저렴한 주택경매 뒤통수 맞지 않는 법
| 주택경매 물건 어디서 확인할 수 있을까?
집안 곳곳에 빨간 압류 딱지가 붙어 망연자실하는 극중인물, 한국 드라마에서 자주 등장하는 단골장면인데요. 이렇듯 미디어에서 어렵지 않게 접한 경매, 어디에서 경매물건을 확인할 수 있을까요? 한국의 부동산 및 동산의 경매에 대해서 많은 유료 경매정보 사이트가 존재하지만, 대한민국 법원경매정보 홈페이지(www.courtauction.go.kr)에서 무료로 경매정보를 확인할 수 있습니다. 물론 주택의 경매정보도 해당 홈페이지에서 확인할 수 있는데요. 경매 물건의 주소별, 용도별로 쉽게 조회가 가능하고 경매물건의 위치 및 사진, 입찰 방식 및 장소, 유찰횟수, 감정평가서, 등기부 등 많은 정보를 얻을 수 있습니다.
| 경매를 받기 전에 무엇을 조사해야 할까?
부동산 경매는 일반적인 부동산 매매 거래보다 확인해봐야 할 상황도 많고 절차도 복잡합니다.경매에서 피해를 보지 않기 위해서는 여러 가지 것들을 사전에 살펴봐야 하는데요. 경매 피해 사례를 통하여 꼭 조사해야 할 사항들을 알려드리겠습니다.
'A 씨는 경매로 주택을 낙찰받았지만, 저당권(말소기준권리) 날짜보다 먼저 전입신고를 한 선순위 세입자가 배당신청 기간에 배당요구를 하지 않아, A 씨는 세입자에게 임차보증금을 변제해야 했습니다.'
A 씨의 사례처럼 신청 기간에 세입자가 보증금 배당요구를 하지 않은 경우 낙찰자가 별도로 세입자의 채권을 변제를 할 의무를 갖게 됩니다. 등기부를 확인할 때는 세입자의 배당신청 여부와 말소기준권리보다 앞서있는 권리가 있는지 반드시 확인해야 해야 합니다.
'B 씨는 경매로 주택을 낙찰받은 후에 본인이 한 적도 없는 페인트 시공 업체에 시공비를 지불하라는 연락을 받아 페인트 시공비를 지불해야 했습니다.'
위의 사례는 경매를 받기 전 페인트 시공 업체가 주택에 유치권을 설정한 사례입니다. 유치권이 설정된 경매 물건은 낙찰자가 반드시 채권을 변제할 의무를 갖게 되는데요. 경매를 받기 전에 경매물건에 유치권이 설정되어 있는지 꼭 확인해야 합니다.
| 현장조사를 가서 무엇을 살펴봐야 할까?
직접 방문하지 않고, 문서상으로 확인이 가능한 것들이 검토가 끝났다면, 경매 물건을 반드시 방문해 조사해야 합니다. 문서상으로는 깨끗하나 실제 주택에 문제가 있는 경매물건이 더러 있습니다.. 유찰된 횟수가 많은 경매물건일수록 그럴 확률이 더 높죠. 위의 사항들을 확인하여, 낙찰 후 경매가 완료된 후 올 수 있는 위험을 사전에 차단하는 것이 중요합니다.
| 다가구주택 경매 조사 꿀팁
다가구주택은 구분등기가 되어 있지 않고 하나의 주택에 여러 가구가 거주하는 주택인데요. 다가구주택이 경매물건으로 나왔을 때, 조사할 내용은 주택 주변의 편의시설의 유무, 주차 공간 및 차량 진출입의 편리성, 공동관리 비용은 어떻게 되는지 등을 조사해야 합니다. 마지막으로 다가구주택은 한 주택에 여러 가구가 거주하기 때문에 경매를 낙찰받은 이후에 인도명령 또는 명도(건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡김)의 어려움이 있을 수 있기 때문에 명도에 들어가는 비용이 있는지 있으면, 얼마가 드는지 등을 파악하는 것이 매우 중요합니다.
| 공동주택 경매 조사 꿀팁
아파트, 연립주택, 다세대 주택을 포함하는 공동주택은 한 건물의 세대를 구분하여 독립된 주거생활이 가능한 주택을 말하는데요. 공동주택이 경매물건으로 나왔을 때, 조사할 내용은 경매 물건의 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 확실한지 공용면적과 전용면적은 얼마나 되는지, 재개발이나 재건축 가능성이 있는지 등을 조사하여야 합니다. 또한 공동주택은 층수, 방향, 시공사에 따라 가격 차이가 날 수 있으니 이점을 유의하고 시세 가격을 세심하게 살펴봐야 합니다.
| 근린주택 경매 조사 꿀팁
근린주택은 상업과 주거가 가능한 주택, 예를 들어 1층과 2층은 상업 점포가 있고 3층은 주거용 공간인 주택을 말하는데요. 근린주택이 경매물건으로 나왔을 때, 조사할 내용은 소음의 문제는 없는지, 점포의 공실률은 얼마나 되는지. 점포의 임대 수익률은 어떤지 등을 조사하여야 합니다. 추가로 점포가 있기 때문에 주택 주변의 유동인구, 도로 주변환경 등을 살펴봐야 합니다.
내려올 줄 모르는 전세 값에 부동산경매에 눈을 돌리는 사람들이 꾸준히 증가하고 있습니다. 높은 전세가격에 조금만 더 보태면 내 집 마련을 이룰 수 있기 때문인데요. 그러나 경매 물건이 시세보다 가격이 저렴하여 덥석 경매를 입찰하면 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리, 유치권, 명도 등의 문제로 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 경매를 통하여 주택 구입을 고려하는 사람이라면, 경매 물건에 대한 충분한 권리분석과 현장조사를 통하여 피해 보는 일이 없기를 바랍니다.
