건이 완벽한 상가지만 투자하기 좋지 않은 상가도 있습니다. 바로 사람들이 등지는 상가인데요. 사람들의 시선과 발길이 닿지 않고 흘러가는 상가를 말합니다. 예를 들어 사람들이 많이 다니는 지하철역 주변의 상가여도 출입구를 등지고 있는 상가라면, 사람들이 상가에 찾는 경우가 적음으로 좋은 상가가 아닙니다. 이 외에도 버스정류장, 역사, 주요 시설(산업단지, 관공서 등) 맞은편에 있는 상가도 사람들의 발걸음이 닿지 않는 상가이므로 이런 상가에 투자하는 것은 매우 위험합니다.
| 주차할 곳이 없으면, 찾는 사람이 준다
2016년을 기준으로 대한민국의 차량 등록대수는 2,180만 대입니다. 인구 중 2.3명 당 차량 한 대를 보유하고 있는 셈이죠. 그렇기에 사람들은 같은 조건의 상가라면 주차 공간이 편리한 상가를 찾습니다. 일례로 대전 유성구 장대동에 위치한 아웃도어 의류 상점이 밀집해 있는 상권은 주차장이 모자라 도로의 갓길에 주차하는 형태를 자주 보이곤 했는데, 불법주차 단속이 강화되면서 상권의 매출이 전체적으로 크게 줄었습니다. 실례에서 볼 수 있듯이 주차의 문제는 상가 매출에 영향을 주는데요. 그렇기 때문에 주차시설이 충분하지 않은 상가에는 되도록 투자하지 않는 것이 좋습니다.
| 경사길에 위치한 상가는 손님과 임차인 둘 다 찾기 힘들다
급한 경사길에 있는 상가를 이용해 본적 있으신가요? 식당이나 다른 상점을 개업하기 위한 사람들이 꺼려하는 상가는 급한 경사에 위치한 상가입니다. 급한 경사에 위치한 상점은 사람들의 발길을 상점으로 끌어드리기 어렵습니다. 이유는 사람들이 경사진 길을 걸을 때는 신경을 써서 걷기 때문에, 주변의 상황을 잘 인지하지 못하기 때문인데요. 그럼 자연스럽게 경사길에 위치한 상점들을 그냥 지나칠 수밖에 없습니다. 사람들이 찾지 않는 곳에 상가 투자를 한다면 좋지 않은 결과를 얻을 수밖에 없습니다.
| 허름한 상가… 오라는 손님은 오지 않고, 손은 많이 간다
상가의 임대 수익과 투자 가격이 비슷한 상가라면, 되도록 신축 건축물에 있는 상가에 투자하는 것이 좋습니다. 오래된 건축물은 외형상으로 보기가 좋지 않을뿐더러, 잦은 수리가 필요할 수 있기 때문인데요. 예를 들어 매매한 상가가 누수의 문제, 외벽 균열의 문제가 있을 때 수리 비용을 임대인이 부담할 수 있습니다. 때문에 수요자의 상가 유입과 수리비 등을 생각하여, 오래된 건축물의 상가에 투자하지 않는 것이 좋지 않습니다.
| 상가는 저렴한데… 월세가 싸고, 권리금이 없다?
상가의 매매 가격이 저렴해도 월 임대료나 권리금이 싼 상가의 투자는 피하는 것이 좋습니다. 월 임대료 즉 월세가 싸다는 것은 수익을 많이 낼 수 없다는 것을 의미하는데요. 월세가 지나치게 저렴한 상가를 매입하면 나중에 재매각할 때 가격을 낮게 받을 수밖에 없습니다. 권리금도 마찬가지인데요. 상가 투자를 생각하는 사람들은 월세가 낮은 곳의 투자는 주춤하면서, 권리금이 싸거나 없는 상가는 대수롭지 않게 생각합니다. 그러나 권리금은 점포를 파는 사람은 자신이 점포를 팔지 않고 장사를 계속할 경우 점포를 갖추는 데 들어간 각종 시설비와 벌어들일 수 있는 영업수익 보상해주는 성격의 금액입니다. 장사가 잘 되는 곳에는 높은 금액의 권리금이 형성되죠. 권리금이 낮다면 장사가 잘 되지 않는 상가일 가능성이 높아 투자자가 임차인을 구하는데 어려움이 있을 수 있습니다.
| 신축 건물의 분양 광고를 다 믿으면, 낭패본다
기존의 상가가 아닌 새로 지어진 건물의 상가를 분양받을 때는 지나치게 좋은 분양조건과 높은 수익률을 광고하는 상가는 조심하는 것이 좋습니다. 분양 광고를 모두 믿고 상가를 매입하면 낭패를 볼 수 있기 때문인데요. 아무리 신축 건축물 이여도 주변의 상가보다 임대료가 월등하게 높지 않습니다. 그러므로 주변 상가의 수익률과 매매가격을 조사해보고, 분양을 원하는 상가의 광고와 차이가 많이 난다면 훗날 공실률, 기대 이하의 수익률 등으로 금전적인 피해를 받을 확률이 높기 때문에 투자를 하지 않는 것을 추천합니다.
높은 수익률을 낼 수 있다는 광고 또는 주변인의 조언을 듣고, 상가 투자를 했다가 공실, 수리비, 재매각의 어려움 등의 문제들로 손해를 보는 사람들이 적지 않습니다. 모든 투자가 그렇듯 사전조사 없이 들어가는 상가투자는 매우 위험합니다. 충분히 조사하고 검토해서 안정적인 임대수익을 올리며, 재매각이 어렵지 않은 상가에 투자하기를 바랍니다.
