모든 금융권 대출의 원리금 부담 반영된 ‘DSR’
LTV(주택담보인정비율)는 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때, 주택가격 대비 최대 담보대출 가능 한도를 의미합니다. 즉, 구매하려는 주택을 담보로 잡고 대출을 받을 때, 최대 몇%까지 대출이 가능한지를 정한 것인데요. 가령, 용인 수지의 5억원대 아파트를 담보로 대출을 받을 경우, 기본 한도인 LTV 70%를 적용하면 최대 3억5,000만원까지 대출이 가능합니다. 집값의 70%까지 대출이 가능하다는 얘기입니다.
DTI(총부채상환비율)는 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 금융기관이 대출금액을 산정할 때, 대출자의 상환 능력을 평가한 후 대출금액을 결정하는 제도로, 연봉이 6,000만원이고, DTI가 50%라면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 3,000만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한합니다. 금융권마다 DTI의 한계범위가 다르지만 보편적으로 시중 은행들은 60% 이내의 DTI를 권고하고 있습니다. DTI 수치가 낮을수록 대출 가능금액도 줄어들게 되죠.
DTI 규제가 강화될 경우 현재 연봉이 낮은 사회초년생들에겐 불리하게 작용할 수 있습니다. 이를 보완하기 위해 내년부터 기존의 DTI 산정방식을 개선한 신DTI가 적용됩니다. 대출을 받을 수 있는 기준인 소득에 현재 연봉만을 산입하는 것이 아니라, 미래에 발생할 소득상승분이 반영되기 때문에 대출 기간(최장 35년간) 중 급여가 오를 신입사원의 경우 대출한도 역시 높아집니다. 실제로 신DTI의 산출 방식에 따라 평균 연봉 1,800만원을 받는 신입사원 A씨(만 27세)가 만기 30년짜리 주택담보대출을 신청할 경우, 만 58세에 받는 대출 한도는 5억7,000만원까지 늘어납니다. 반대로, 퇴직을 하거나 소득이 줄어들 가능성이 있는 4~50대의 경우 대출을 받기 힘들 수 있죠.
새 정부는 신DTI와 함께 더욱 깐깐해진 대출규제를 준비 중입니다. 2019년부터 시행예정인 DSR(총부채원리금상환비율)인데요. 대출 심사 시 차주의 모든 대출에 대해 원리금(원금과 이자의 합산) 상환 부담을 계산하는 지표로, DTI와 달리 주택담보대출뿐만 아니라 기타 대출(신용카드 및 자동차 할부금, 마이너스 통장, 장기카드대출(카드론), 2금융권 대출)까지 총부채에 포함합니다. 즉, 모든 금융권에서 받은 총대출 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 가지고 대출 가능액이 정해집니다.
총소득에서 주택담보대출 원리금의 비중만 따지는 DTI보다 DSR이 훨씬 강력한 건 사실입니다. DTI나 LTV처럼 한도를 두진 않지만, 모든 대출의 원리금 상환 부담을 포함함에 따라, 소득 대비 부채 규모가 DTI보다 높아져 대출을 받을 수 있는 총액이 상대적으로 줄어들기 때문이죠. DSR 300%라면, 1년간 갚아야 할 부채 원리금이 연소득의 3배 미만이어야만 주택담보대출이 가능한데요. 예컨대, 주담대 4억원(연 4.0%), 신용대출 1억2,000만원(연 5.0%)을 받으려는 직장인(연봉 5,000만원)의 경우, 총 연간 원리금 상환액은 1억5,500만원으로 연봉의 3배를 넘기 때문에, 다른 대출은 불가능하게 됩니다.
가계부채를 잡기 위한 새 정부의 대출 규제가 더욱 깐깐해졌습니다. 갚을 능력만큼만 대출을 받도록 대출심사도 강화됩니다. 물론 예외사항도 있죠. 신입사원 등 사회초년생들에겐 현재의 능력이 아닌 미래의 지불능력을 염두하고 대출을 해준다니 다행이기도 합니다. 하지만 은행에서 빌릴 수 있는 대출 규모가 전반적으로 줄어드는 것이 현실입니다. 때문에 일반 서민들은 자신이 감당할 수 있는 대출 규모를 꼼꼼하게 따져서, 자금 계획을 철저히 세우고 시장에 접근하는 것이 중요하겠습니다.