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by 이승훈소장 May 12. 2020

한남뉴타운, 유엔빌리지, 나인원한남, 한남더힐

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 35부

한남뉴타운

한남뉴타운한남뉴타운은 국내 최고의 뉴타운으로 불린다. 용산의 유일한 뉴타운으로 입지가 워낙 뛰어나기 때문이다. 한남뉴타운은 한남대교와 반포대교의 사이에 입지해 있다. 앞으로는 한강, 뒤로는 남산, 서쪽은 80만평의 센트럴파크, 동쪽은 대규모 고급주거지이다.

한남뉴타운의 주변을 보면 이태원 고급주택가, 나인원한남, 동부이촌동, 유엔빌리지, 한남더힐 아파트 등이 있다. 면면을 살펴보면 화려하기 그지없다. 전통의 부촌이라 불리우는 동부이촌동이 이 중 주택가격이 가장 저렴하다.

유엔빌리지는 한강변에 위치한 고급주거단지로 고급빌라와 단독주택이 있는 곳이다. 들어가는 입구가 단 하나 밖에 없어 사생활 침해를 우려하는 연예인들이 선호도가 높다.

단독주택은 크기에 따라 틀리나 50억 ~ 150억 정도 수준이고, 고급빌라도 30억 ~ 100억 수준이니 일반인들은 매수할 엄두를 내지 못한다. 그럼에도 매물은 손에 꼽힐 정도만 나오고 대기자는 많다고 하니 위상이 대단하다. 장점은 철저한 사생활 보호가 가능한 신비로운 입지와 한강뷰이다. 지하철역은 이용하기 어렵지만 어차피 이런 수준의 주택을 매입하는 매수자는 대중교통을 이용하지 않아 단점이 될 수 없다. 용산에 있어 승용차를 이용할시 어디든 가기 편하다는 점과 강남까지 10분 이내로 도달하는 접근성, 완벽한 주거공간 및 사생활보호, 아름다운 한강뷰까지 갖췄으니 모두가 탐낼만한 지역이 되었다.

유엔빌리지 입구의 모습.

이 도로 안쪽으로 50억~100억대 이상의 고급단독주택 및 고급빌라가 많으나 길은 오직 이 하나 뿐이다. 사생활 보호가 잘 되어 연예인의 거주가 많다.

빨간 원 안이 유엔빌리지로 불리는 지역인데 파란색 로드뷰를 보면 다른 곳에서 들어오는 입구가 없다. 옺기 검정색 화살표로 표시된 곳으로만 입출입이 가능하여 사생활 보호에 좋다. 한강뷰가 가능하며 바로 건너편이 국내 최고가 아파트로 알려진 한남 더 힐이다.

한남더힐 아파트는 국내 최고가 아파트로도 잘 알려져 있다. 필자는 업무특성상 앞선 고급주택들을 전부 둘러봤는데 더힐의 장점은 넓은 조경과 여유로운 동선이다. 집도 물론 최고급이다. 하지만 그것만으론 국내 최고인 주택가격을 설명하기에는 부족하다. 한남더힐은 용적률 120%로서, 쾌적함을 무기로 조성되었다. 즉 처음부터 부자들을 상대로 건축을 한 것이다. 사실 용적률을 더 올리고 소규모 주택으로 지었다면 세대수를 지금보다 훨씬 늘릴 수 있었고, 이는 모두 시행사의 수익이 된다. 그럼에도 대부분 대형평수로 구성하고 용적률을 낮추는 모험을 한 것은 그만큼 지역적으로 부자들이 선호하는 입지라는 것을 자신한 것이다. 다른 지역에서 이런 식으로 건축했다간 딱 망하기 십상이다. 더힐 아파트는 2011년에 입주했으나 처음에는 임대아파트였다가 5년 뒤 분양을 한 것이다. 그래서 아직 일부평형대의 회사보유분이 남아있고 큰 폭의 가격상승까지는 되지 않고 있다. 그래서 인터넷의 부동산매물란을 보면 꽤 물건이 많은 것처럼 보인다. 상당히 비싼 금액임을 감안하면 사실 더힐의 가격상승은 더딘 측면이 많다. 즉 투자금 대비한 수익은 그리 크지 않다는 점이다. 그러나 입주민들이 상당한 부자들이고 실거주가 많아 한 번 매입하면 다시 매도하는 경우가 드물다는 점을 고려하면 회사보유분이 어느 정도 정리가 될 때 용산의 개발과 맞물려 큰 가격상승이 가능하다.

출처https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhnvolumeNo=18231697&memberNo=32662051&vType=VERTICAL

외인아파트가 재건축해서 한참 공사중인 '나인원한남'

엄청난 이슈와 논란 속에 이제 곧 입주를 앞두고 있다. 정확한 시세는 앚기 없으나 60~70억선이라고 보면 된다. 한남더힐과 더불어 용산의 부촌이미지를 한껏 끌어올려줄 것으로 기대되는 아파트이다. 과연 한남더힐과 어디가 더 비쌀지를 보는 것도 재밌을 것이다. 입지가 큰 차이가 없고 나인원한남이 새주택이라 유리한 측면이 있을 듯 하나 필자의 생각은 조금 다르다.

먼저 한남더힐 주변을 보면 소위 ‘그들만의 리그’라 할 수 있다. 단지의 뒤쪽은 전부 푸른 산이고, 도로에 접한 부분도 사실상 거의 없다. 도로 한 블록 뒤쪽에 위치하여 소음에서 벗어나 있으면서도 진입이 어렵지 않다. 한 블록 바깥으로 단지와 길게 이어진 독서당로도 차량 통행이 많은 도로가 아니다. 부자들이 좋아하는 폐쇄성을 가지고 있는 것이다. 이들은 여유를 즐기며 복잡한 것을 싫어하는 특징이 있다. 이런 사람들의 니즈에 한남더힐은 딱 적합한 아파트인 것이다.

반면 나인원한남은 차량통행이 많은 한남대로에 상당부분 접해있고, 주변이 깔끔하게 정비된 곳이 아니다. 남쪽으로는 순천향대학교 병원 장례식장과 접해있다. 크게 보면 위치의 차이는 없지만 디테일한 입지는 한남더힐이 더 우수하다. 입지만 보면 나인원한남보다는 한남더힐이, 한남더힐보다는 유엔빌리지가 더 낫다고 본다. 그러나 유엔빌리지는 개별적인 집들로서 커뮤니티가 없는 것이 단점이다. 나인원한남이 이들과 어깨를 나란히 하려면 커뮤니티에 대해 많은 신경을 쓰는 것이 좋을 것 같다.

이태원의 고급 주거타운은 재벌가 회장들의 지역으로도 유명하다. 매년 단독주택 공시가격 1위를 차지하는 삼성의 이건희회장의 저택도 바로 이곳이다. 이곳의 시세는 사실 정해진 바가 없다. 소규모는 30억부터 많게는 300억 이상도 있다. 현장을 보면 우리가 드라마에서 보는 커다란 높은 담과 대형차고 등이 있는 집들이 모여있는 그런 마을을 생각하면 된다. 예전의 회장들이 성북동 고급주택가를 주로 애용했다면 요즘은 한남동, 이태원동으로 많이 내려오는 모습이다.

자! 지금까지 용산의 고급주거지역에 대해 간략히 소개했는데, 독자 여러분들에게 이 내용을 설명한 것은 바로 한남뉴타운을 설명하기 위한 배경지식이었다. 아까 한남뉴타운 지도를 보여드렸는데, 이번에는 한남뉴타운의 위치와 앞서 설명한 주거타운들이 어디에 있는지 같이 표기된 지도를 살펴보자.

위에서 보는 바와 같이 한남뉴타운의 주변은 온통 고급주거타운으로 형성되어 있다. 반대로 말하면 고급주거타운의 한복판에 한남뉴타운이 있다고 표현해도 무리는 아니다. 개인적으로 한남뉴타운의 가치를 높게 평가한다. 필자는 수년 전부터 이런 의견을 고수했는데 당시에는 금액이 저렴한 점도 한 몫 했다. 가격이 꽤 비싸진 지금은 어떨까? 지난 수년간 한남뉴타운은 급등이라는 말도 부족한 초급등을 하였다.

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