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리얼톡 리얼판
by 리얼캐스트 Feb 27. 2017

주택시장 불황 속 ‘뻥튀기’ 백태


분양시장 속 가장 흔하게 이뤄지는 ‘뻥튀기’ 마케팅 중 하나가 바로 방문객 부풀리기입니다. 모델하우스 공식 오픈 기간 동안 방문한 내방객 수를 부풀려 ‘이렇게 인기가 많다’라는 것을 강조하는 것이죠. 예를 들어 1만5000명이 다녀갔다고 하면 여기에 5000명 정도를 부풀려 2만 여명이 다녀간 것으로 홍보를 하죠. 여기서 1만5000명도 실제로는 추산치입니다. 이러한 방문객 부풀리기는 99.9%의 모델하우스에 관행처럼 이뤄지고 있는데요. 특히 건설사에서 언론에 제공하는 모델하우스 집객 사진은 많은 방문객이 모여 있는 것처럼 보이기 위해 사람들이 많이 몰리는 이벤트 실시 직후에 촬영하거나 직원들을 동원하는 경우도 있습니다. 


해당 아파트에 대한 선호도를 높이기 위해 청약률을 가지고 장난을 치는 경우도 많은데요. 청약률 부풀리기 방법도 여러가지가 있습니다. 단지를 블록별로 쪼개서 중복청약이 가능하게 서로 다른 날짜에 청약을 받거나, 당첨자 발표일을 다르게 정하는 겁입니다. 또한 평형쪼개기로 경쟁률을 높이기도 하고 청약통장이 필요 없는 2순위 청약에 알바를 동원하기도 하죠. 때문에 수십대 1의 청약률을 보인 아파트가 미분양으로 남아있는 경우도 많은 것 입니다. 이후에 건설사들은 계약률을 대외비라 해서 알려주지 않거나 실제 계약률보다 많게는 20%까지 뻥튀기를 합니다.


‘◯◯역 초역세권’ ‘◯◯역 도보 생활권’ ‘◯◯역 도보 5분 이내’ 이러한 문구는 분양광고에서 흔히 볼 수 있는데요. 역세권 아파트는 편리한 교통환경 덕에 부동산 침체기에도 수요자들에게 인기가 높습니다. 그래서 건설사와 분양업체는 역세권 프리미엄을 부풀려 말하기도 하는데요. 아파트와 지하철역까지의 직선 거리로 계산을 한다든가 대단지 아파트의 경우 지하철역과 가장 가까운 동을 기준으로 거리를 계산합니다. 또한 성인 남성의 빠른 걸음을 기준으로 몇 분 이내라고 말하기도 하죠.


요즘 서울 전세난에 쫒겨 수도권으로 옮겨가는 수요가 많아지고 있죠. 그러면서 수도권 분양시장에서 자주 강조되는 말이 ‘강남’이나 ‘서울도심’ 등에 ‘00분대’에 갈수 있다는 문구인데요. ‘강남까지 전철 20분대’라고 하면 ‘20분~29분59초’ 안으로 갈 수 있다는 말입니다. 다만 이러한 시간의 경우 출발역에서 도착역까지 전철로 움직인 시간만을 말합니다. 그나마 전철 이동시간은 부풀리는 정도가 약합니다. 버스나 자가 차량으로 이동하는 경우에는 출퇴근시간이 아닌 평일 다른 시간대를 많이 사용합니다. 심지어는 새벽녘 도로에 자동차가 없는 시간대를 기준으로 계산하는 경우도 있죠. 지역이 극심한 교통정체 구간이라는 것은 비밀입니다.


실체가 없는 프리미엄으로 ‘살기 좋은 곳’으로 포장하기도 하는데요. 학교 부지만 확보돼 있는 상태고, 구체적인 학교 설립 계획이 나와 있지 않아 변수가 존재하는데도 학세권을 강조하거나 특정 세대에만 한정되는 조망권을 강조하는 경우이죠. 특히 조망권은 저층이나 단지 위치에 따라 해당 사항이 없는 세대가 대다수임에도 조망권을 강조하는데요. 한강변 재저축 재개발 아파트의 경우 한강 조망 가구는 이미 조합원에게 우선 배정됨에 따라 일반분양으로 나오는 한강 조망 가구가 없음에도 ‘한강 조망’을 강조합니다. 서초구 신반포5차를 재건축한 ‘아크로리버뷰’의 일반분양 물량은 저층 위주로 구성돼 한강 조망분은 1가구뿐이었음에도 한강 조망권 아파트로 홍보를 했었죠.  


 ‘주변 시세 대비 합리적인 분양가’란 말을 들어봤을 텐데요. 하지만 지역 시세의 기준을 높게 잡아 분양가가 낮아 보이게 하는 눈속임이 존재합니다. 그리고는 ‘가격경쟁력이 높은 만큼 시세 차익을 볼 수 있다’고 강조하는 것이죠. 하지만 그 지역에서 가장 입지가 좋은 아파트의 시세를 사용한다든가 집주인이 부르는 호가를 기준으로 시세를 부풀리기도 합니다.


일반적으로 분양시장이 불황일 때 모델하우스를 최고급 인테리어로 치장하는 등 더욱 신경을 쓰는데요. 대부분 모델하우스는 실내를 넓게 보이게 하기 위해 거실, 방, 주방을 모두 확장한 상태로 보여주죠. 그리고는 크기가 작은 맞춤형 가구 배치로 집의 시각적 효과를 극대화 시키는데요. 일부층에만 적용되는 우물형 천정고나 10cm 이상 높아진 천정고를 모델하우스에 적용해 개방감을 극대화 시키기도 합니다. 특히 고급스러운 조명과 함께 마감제를 최고로 하고 식탁, 가구, 대형 벽걸이TV 등 소품들로 수요자를 현혹합니다.


이러한 뻥튀기는 아파트 분양에만 있는 것이 아닙니다. 요즘 실수요자들의 관심을 많이 받고 있는 빌라는 아파트와 달리 서비스면적과 주거공용면적 등을 모두 합쳐서 분양면적으로 표기하거나 불법 확장으로 분양 면적을 뻥튀기 합니다. 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산시장에서는 투자 금액에서 담보대출을 받은 금액을 제외하는 방식으로 수익률을 과대 포장합니다. 그리고 여기에는 공실 리스크가 반영이 안됐기 때문에 이를 고려하면 수익률은 더 떨어지죠. 


사실 이러한 분양시장 속 뻥튀기는 하루 이틀 일이 아니죠. 이는 우리나라의 ‘선시공 후분양’ 제도의 폐해로 실수요자만 그 피해를 떠안을 수밖에 없는데요. 요즘 정치권에서 공론화 되고 있는 후분양제 도입과 무관하지 않습니다. 특히 올해 강화된 대출·청약규제에 입주 증가, 금리인상 가능성과 불안한 정국까지 겹쳐 하반기 분양시장의 불확실성이 커진 상황에서 ‘뻥튀기’ 마케팅은 극에 달할 것으로 우려되는데요. 마지막으로 지난 연말 주택법 개정안 발의를 통해 후분양제 도입을 주장하고 있는 정동영 국민의당 의원의 말을 들어보시죠. 


“우리나라 분양시장은 선분양 후시공이라는 특성에 따라 계약 이후 달라지는 내용에 대한 피해에 취약한 것이 사실인데요. 건설사 과장광고, 부실공사에 따른 소비자 피해와 불법전매 등 투기를 막기 위해 선분양 시스템 개혁이 필요합니다.”

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