재정비촉진지구 내
토지거래계약의 허가
이야기로 보는 부동산판례
재정비촉진지구 내 토지거래계약의 허가
"국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거한 재정비촉진지구(뉴타운지역) 내 토지거래는 허가가 필요한 사항으로 토지거래계약의 허가와 관련된 내용은 개업공인중개사의 확인∙설명의무이다."
대법원 전경[해당 판례]
서울고등법원 2008나 112188 손해배상(기)
서울중앙지방법원 2008가합 50979 손해배상(기)
[해당 법조문]
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제124조 및 동법 시행령 제124조 제1항 제7호
도시재정비촉진을 위한 특별법 제32조 및 동법 시행령 제37조
뉴타운, 누구나 한번쯤 들어 보았을법한 단어이다. 지금이야 그 인기가 한풀 꺾이고 새로운 유행과 같은 도심재생에 밀려 점차 지정고시가 철회되고 그 영역이 줄어들곤 있지만, 여전히 투자처로서의 인기 혹은 재산적 가치는 우월한 것이 사실이다.
이러한 뉴타운을 조금 더 활성화 시키고 전국적으로 그 범위를 넓히기 위해 태동한 재정비촉진지구, 위 사례는 재정비촉진지구 내 토지거래계약과 관련된 이야기이다.
△ 재정비촉진지구 내 단독주택 지역당사자관계
이 사건의 당사자인 김부자는 서울시 성북구 길음동 소재 뉴타운지역 내 아파트 소유자로 이 사건 부동산을 원고 윤알찬에게 매도한 매도인이며, 윤알찬은 김부자로부터 2007년 9월 19일 이 사건 부동산을 매수한 매수인이다. 연대피고인 나공인은 위 부동산에 대한 매매계약을 중개한 개업공인중개사이다.
사실관계
서울시 성북구 길음동에서 십 수년째 부동산중개업을 하고 있는 개업공인중개사 나공인은 본인의 사무소가 위치한 지역이 2006년 10월 29일자 재정비촉진지구로 지정된 이후 계약이 까다로워져 뉴타운에 대한 기대와는 달리 실적이 저조해지자 내심 불만이 생기기 시작했다. 마침 나공인은 평소 안면이 있던 김부자의 아파트를 매매할 기회를 갖는다.
“저, 나공인은 이 지역의 잘나가는 개업공인중개사입니다. 저만 믿으세요.”
“네. 잘 부탁드립니다. 사장님.”
한편 김부자는 2006년 4월 28일 이 사건 부동산인 아파트를 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 불과 3개월 만에 자신의 남편 이갑부에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 재정비촉진지구의 지정 이후에 다시 남편인 이갑부로부터 6개월 만에 이 사건 부동산인 아파트를 매수하였다.
(사실 김부자와 이갑부는 부부가 아닌 내연의 관계였고 김부자가 매도한 아파트를 다시 이갑부로부터 매수할 때 성북구청의 토지거래계약 허가의 조건이 있었는데 그 조건은 3년 이상 위 아파트에서 거주하는 것이었다.)
뭔가 개운치 않은 사실관계와 법률적 행위가 있었지만 오랜만에 전속으로 중개할 기분에 들뜬 나공인은 그래도 열심히 중개를 해보기로 한다.
“사모님 이 서류상에는 3년 거주를 하셔야 하는데 아직 3년 안됐네요?”
“그건 걱정마세요. 제가 남편하고 어쩔 수 없이 지방에 가야 한다고 하니까 성북구청 담당자가 지방 이주문제이니 다시 토지거래계약 허가를 해주기로 약속했어요.”
“그래요? 그럼 제가 확인을 좀 해볼게요.”
(이 사건의 피고이자 계약당시 매도자인 김부자는 상기 아파트에 대해 주민등록을 이전해 놓지 않고 있었으며, 토지거래계약 허가의 예외적용에 의한 온 가족의 지방이전에 따른 허가를 받기 위해서는 6개월 이상의 실거주기간이 필요하였음에도 불구하고 별다른 생각 없이 개업공인중개사 나공인에게 2008년 1월경에는 토지거래계약 허가를 득하여 소유권을 이전할 수 있다고 고지하였다.)
결국 나공인은 뉴타운 내 투자처를 물색 중인 윤알찬을 알게 되고 김부자와 윤알찬의 매매계약을 중개하기에 이르며 계약조건은 다음과 같다.
2007년 9월 19일자 계약체결, 계약금 1억 원 및 중도금 명목으로 4천만 원을 추가로 총 1억4천만 원을 지급하고 아파트에 설정된 근저당권의 피담보채무 428,000,000원을 윤알찬이 승계하고 잔금을 62,000,000원으로 한다. 특약사항으로는 ‘본 물건은 토지거래허가대상 물건으로 토지거래허가를 득할시 계약은 유효하고 득하지 못할 시에는 계약은 무효로 하며, 매도인은 즉시 계약금을 반환하기로 한다. 등기부상 채권최고액은 잔금에서 공제하고 매수인이 승계한다. 가압류는 매도인이 해제하고 쌍방합의에 의하여 중개업자가 부동산 이전 서류를 보관하며 2007년 10월 1일 이후 입주한다.’라고 정하였다.
“자~ 이제 계약이 다 된 것 같은데요. 상호 의무를 잘 이행해 주세요. 그리고 윤알찬 사장님은 보통 계약금으로 10% 정도를 지급하는데 계약금으로 1억 원이나 지급하셨으니 근저당권이라도 받아두시는 게 어떠세요?”
“저야 그러면 안심이 되죠. 사모님 어떠세요? 그렇게 해주시죠.”
“아니 저를 못 믿어서 그러시는 거에요? 그런 조건이면 기분나빠서 계약 안되겠네요. 비용만 들고 귀찮고 그래서 전 싫어요.”
“아니 뭐 혹시나 해서요. 됐습니다. 됐어요. 하하하하”
개업공인중개사인 나공인은 계약체결 당일 윤알찬에게 계약금이 일반적인 중개상황과는 다르게 고액이며 잔금지급일도 상당기간의 간극이 있으므로 근저당권을 설정 받을 것을 권유하였으나, 매도자인 김부자가 근저당권 설정을 거부한다는 이유로 근저당권 설정 없이 계약금과 중도금을 지급하기에 이르렀다.
그러나 일은 벌어졌다. 매도자인 김부자는 계약에 따라 상위 가압류를 해제함과 동시에 윤알차는 물론 나공인도 모르게 빈대중이란 개인에게 이 사건 부동산에 관하여 새로운 근저당권을 설정하여 주고 95,000,000원을 차용한 다음 2007년 10월 20일 외국으로 출국해 버린 것이다.
한편 매수자인 윤알찬은 성북구청으로부터 매도자인 김부자가 토지거래허가의 요건인 이용의무를 완료하지 못하였다는 이유로 이 사건 부동산에 대해 토지거래허가를 얻지 못하였다. 급기야 김부자는 근저당권 전부를 말소시키지 않았었다. 계약 전 설정된 근저당권자 중 말소되지 않고 있던 근저당권자가 위 아파트에 대해 임의경매를 신청했다. 윤알찬은 눈앞에서 1억 4천만 원을 날릴 수 없다는 생각으로 경매에 참여하여 시세보다도 당초 계약금액보다도 높은 금액인 7억5천만 원으로 최고가 매수신고인이 되어 위 아파트의 소유권을 취득하였다.
“이게 뭡니까 사장님. 무려 1억2천만 원이나 손해 봤어요. 어떻게 하실 겁니까?”
“아 그러기에 제가 근저당권 설정하자고 했었잖아요. 다 사장님이 선택해서 계약하신 거잖아요. 전 책임 없습니다.”
쟁점사항
- 매수자 윤알찬의 주장
김부자는 이 사건 부동산인 뉴타운지역 내 아파트를 원고에게 매도하더라도 토지거래허가를 얻어 2008년 1월 31일까지 소유권이전등기를 해 줄 수 있는 능력이 없음에도 원고에게 성북구청으로부터 2008년 1월 31일 토지거래허가를 얻어 소유권을 이전할 수 있다고 기망하여 이 사건 매매대금일부를 편취하였으므로, 원고에게 발생한 손해액 1억2천만 원을 배상해야 한다고 주장함은 물론 개업공인중개사인 나공인에게는 공인중개사로서 이 사건 매매계약을 중개하면서 이 사건 부동산에 관한 공법적인 규제의 내용을 정확히 확인하고 이를 매수자에게 설명하여 줄 의무가 있음에도 이 사건 부동산에 관하여 토지거래허가를 얻기 위한 특별허가조건을 확인하여 원고에게 설명할 의무를 다하지 않았다고 주장한다.
- 개업공인중개사인 나공인의 주장
나공인은 계약 당시 김부자와 윤알찬이 동석한 상태에서 매수자인 윤알찬에게 보통의 계약과는 조금 차이가 있으니 안전하게 근저당권 설정을 하라고 고지를 했었으며, 토지거래계약 허가사항은 김부자가 말한 것처럼 성북구청에서 해주기로 했으므로 이를 믿었다고 주장한다. 또한 나공인은 재정비촉진지구의 경우 20㎡ 이상의 토지거래는 토지거래계약에 대하여 허가를 얻어야 하고 2007년 1월 17일자로 이미 매도자인 김부자와 그의 내연남 이갑부로부터 소유권을 이전받을 당시 3년 거주의 목적으로 토지거래허가를 득하였으므로 3년간 매매를 할 수 없다고 안내하였음을 주장한다.
(나공인의 주장대로 당시 성북구청 담당자는 나공인이 유선으로 이와 같은 내용을 질문하자 이를 알려준 바 있다고 진술하였다. 그럼에도 불구하고 법원에서는 증거로서 채택되지 않았다.)
법원의 판단
매수자를 기망하는 불법행위로 매매대금을 편취한 김주자에 대한 손해배상의무에 대하여는 다툼의 여지가 없으며, 개업공인중개사인 나공인의 주의의무에 관하여 살펴보면, 개업공인중개사와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 개업공인중개사는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 조사ㆍ확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 할 것이다.
이 사건 부동산인 아파트가 재정비촉진지구 내 뉴타운지역으로 토지거래허가대상이고 계약이 통상의 계약과는 다르며, 김부자와 이갑부의 혼인관계나 지방이전관계 등을 정확히 하여 매수자인 윤알찬에게 설명을 했어야 함에도 이러한 구체적 사실관계를 개업공인중개사 나공인은 조사, 확인하지 않았다.
따라서 개업공인중개사 나공인이 매수자에게 이 사건 특별허가조건과 매도자 김부자에 대해 그리고 특별허가조건을 좀 더 정확하게 파악했더라면 매수자 윤알찬은 이와 같은 계약을 체결하지 않았을 것을 짐작해 볼 수 있다.
따라서 개업공인중개사 나공인은 공법상 규제에 관한 정확한 설명을 게을리 한 채 만연히 매도자인 김부자의 설명에 동조함으로써 원고로 하여금 이 사건 부동산에 관한 토지거래허가를 얻을 수 있는 것으로 오신하여 이 사건 매매계약을 체결하게 한 중개행위상의 과실이 있다.
노란완두콩의 팁~
뉴타운과 재정비촉진지구, 두 곳 모두 낙후된 지역을 중심으로 주택 및 기반시설을 새롭게 조성하여 더 쾌적한 주거환경으로 개선하는 사업의 대상 지역이라는 점에서는 비슷하다.
하지만 차이점이 있는데 기본적으로 뉴타운은 뉴타운 사업의 대상 지역을 말하는 것이며, 뉴타운사업은 종전의 민간주도 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 이해와 고려 없이 주택 중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하고자 추진된 종합적인 도시계획사업으로「서울시 지역 균형발전 지원에 관한 조례」에 근거하여 지정∙고시된다.
반면 재정비촉진지구란 서울시의 뉴타운 사업을 활성화하고 전국화하기 위해 2006년 7월 제정한 「도시재정비촉진을 위한 특별법」의 적용을 받는 지구를 말한다. 이는 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이며 효율적으로 추진하기 위하여 만들어 졌다. 더 쉽게 설명하면 뉴타운은 서울시 즉 지방자치단체가 지정을 하며, 재정비촉진지구는 국토교통부 즉 국가가 지정을 한다.
① 토지거래계약의 허가를 받은 자는 토지거래계약의 허가를 받은 자의 귀책사유로 인하여 허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능한 경우 등의 사유가 있는 경우를 제외하고는 5년(도시재정비 촉진을 위한 특별법의 존치구역은 3년)의 범위 내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.
② 각종 허가(건축허가, 토지거래허가 등)가 필요로 하는 중개대상물의 중개 시 개업공인중개사 스스로 전문적 지식이 미약하다고 생각된다면 전문사설기관에 문의를 하는 방법도 있다. 전문사설기관 등은 보통 전례를 기준으로 설명하여 허가 유무를 알려주고 있다. 그러나 주의할 점은 실제 불허가 처분으로 인하여 중개의뢰인이 손해가 발생하면 개업공인중개사는 손해배상 책임에서 자유롭지 못할 수 있으므로 허가를 필요로 하는 중개대상물일 경우 해당 허가 기관에 중개의뢰인으로 하여금 직접 문의하도록 하여 손해발생을 사전에 차단할 수 있도록 노력해야 한다.
