부동산 경매를 통해 싸게 산다

모든 사람은 각기 다른 경험과 배경 지식 그리고 성향을 가지고 있기 마련이므로 같은 대상을 두고도 제각각 다른 시각으로 바라볼 수밖에 없다. 그런데 문제는 한쪽으로 치우친 본인만의 생각과 견해만이 옳고 다른 사람의 것은 그르다는 흑백 논리, 혹은 편견을 가지면서 시작된다.

그리고 실제적인 경험 없이 잘못된 선입견만을 고수하는 사람들도 많이 있다. 지금까지 직장 생활과 함께 투자를 병행해 오면서 자주 접하게 되는 투자에 대한 편견과 선입견들이 있다. 특히 부동산 투자에 대해서 주식 등 다른 분야보다 더 큰 목돈이 있어야 가능하다고 생각하거나, 소액으로는 제대로 된 수익을 거두기 힘들다고 믿는 사람들이 많다.

물론 물건의 종류에 따라 목돈이 필요할 수도 있겠지만, 부동산도 소액으로 투자할 수 있고 쏠쏠한 수익을 얻을 수 있는 물건도 찾아보면 많이 있다. 이렇게 좋은 부동산을 싸게 사는 방법으로 "경매", "공매"라는 제도가 있다. 이런 제도를 잘 이용한다면 좋은 물건을 잘 찾을 수 있고 결국에는 멋진 수익으로 연결된다.

좋은 부동산을 찾을 수 있게 만들어주는 ‘부동산 경매’는 채무자(돈을 빌린 사람)가 약속한 날짜까지 채권자(돈을 빌려준 사람으로 보통 은행인 경우가 많음)에게 빚을 갚지 않을 경우에 채권자가 법원을 통해서 채무자의 부동산을 매각(파는 행위)하여 나온 매각대금으로 채무자의 빚을 청산하는 것을 말한다.

쉽게 말해서, 대출받고자 하는 사람의 부동산을 담보로 돈을 빌려준 후 돈을 갚을 날짜가 되었는데도 갚지 않으면, 채권자가 해당 부동산을 법원에 경매 신청함으로써 매각 물건으로 나오게 된다. 어떤 물건을 사려는 사람이 여럿일 때 가장 높은 금액을 제시하는 사람에게 파는 것을 경매라고 하는데 부동산 경매 역시 같은 방식으로 진행된다.

경매의 장점은 일단, 매물이 굉장히 다양하고 광범위하다는 것이고, 소멸주의(어떤 권리 이후에 있는 다른 권리들을 모두 없애는 것을 원칙으로 함)로 인해 물건에 대한 복잡한 권리관계를 깨끗하게 정리할 수 있다는 점이다. 그리고 생각보다 절차가 간단하고 부동산을 일반 매매하는 경우보다 대출이 쉽다.

가장 중요한 장점은 ‘유찰’이라는 제도를 통해 좋은 물건을 저렴한 가격으로 살 수 있다는 것이다. 유찰은 경매 매각 기일에 해당 물건에 아무도 입찰(물건을 경쟁해서 사는 행위)하지 않는 것을 말하는데, 유찰되면 한 달 정도 뒤에 20~30% 정도 낮아진 가격으로 다시 경매가 진행된다.

경매의 진행 절차는 다음과 같이 5단계로 구분된다. 이 절차를 잘 새겨놓고 실제로 한 번 경험해 보면 일반 매매와 비교하더라도 경매가 생각보다 어렵지 않다는 것을 알게 될 것이다.

부동산을 잘 살 수 있는 다른 방법으로 공매라는 제도가 있다. ‘공매’란 한국자산관리공사에서 부동산을 일반 경쟁 방법으로 공개적으로 매각하는 것을 말한다. 경매는 법원에서 입찰하지만, 공매는 한국자산관리공사의 홈페이지인 ‘온비드’에서 입찰한다.

보통 국세징수법에 의한 국세, 지방세 등의 체납으로 압류된 재산을 세무서 또는 지방자치단체가 자산관리공사에 처분을 의뢰하고 그렇게 진행되는 물건들을 공매 물건이라고 한다. 공매는 세금에 의한 압류 때문에 진행되는 물건이 많으므로 세금에 대한 부분을 조금 더 이해할 필요가 있지만, 거의 모든 진행 과정이 경매와 비슷하다.

차이점이라면 경매는 1회 유찰될 때마다 최저매각가격이 매월 20~30%씩 낮아지지만, 공매는 1주일 간격으로 10%씩 차감되어 진행된다는 것이다.

공매는 온라인으로 입찰할 수 있기 때문에 입찰할 때마다 법원에 가야 하는 경매보다 시간적인 제한이 있는 일반 직장인들에게 더 유용하다. 공매는 보통 월요일에서 수요일 오후 5시까지 입찰하고 목요일 오전 11시에 개찰한다. 입찰은 3일 동안 아무 때나 할 수 있고, 보증금을 계좌로 입금해야 유효한 입찰로 본다.

그리고 패찰하면 보통 목요일 12시 이전에 보증금이 되돌아오고 진행상황이 문자로도 전송되기 때문에 그 시간 정도 되면 낙찰인지, 패찰인지 알 수 있다. 공매는 경매보다 컨설팅업자들의 입찰 참여가 적어서 낙찰가율도 경매에 비해서 낮고 의외로 좋은 물건들이 많이 있다.

경매보다 사설 경매정보지에서 얻을 수 있는 정보가 부족하므로 조금 더 많은 공부가 필요하지만, 그런 이유로 컨설팅업자들의 참여가 적고 경쟁이 덜하다. 어느 정도 공부와 경험이 쌓이면 경매보다 더 많은 수익을 올릴 수도 있다.

적은 돈으로 부동산에 투자하기 위해 싸게 매입하는 방법을 살펴보았는데, 매입한 후 한 사이클이 마무리될 때까지 최소한의 종잣돈을 투입하기 위해서는 타인의 자본을 활용할 수 있어야 한다.

멋진 인생(글쓴이)은
<Hello 부동산 Bravo 멋진 인생> 저자이며
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의 칼럼니스트이다