15. 감정평가론(3)

[부동산공인중개사 기출분석]부동산학개론

by 리치보이 richboy

Dec 31. 2024

제 3 장 부동산가격공시제도

<<일타강사의 쪽집게>>

부동산가격공시제도는 매년 1문제 출제된다.

지가공시제도에서는 표준지공시지가와 개별공시지가의 비교, 표준지공시지가의 효력을 잘 정리해 두자.

주택공시제도에서는 단독주택에서의 표준주택과 개별주택의 구별, 공동주택의 공시제도에 대해 잘 정리해두자.

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제 1 절 토지가격공시제도

표준지공시지가

표준지공시지가의 의의

"표준지공시지가"란 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

2. 표준지공시지가의 조사, 평가 및 공시 등

① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격("표준지공시지가")을 조사, 평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. 표준지공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일이다.

② 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사, 평가할 대에는 업무실적, 신인도 등을 고려하여 둘 이상의 "감정평가법인등"에게 이를 의뢰하여야 한다.

다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법인등에 의뢰할 수 있다.

6. 표준지공시지가의 공시사항 <<암기사항 - 표준지의 지번, 가격, 대지면적 및 형상, 용도, 연면적, 구조 및 사용승인, 지목, 용도지역, 도로사항 등>>

*표준지공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 대지면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어 있다.

8. 표준지공시지가에 대한 이의신청

① 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일로부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

② 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

9. 표준지공시지가를 적용하는 경우 <<암기코드 - 적용대상을 묻는 단독문제 빈출>>

① 공공용지의 매수 및 토지의 수용, 사용에 대한 보상

② 국,공유토지의 취득 및 처분

③ 그 밖에 대통령령으로 정하는 지가의 산정

㉠ <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 그 밖의 법령에 의하여 조성된 공업용지, 주거용지, 관광용지 등의 공급 또는 분양

㉡ <도시개발법>에 의한 도시개발사업, <도시 및 주거환경정비법>에 의한 정비사업, <농어촌정비법>에 따른 농업생산기반 정비사업을 위한 환지, 체비지의 매각 또는 환지신청

㉢ 토지의 관리, 매입, 매각, 경매, 재평가

10. 표준지공시지가의 효력(기능)

① 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고, 일반적인 토지거래의 지표가 된다.

② 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

③ 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

토지를 평가하는 공시지가기준법은 표준지공시지가를 기준으로 한다.

그 밖에 토지수용시 보상금산정 기준, 토지가격비준표 작성의 기준, 개별공시지가 산정의 기준이 된다.

2. 개별공시지가

2. 개별공시지가를 공시하지 아니할 수 있는 토지

아래와 같은 토지는 시장, 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정, 공시하지 아니할 수 있다.

① 표준지로 선정된 토지

*표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정, 고시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

② 농지보전부담금

③ 개발부담금

④ 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 토지

3. 개별공시지가 공시기준일을 다르게 할 수 있는 토지

시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일(1월 1일) 이후에 분할, 합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날 (7월 1일 또는 다음해 1월 1일)을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정, 고시하여야 한다.

4. 토지가격비준표 사용 - 개별공시지가를 결정하기 위해 '토지가격비준표'가 활용된다.

시장, 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정, 공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

7. 개별공시지가에 대한 이의 신청

① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

제 2 절 주택가격공시제도

표준주택의 선정 및 공시

(1)표준주택의 선정 및 공시

① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택(not 단독주택과 공동주택 X) 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격("표준주태가격")을 조사, 선정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 표준주택가격의 공시기준일은 1월 1일로 한다.

(2) 표준주택가격의 조사 및 산정기준

① 국토교통부장관이 표준주택가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다.

* 국토교통부장관은 표준지가격을 조사, 신청하고자 할 때에는 감정평가법인 등에 의뢰한다.

* 국토교통부장관은 비주거용 표준부동산가격을 조사, 신정하고자 할 때에는 감정평가법인 등 또는 한국부동산원에 의리한다.

(3) 표준주택가격의 공시사항

① 표준주택의 지번

② 표준주택가격

③ 표준주택의 대지면적 및 형상

④ 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일(임시사용승인일을 포함)

⑤ 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

→㉠ 지목, ㉡ 용도지역, ㉢ 도로상황, (not 내용연수 X) ㉣ 그 밖에 표준지공시지가 공시에 필요한 사항

(4) 표준주택가격의 이의신청 : 표준지공시지가 규정 준용

① 표준주택가격에 이의가 있는 자는 그 공시일로부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

② 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준주택가격을 조정하여 다시 공시하여야 한다.

(5) 표준주택가격 공시의 효력

표준주택가격은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

2. 개별주택 가격공시제도

(1) 개별주택가격의 결정, 공시(주택가격비준표를 사용)

① 시장, 군수 또는 구청장은 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일(1월 1일) 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격("개별주택가격")을 결정, 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

② 시장, 군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정, 공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정하는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.

(2) 개별주택가격을 결정, 공시하지 아니할 수 있는 주택

표준주택으로 선정된 단독주택, 국세, 지방세의 부과대상이 아닌 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정, 공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.

(3) 개별주택가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 단독주택

① 시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일(1월 1일) 이후에 토지의 분할, 합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날(6월 1일 또는 다음 해 1월 1일)을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정, 공시하여야 한다.

(5) 개별주택가격 공시의 효력

① 개별주택가격공시는 주택시장의 가격정보를 제공한다.

② 개별주택가격공시는 국가, 지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

(7) 개별주택가격의 이의 신청 : 개별공시지가의 이의신청 규정준용

즉, 개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

제 2 절 주택가격공시제도

단독주택 가격공시제도

(1) 표준주택의 선정 및 공시

① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택(not 단독주택과 공동주택 X) 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격("표준주택가격")을 조사, 산정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.